基于特征价格的住宅价格空间分异研究

北京交通大学硕士学位论文基于特征价格的住宅价格空间分异研究姓名：赵亮申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：唐永忠20080601基于特征价格的住宅价格空间分异研究作者：赵亮学位授予单位：北京交通大学相似文献(9条)1.学位论文李健斌基于特征价格的肇庆市住宅价格空间分异研究2008近几年住宅价格一直是社会关注的热点，而肇庆市的住宅价格上涨在广东比较典型。由于住宅价格空间分布差异性的存在，在研究城市的房价时，将住宅价格结合其所处的空间位置加以研究，不仅可直接为政府制定发展规划、分析住宅价格与社会经济发展水平的关系、管理住宅交易市场、以及房地产开发企业确定住宅营销价格等方面提供决策依据，还可为进一步研究城市发展水平和房价是否合理提供理论依据。本论文借鉴国内外研究成果，结合肇庆市住宅市场的实际情况，以特征价格模型为基础，研究肇庆市住宅价格的空间分异并分析其形成的原因与动力。通过对肇庆市2006年的住宅价格进行调查收集，建立特征价格模型，估计住宅特征的边际价格，结合在GIS平台上构建的肇庆市住宅区空间信息数据库，进行住宅价格的空间分异研究，以量化的住宅特征空间分布为基础，分析住宅空间分异的原因和动力，并与2008年新建住宅的价格空间分异相比较进行验证。论文的结论认为肇庆市住宅价格总体上以星湖为中心，向四周递减，体育中心是住宅价格的次中心。空间分异最主要的原因是住宅的区位特征：到星湖的距离和出行条件，住宅本身的物业管理和小区环境也是价格分异的重要原因，大面积的水系和绿地对住宅的自然环境有较大影响。住宅价格空间分异的动力可归纳为城市规划、政府政策和社会发展。本论文的创新之处主要为：以特征价格理论和模型为基础研究住宅价格的影响因素从而构建肇庆市住宅特征价格模型，改变传统定性的分析方法而使其量化，并通过GIS系统使住宅数据可视化具备空间测度的基础，再结合空间经济计量学模型进行住宅价格的空间分异研究。这对于丰富住宅区位理论具有一定参考价值，今后可进一步研究开发出对政府制定政策、开发商投资决策、消费者选择住宅等提供诸多实践意义的理论工具。2.学位论文彭鲁凤城市住宅价格空间分异的模式和原因——对杭州的实证分析2010随着城镇住宅体制改革的深化，我国住宅市场化的程度逐步加深，住宅价格问题已经成为房地产学术界和实务界关注的焦点。城市住宅价格空间分异的分布规律、形成原因以及演变机制是城市经济学的一个重要研究分支，也是城市地理学的一个重要研究方向。由于住宅产品是一种异质性商品，国外往往从特征价格(hedonicprice)的视角出发分析住宅特征与住宅价格的关系，根据住宅特征空间分布的不同揭示价格空间分异的形成机制。本文尝试把特征价格理论应用于我国的住宅市场，并结合具体城市构建特征价格模型研究住宅价格的空间分异，主要工作及结论有：br　　总结了住宅价格空间分异的理论、特征价格模型以及GIS空间表达技术，分析结果表明：特征价格理论适用于住宅价格的空间分异研究，Kriging空间内插法适用于住宅价格的空间估计。以杭州市上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江区等6个行政区为研究区域，选择了24个住宅特征作为模型的自变量，对研究区域内的537个住宅小区进行了实地调查，得到有效样本2812个，并采用四种方式(实际观察数据、分等级赋值、综合评价打分、虚拟变量)对研究样本的相关变量进行了编码和量化。br　　基于地理信息系统(GIS)，通过空间插值技术，绘制了住宅价格的等值线图和三维效果图。图形表明，杭州市住宅价格空间分布总体上呈现以城市景观中心(西湖)为核心、向周边梯度下降的格局，住宅价格分布已经出现多个次中心，并且穿城铁路的阻隔效应和运河的环境效应比较显著。通过聚类分析将348个住宅小区根据价格变量分成五种模式，发现低价住宅主要分布在城市边缘地带，高价住宅主要分布在核心老城区，住宅价格从城市外围向西湖呈现增长的趋势。br　　建立了整体市场的特征价格模型，然后根据杭州的行政区划，将整个住宅市场细分为六个子市场，利用Chow检验验证了子市场存在的显著性。通过特征价格模型的住宅价格差异分析框架，计算出住宅子市场的基准效应、特征价格效应和特征数量效应。实证研究表明，住宅特征对住宅价格的影响程度是有差异的，按照影响程度从大到小排序，依次为区位因素、建筑因素和邻里因素。最后，笔者通过总结认为居住历史惯性、城市化进程和房地产业模式转变是导致杭州住宅价格空间分异外部动力。3.期刊论文王慧娟.宋戈基于特征价格的哈尔滨市住宅价格空间分异研究-经济研究导刊2008,(6)哈尔滨市住宅价格具有一定的空间分异特征.住宅价格较高的地区主要集中在两大块,一为道里区,二为南岗区.在开发区泛CBD范围内,临近长江路和红旗大街的住宅价格又出现了一个小高潮,以上三点连线为较高住宅价格线.向两侧房价大体呈放射下降趋势.在对住宅价格的影响中,建筑结构、物业管理水平和到CBD距离为一类影响因素.4.学位论文富毅基于特征价格的杭州市住宅价格空间分异研究2006近几年住宅价格一直是社会关注的热点，而杭州市的住宅价格上涨在全国十分典型。由于住宅价格空间分布差异性的存在，在研究城市的房价时，将住宅价格结合其所处的空间位置加以研究，不仅可直接为政府制定发展规划、分析住宅价格与社会经济发展水平的关系、管理住宅交易市场、以及房地产开发企业确定住宅营销价格等方面提供决策依据，还可为进一步研究城市发展水平和房价是否合理提供理论依据。本论文借鉴国内外研究成果，结合杭州市住宅市场的实际情况，以特征价格模型为基础，研究杭州市住宅价格的空间分异并分析其形成的原因与动力。通过对杭州市2003年的住宅价格进行调查收集，建立特征价格模型，估计住宅特征的边际价格，结合在GIS平台上构建的杭州市住宅区空间信息数据库，进行住宅价格的空间分异研究，以量化的住宅特征空间分布为基础，分析住宅空间分异的原因和动力，并与2005年新建住宅的价格空间分异相比较进行验证。论文的结论认为杭州市住宅价格总体上以西湖为中心，向四周递减，武林广场是住宅价格的次中心。空间分异最主要的原因是住宅的区位特征：到西湖的距离和出行条件，住宅本身的物业管理和小区环境也是价格分异的重要原因，大面积的水系和绿地对住宅的自然环境有较大影响。住宅价格空间分异的动力可归纳为城市规划、政府政策和社会发展。本论文的创新之处主要为：以特征价格理论和模型为基础研究住宅价格的影响因素从而构建杭州市住宅特征价格模型，改变传统定性的分析方法而使其量化，并通过GIS系统使住宅数据可视化具备空间测度的基础，再结合空间经济计量学模型进行住宅价格的空间分异研究。这对于丰富住宅区位理论具有一定参考价值，今后可进一步研究开发出对政府制定政策、开发商投资决策、消费者选择住宅等提供诸多实践意义的理论工具。5.学位论文周华基于特征价格的西安市住宅价格空间分异研究2005本文以区位论为基础分析住宅价格的空间分布，以特征价格模型(HPM)为方法建立住宅特征与住宅价格的关系模型，从而解释西安市住宅价格空间分异形成的原因。在对西安市住宅市场调查的基础上，收集了大量住宅销售价格及住宅特征的数据资料，主要的成果有两个：一，运用地理信息系统技术，绘制西安市住宅价格的等值线图，揭示西安市住宅价格的分布规律；二，建立了西安市住宅价格的Hedonic模型，得到对住宅价格起主导作用的住宅特征及其空间分布特点，揭示住宅价格空间分布的动力和原因。6.学位论文赵艳霞成都市住宅价格决定机制研究2008城市住宅价格是学术界的研究热点问题之一，随着研究的深入，对住宅价格关注的重点也开始由宏观特征转向了住宅价格的空间差异。将住宅价格与其所处的空间位置结合起来研究，不仅可以更加直观的分析住宅价格的形成机制，为政府制定发展规划、分析住宅价格与社会经济发展水平关系、制定城市公共投资开发策略提供参考，还可以为房地产开发企业确定住宅营销价格等方面提供策略依据，同时为消费者选择价位合理、满意度最高的住宅提供参考。本文借鉴国内外研究成果，结合成都市住宅市场的实际情况，以城市空间经济学和特征价格理论为基础，从影响住宅价格的宏观经济因素和影响住宅价格空间差异性的微观特征出发，研究成都市住宅价格的形成机制。通过对成都市住宅市场的历史回顾及分析，建立线性模型，从供给和需求出发研究宏观经济因素对住宅价格的影响，并通过对成都市2007年新建住宅价格进行调查收集，以成都市辖区76个行政街道住宅均价为数据基础，结合ArcGIS的空间统计分析，对住宅价格的空间差异性进行研究，从住宅微观特征的“宏观可达性”、“微观可达性”两个方面进行了多因素的定量研究和论述。论文的研究发现，住宅年竣工面积、职工年人均收入、银行利率是住宅价格的主要宏观影响因素。从空间差异特征上看，成都市辖区的住宅价格基本呈同心圆状分布，由中心向周边递减，同时还有沿着人民南路、清江路、羊西线等城市主干道轴向发展的趋势；住宅价格的空间特征呈现出高度集聚分布状态，城南和城西的价格均高于城东和城北。住宅价格空间差异的原因是“宏观可达性”—到CBD距离、轨道交通可达性和公共交通可达性以及“微观可达性”—商业中心分布、大型超市便利性、批发市场便利性、公园便利性、河流景观便利性。由此住宅价格的空间差异原因可以看做是政府公共物品投资、城市规划和社会发展带来的影响。本文的创新之处在于：从宏观经济因素和住宅微观特征两个方面全面考察成都住宅价格的形成机制，改变了传统的定性分析而使其量化；通过ArcGIS软件使住宅价格的空间差异可视化，总结了成都市住宅价格空间分布特征；结合空间统计分析和计量经济分析，将成都地铁、公共交通、商业中心、大型超市、批发市场、公园、河流纳入了住宅的微观特征当中，并将其对成都市住宅价格的影响量化，为研究城市住宅价格决定机制和空间差异性提供了新的思路。7.学位论文郝前进特征价格法与上海住宅价格的决定机制研究2007随着1998年房地产业完成市场化改革，城市居民可以根据自己的偏好在城市内部自由选择居住区位，开发商也恢复提供商品住宅的积极性，中国住宅市场得到快速发展，迅速成为国民经济发展的重要支撑点，“住宅价格、“区位选择问题”也成为政府、企业、居民讨论不断的话题。但实际数据显示，长三角城市间、上海城市内部不同区位间住宅价格具有很大的差异，最高值与最低值相差很大甚至超过10倍以上。此时，我们必须思考如下问题并给出合理的解释：什么是住宅价格空间差异的决定因素?怎样研究住宅价格的空间差异?国内外相关研究有哪些?住宅商品和普通商品相比有哪些特殊性?对住宅价格决定机制和住宅价格的地理空间差异的研究，经典城市经济学理论有十分精彩的理论分析和描述，但仅局限于城市形成及发展的理论层面分析，对城市土地价格、住宅价格空间形态分布始终没有找到很好的微观实证研究的支持。特征价格法(HedonicPriceMethod)是国际上分析研究住宅价格微观决定机制的主流方法，在国外政府、产业界、科学研究中应用地十分广泛。国内由于缺乏官方公布的实际住宅成交数据的支撑，数据可靠性和样本的宽泛性难以得到保证，特征价格法的研究在国内刚刚起步。上海市房地产市场从2004年7月开始在网上房地产进行交易登记，为本文采用整个上海的实际住宅成交数据分析住宅价格空间差异的决定因素提供了很好的素材。本文把住宅价格的决定机制分为城市经济学的宏观视角和特征价格法的微观视角，一方面从理论上更加丰富了住宅价格空间差异的研究，也给理论研究找到了很好的数据支撑，很好的做到理论与实证的结合。上海住宅房地产市场1993年后的发展历程，可以分为4个阶段：1994～1997年的低市场化阶段、1998～1999年市场化改革后的徘徊和调整阶段、2000～2005年5月房地产市场快速发展阶段、2005年5月至今的适度回调阶段。本文研究发现：住宅所处地理位置的初始差异、企业属性的差异和政府公共物品投资的空间差异是形成上海城市内部住宅价格空间差异的主要原因，政府公共物品投资在住宅价格差异中占有很大的贡献。从细分市场分析，“外环外”和“外环内”购房者具有较大差异的偏好属性特征。对