土地价格定制

项目二土地价格制定温州市飞霞南路与龙泉巷交叉口西北角（原长运公司），用地面积18359.87平方米，建设规模＜45900平方米，其中商业＜8000平方米，土地用途为商业、住宅用地。2009年4月7日9亿元温州城市建设开发有限公司土地价格制定方法市场比较法收益还原法剩余法（假设开发法）成本逼近法路线价法基准地价修正系数法基准地价系数修正法假设开发法的基本原理区别现金流量折现法和传统方法路线价法评估土地价格本项目讲授假设开发法的公式能力要求会运用路线价法评估地价会运用基准地价系数修正法评估地价会运用假设开发法评估地价2019/10/13任务1运用假设开发法评估地价实例鹿城区绣山街道巨一村、横渎村三产安置地块，2010年2月3日成交地价款41580万元。总用地面积9092平方米，容积率为1.74，总建筑面积为15775.7平方米。预计该项目建设期为3年，其中建设前期时间为1年，建成后预计一次性售出。现银行贷款年利率6%。评估测算该地块2013年8月31日的价格。2019/10/13一、概念假设开发法：（Residualmethod）又称剩余法，预期开发法、净余开发法、余值估价法、余值法或倒算法。专门用于评估土地价格的一种方法，是从待估价土地上所建造的房屋等预期销售收入减去除土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将此余额作为待估价土地价格的一种方法。这种思想早在杜能（1783~1850）时期就有了，杜能有《孤立国同农业和国民经济有关系》中就提到。(经济学----计算地租理论时)2019/10/13二、理论依据——预期原理(与收益法相同)预期：房地产价格(正常的市场价格)及各项费用支出2019/10/13三、假设开发法适用的对象与条件(一)适用对象----待开发房地产(主要是土地)详细：具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)，在建工程(包括停建工程)，可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建)(二)假设开发法的前提条件运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；----最佳使用原则2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价格。2019/10/13四、假设开发法的基本公式土地价格=房地产预期销售收入—土地开发费用－建筑物成本—期间费用—税金—正常利润简化公式：土地价格=房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产的开发建设成本—税费—正常利润2019/10/13五、公式中各项的求取1、房地产价值(房地产预期销售收入)-----通过预测来求取，一般采用比较法，对于收益性的房地产也可采用收益法。2、开发成本------土地开发费：完成土地“三通一平”或“七通一平”的费用和基础设施费用。熟地则不计算。建筑物成本：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施费用。前期工程费可行性研究（总投资的1%~3%）、工程勘察（设计概算的0.5%）、规划设计费（建筑安装工程费的3%左右）、施工通水、通电、通路及平整场地（按照实际工程量）等开发项目前期工作所发生的费用。基础设施建设费：指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。建筑安装工程费：指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。公共配套设施建设费：包括物业管理用房、健身场所、停车场、绿化等不能单独出售的公共配套设施的建设费用。2019/10/133.期间费用：管理费用、销售费用和筹资费用⑴管理费用：监理费、场地维护费等，一般按开发成本的3%~5%估算。⑵销售费用：通常按销售收入的1~5%。⑶筹资费用：指房地产企业在开发过程中为筹集资金而发生的各项费用。包括企业生产经营期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑净损失（有的企业如商品流通企业、保险企业进行单独核算）、金融机构手续费，以及筹资发生的其他财务费用如债券印刷费、国外借款担保费等。2019/10/13利息的大小取决于：本金、利率、期限①本金：预付资本都得付利息，预付资本为土地出让金(未知，为所求，设为V)、土地税费、土地开发费、建筑物成本、管理费用。注：销售税费一般不计息!②利率：银行贷款利率，有单利和复利之分，按告之计算③期限：即开发经营期，起点：取得估价对象(待开发房地产)的时间，即估价时点；终点：开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。开发经营期：开发期(前期和建造期)和租售期，可采用比较法来估计。2019/10/13Ⅰ前期----从取得待开发土地到施工开始的这段时间。Ⅱ建造期----从施工开始到开发完成的这段时间。Ⅲ租售期----从开始租售开发完成后的房地产，到将其全部租售完毕的时间。预售时，租售期与开发期有重合；在租凭的情况下，租售期通常到开发未完成的房地产的经济寿命结束为止。注：土地出让金、土地税费为期初投入，需付全期利息；土地开发费、建筑物成本、管理费用可假设为均衡投入，它们需付半期利息。2019/10/134、利润——包括开发建设利润和转让销售利润，一般情况下正常利润指转让销售利润，开发建设利润已构成其开发建设成本的一部分。利润是按投入的百分比计算。房地产利润根据项目的不同，其利润率也不一样，一般为总成本的15%左右。（温州土地抵押评估，利润率统一设定为18%）(1)直接成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本)(2)投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)(3)成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)(4)销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值(销售收入)5、税费-----主要是购买土地需要缴纳的税费和销售税费，分别为地价款和销售收入的一定比例，温州评估一般取6.25%。2019/10/13六、假设开发法的运用----静态法（一）假设开发法的操作步骤①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估计开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤测算开发成本、管理费用、投资利息销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值（二）实例运用例1.P77例2.5有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/平方米；开发期需要3年。将该成片荒地开发成五通一平熟地的开发成木、管理费用等经测算为2.5亿元/平方公里;贷款年利率为10%;投资利润率为15%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。例2.某开发项目土地总面积3万平方米，容积率为3.5，预计购入土地后，前期工作需要1年时间，前期工程费600万元，建设期2年，建造成本1400元/平方米，第一年需投入40%，第二年需投入60%(均匀投入)，建成后预计马上能售出，售价为3000元/平方米，若利息率为10%，专业费为建造成本的6%，投资者要求的投资利润率为25%，税率为销售收入的5.48%。试用净态法测算开发商能承受的地价。课内实训1.某地块面积2500平方米，容积率为6，选择最佳开发方式为办公楼，预计购入土地后，前期工程投入1000万元，时间1年。开工建设2年，总的建造成本为6000万元，第一年投入40%，第二年投入60%(均匀投入)，专业费用为建造成本的6%，利息率为6.8%，成本利润率20%，办公楼正常销售价格为每平方米14000元，销售时间半年(均匀销售)，折现率为15%，销售费用为销售收入的2%，销售税费为销售收入的5.6%。试用假设开发法求取开发商能承受的地价？例3.实例评估P80静态法作业：P83第8题项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，工期2.5年，地价款在开发初期一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，建造成本、专业人员费用和管理费用的计息期是多少？项目开发经营期为3年，建设前期半年，建造期2.5年，假设建造完成后一次性销售完毕。地价款在开发初期一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，建造成本的计息期是多长？项目开发经营期为3年，建设前期半年，建造期2.5年，假设建造完成后一次性销售完毕。地价款在开发初期一次性投入，前期费用、建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，前期费用的计息期为？项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，工期2.5年，地价款在开发初期一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，地价款的计息期为？某开发项目土地总面积3万平方米，容积率为3.5，预计购入土地后，前期工作需要1年时间，前期工程费600万元，建设期2年，建造成本1400元/平方米，第一年需投入40%，第二年需投入60%(均匀投入)，建成后预计马上能售出50%，半年后售出30%，一年后售出20%，售价为3000元/平方米，若利息率为10%，专业费为建造成本的6%，投资者要求的投资利润率为25%，税率为销售收入的5.48%。若折现率为15%，试用动态法测算开发商能承受的地价？七、假设开发法的运用----动态法1.运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式：①采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法，也称之为动态法；②采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法，也称静态法。2.折现率折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。等同于平均收益率，包含资金的利息和开发利润两部分。折现率、利率、贴现率和收益率的关系：----折现率不是利率，也不是贴现率，而是收益率。折现率、贴现率的确定通常和当时的利率水平是有紧密联系的。3.现金流量法运用例4.某开发项目土地总面积3万平方米，容积率为3.5，预计购入土地后，前期工作需要1年时间，前期工程费600万元，建设期2年，建造成本1400元/平方米，第一年需投入40%，第二年需投入60%(均匀投入)，建成后预计马上能售出50%，半年后售出30%，一年后售出20%，售价为3000元/平方米，若利息率为10%，专业费为建造成本的6%，投资者要求的投资利润率为25%，税率为销售收入的5.48%。若折现率为15%，试用动态法测算开发商能承受的地价？2019/10/13实训：某地块面积2500平方米，容积率为6，选择最佳开发方式为商住楼，预计购入土地后，需建设2年，总的建造成本为5000万元，第一年投入40%，第二年投入60%(均匀投入)，专业费用为建造成本的6%，利息率为6%，成本利润率20%，租售税率6%，租售费用为销售收入的2%。折现率为10%。商住楼预期销售总收入20000万元，建成后售出50%，半年后售出30%，一年后售出20%。试求取开发商能承受的地价？八、现金流量折现法与传统方法的区别1.对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。2.传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算