土地价格理论及应用

第十七章地价理论及其应用第一节地价理论第二节地价评估第三节地价管理第一节地价理论一、地价基本原理（一）马克思主义地价理论的主要观点马克思在批判地继承古典政治经济学地租理论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的地租和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。(1)自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格。(2)土地价格的实质是地租的资本化。(3)土地租金是出租土地的资本化收入。（二）西方现代地价理论现代地价理论形成于19世纪末。现代地价理论的核心就是持有土地可能得到的利益，不仅只有土地的利用收益，而且还应把卖掉土地产生的利益考虑进去，因此，不只是土地收益决定地价，而且资产市场也参与了土地价格的决定。（二）西方现代地价理论阿尔弗雷德·马歇尔（AlfredMarshall）是现代地价理论的创始人。他在边际效用价格理论基础上，应用古典学派的供应—成本模型分析地租地价，认为供给与需求同时对价格发生作用，完善的市场机制使价值、价格与成本达到均衡，构建了市场均衡价格理论。（二）西方现代地价理论保罗•萨缪尔森(PaulA.Samuelson)认为，土地的自然供给是无弹性的，而土地的需求是一种引致需求，土地的价格由土地的市场供给和市场需求决定。由于土地供给无弹性，因此，土地价格主要由土地需求决定。（二）西方现代地价理论弗·冯·维塞尔（F.V.Wieser）认为，当人们把资本运用于土地上面的时候，当人们把土地和资本拿来互相比较、互相交换的时候，地租资本化的标准就被发现了。“是土地和资本开始按照它们所生产的租金数额来互相交换，于是人们就用资本的价值来表示土地的价值。”“正像资本只有按同一利率来计算的时候才能够正确地互相比较一样，土地和资本也同样地只有采取资本的利率来估价土地的时候才能够正确地加以比较。”（二）西方现代地价理论土地经济学的开山鼻祖伊利认为，土地所能带来的收益是确定其价值的基础。“把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金，这在经济学上就称为土地的资本价值，在流行辞汇中则称为土地的售价。”（二）西方现代地价理论现代土地价格理论又可分为土地收益理论和土地供求理论。土地收益理论是以土地收益在资本市场上如何决定土地价格来建立的。现在的地价为q，土地的利用收益为R，利息率（土地以外的资产收益率）为i，以心理预期地价上升额为Vq。在不考虑税收的前提下，资产市场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资产的收益率。e（二）西方现代地价理论公式表示如下：进一步推导出：式中：PVR（n-1）——到n-1年后的利用收益现值和；——n年后的预期地价。VeRqiqq(1)(1)ennqqPVRnienqQ（二）西方现代地价理论如果对未来的预期是正确的话，公式（17—3）的地价与（17—1）表示的古典地价没有本质区别，因为这时（qn为n年后的现实地价)。但在现实生活中，预期一般是不正确的，因此，公式（17—3）更具有现实性。ennqq（二）西方现代地价理论土地供求理论的核心是土地市场的供求关系决定土地价格。二、土地价格的内涵和特点(一)土地价格的内涵根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。在西方经济学家看来，价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。但自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动。那么，土地价格的内涵到底是什么呢？(一)土地价格的内涵我们知道，土地能向人类永续提供产品和服务，即在一定的劳动条件下土地本身能产生纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了土地纯收益，即地租。由于土地恒久，这种地租是一种恒久的收益流。随着土地权利的转移，这种收益流的归宿也发生转移。购买土地的权利，实际上是购买一定时期的土地收益。因而，土地收益现值的总和就表现为土地价格。土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。(一)土地价格的内涵一般情况下，土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。无论是土地估价还是土地交易,其价格条件一般是指公开市场。在公开竞争的市场里，买卖双方均了解市场行情，公平竞争，没有不正常因素的影响，价值规律能有效地调节市场。(一)土地价格的内涵雷利•巴洛维教授认为：“市场价值：（1）如法庭所定义的，是一种财产带到公开市场展销，允许有充足的时间觅到对产品应有的及目前实用的所有用途有全面了解的买者，而出售所得用货币计量的最高价格；（2）经常地指卖者乐意出售，买者乐意购买，并且两者都不受压力时的价格；（3）是在有足够时间找到买方并且买卖双方都有充足信息的期望价格。”(一)土地价格的内涵因此，土地价格的本质内涵是在正常市场条件下土地所有者转移地租的资本化价值。这一地租，或土地纯收益，是劳动者所创造的剩余价值的一部分；而这一部分剩余价值的资本化价值，在正常市场条件下能够弥补自然土地所应具有价值补偿和凝固在土地中的土地资本价值的补偿。不同的权利所分割的地租量不同，其价格的市场表现值也不同。(一)土地价格的内涵2001年我国颁布《城镇土地估价规程》国家标准，规定我国城镇土地估价的价格内涵是:“在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式”。(二)土地价格的特点1.土地价格是土地的权益价格，不依生产成本定价2．土地价格由土地的供给与需求决定，而土地需求影响更大+3.土地价格呈总体上升趋势4.土地价格具有强烈的地域性三、影响土地价格的因素(一)一般因素1.经济发展状况2.财税体制3.相关政策4.城市规划5.城镇化速度6.土地资源禀赋7.土地产权状况三、影响土地价格的因素(二)区域因素1.区段位置2.基础设施条件3.规划限制4.环境质量(三)个别因素指宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。如宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、土壤肥力和地质条件等。第二节地价评估一、土地价格评估的目的土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地市场价格的测定。《城镇土地估价规程》强调，“土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理、促进正常交易；为全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据”。土地价格评估的目的和作用(一)有助于土地交易的顺利进行(二)有助于企业投资决策(三)有助于土地市场的完善(四)有助于土地市场管理二、地价评估的原则《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则”。具体地讲，土地价格评估应遵循以下原则：(一)公平原则(二)最有效利用原则(三)替代原则(四)预期收益原则(五)供需原则三、地价评估的基本方法对具体宗地而言，地价可以分为交易价格和评估价格，前者是市场中实际发生的价格，后者是基于不同目的，运用专业评估技术与方法测算得到的一定条件下的土地价格。土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法。(一)市场比较法选取与待估对象在相同区域或同一供需圈内的三个（含三个）以上可比案例，通过对案例的成交价格进行比较、修正得到待估对象的评估价格。运用该法测算所得价格最贴近市场的真实水平，因此，在条件许可情况下，市场比较法通常为估价首选方法。市场比较法的基本公式式中：VD——待估宗地价格；VB——比较实例宗地价格；A——待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数；B——待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；DBVVABDE市场比较法的基本公式D——待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；E——待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。市场比较法的应用程序（1）收集宗地交易实例；（2）确定比较实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行估价期日修正；（6）进行区域因素修正；（7）进行个别因素修正；（8）进行使用年期等修正；（9）求出比准价格。(二)收益还原法选取一定的还原利率，将未来若干年中，预期从土地上获取的纯收益折算为评估基准日时的收益总和，即为地价。收益还原法的评估原理体现了地价的本质，即地租的资本化或预期收益的现值。因此，正确运用该法能够测算出土地的客观价值，它往往适用于商业等有稳定收益或潜在收益的土地。(二)收益还原法由于土地收益往往是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，此外还有人类劳动、资本、管理和科学技术等因素，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地因素对土地收益的贡献量。这种土地纯收益是因使用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它实质上就是地租。收益还原法以土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价。收益还原法的基本公式在第一年末得到的土地纯收益a元，如欲将其折算成现值，则乘以贴现率（即复利率）即可。式中：R1——第一年纯收益贴现值。第n年土地纯收益贴现值为:1111aRarr(1)nnaRr收益还原法的基本公式n年土地纯收益贴现值的总和就是n年期土地价格，即有限年期的土地价格：123231(1)(1)(1)1111111nnnVRRRRaaaarrrrarrr……收益还原法的基本公式当n→∞时，即无限年期的土地价格。11111arVrra收益还原法的应用程序（1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。(三)成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。该法体现了“成本定价”的思路，但未能全面考虑土地的效用、价值及市场供需关系，往往与市场价格存在较大差异。因此，其应用受到极大限制，通常只适用于工业用地等市场不发育、难以利用其他方法进行评估的情况。或适用于新开发土地，既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估。成本逼近法的基本公式式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费；T——税费；R1——利息；R2——利润；R3——土地增值收益；VE——土地成本价格。1233adEVEETRRRVR成本逼近法的应用程序（1）判断待估土地是否适用成本逼近法；（2）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；（3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润；（4）确定土地开发后较开发前的价值增加额；（5）按地价公式求取待估土地的土地价格；（6）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。(四)剩余法也称假设开发法，通过从开发完成后的房地总价中扣除所需花费的建筑成本、相关税费、各类预付资本利息及开发利润等，从而剥离出土地价格。剩余法常用于房地产等经营性用地出让转让时，从开发企业的角度测算能够承受的土地购置价格。(四)剩余法剩余法主要适用于有开发价值的土地估价，一般有以下几种类型：(1)待开发土地的估价；(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价；(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；(4)现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。剩余法的基本公式V=A-(B+C)式中：V——待估土地的价格；A——总开发价值或开发完成后的不动产总价值；B——整个开发项目的开发成本；C——开发商合理利润。房地产开发项目的具体公式式中：V——土地价格；A——房屋预