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成都御源置业二OO七年三月御源·大湖区启动期定价报告第一章：项目启动期价格市场判断第二章：项目成本测算第三章：项目启动期价格确定报告框架第一章：项目启动期价格市场判断定价目标第一：御源·大湖区一期小高层第二：御源·大湖区一期多层洋房第三：御源·大湖区一期叠加洋房决策者摘要定价原则第一：保证项目的适当去化速度第二：保证项目销售启动成功第三：实现在客观环境下利润最大化市场因素市场现状销售策略因素销售速度控制，销售产品推出节奏蓄水期试探VIP意向登记准客户反映定价依据启动期价格市场趋势销售控制一期均价成本因素项目综合成本一期成交整体均价3000元/㎡开盘执行多层均价2880元/㎡开盘执行小高层均价2750元/㎡启动期产品定价结论第一节：御源·大湖区价格界定一、判断方法策略本次价格判断报告主要选择市场比较法，选择龙泉具有可比性的几个大盘作为可比对象，对本项目价格进行评估判断。二、比较因素确定区位因素：与市中心距离、交通状况、生活配套、地段潜力个别因素：规模、规划、建筑、景观、户型、物业智能化、开发团队交易时间因素：产品推出时间交易情况因素：去化速度、营销力度三、可比项目楼盘选定地段的可比性规模可比性档次的可比性龙泉驿都大道（老成渝路）世纪广场西侧，距城市中心约10公里。随着直通驿都大道的东大街延线正式动工，地铁2号线的规划，拉近了本项目与中心城区的时间与心理距离。本项目区位项目选择标准可比项目项目所在区域:艺景湾、厦门国建、玺印上院临近区域：东山国际、蓝色理想、东麓驿景外区域：银河花园、龙城1号玺印·上院a)基本资料物业类别：住宅装修状况：清水建筑类别：多层、别墅地址：龙泉驿北泉路以北开发商：成都明阳、成都大树开盘时间：二期12月初占地面积：203亩容积率：1.4总户数：1000户建筑面积：20万平方米销售价格：一期2700元/㎡，二期2850元/㎡。四、可比楼盘比较分析区域位置：龙泉新区区域房地产：地处龙泉北泉路以北，紧邻龙泉二中，距离成都市区14公里，332、218、223路等公交车。b)地段分析现有外部配套：学校：龙泉中学、龙泉二中，航天中学玺印·上院现有332、218、223路等公交车,离龙泉城区较近。c)交通状况玺印·上院玺印·上院d)楼盘分析项目规划：项目建筑采用中式园林风格，物业类型有多层，别墅。项目配套：5分钟路程内，教育、医院、宾馆、金融、购物一应俱全，再加上自有的商业体系，最大限度为业主节约时间成本。户型分析：房型面积（m2）2/2/184-903/2/1923/2/2错层120跃层4/2/3220浅水系呈“S”型贯穿于整个社区，通过水系的营造与坡地特色相得映彰。设置景观泳池、晨练区、户外健身区、儿童游艺区。社区中庭视野开阔，为社区营造宽阔优美的生态环境。园艺景观玺印·上院开发团队开发商：成都明阳房产、成都大树屋业建筑设计：四川省建筑设计院景观设计：蓝海（香港）国际环境设计代理公司：万嘉营销物业管理管理公司：深长城物管公司e)营销及去化分析项目营销力度分析项目去化情况分析一期于06年07.08开盘，到12月初400多套房源达到90%；06.7—06.12平均每月去化量60套左右；二期于06年12.03开盘;整个销售期平均下来每个月去化60套商报\居周刊户外单立柱\道旗\围墙媒体投放较大玺印·上院客户定位龙泉当地居多东山国际新城a)基本资料物业地址：龙泉驿成龙路东山国际大道物业类型：多层（全电梯）、小高层占地面积：拟规划3平方公里容积率：1.80总户数：838户（B区）建筑面积：300万平方米开盘时间：2006.年10月21日销售价格：均价3300元/㎡。b)地段分析现有外部配套：中小学:龙泉四小航天小学龙泉中学航天中学,幼儿园:太子双语幼儿园、航天幼儿园、成都幼师东山国际新城幼儿园,综合商场:成都百货大楼龙泉店、新一佳超市,医院:航天医院项目位于龙泉驿区成龙路东山国际大道，离城区较远。东山国际新城艺术中心六国公园芦溪河湿地公园c)交通状况332、218、223等路公交；可通过“成龙路”、“成洛路”、“老成渝路”、“成渝路高速”以及规划中的成都地铁2号线都可到达东山国际新城d)楼盘分析项目规划：项目采用现代简约风格，物业类型有有多层、小高层、花园洋房、叠拼、独栋等。拟规划占地面积3平方公里，建设面积约300万平方米，产品形态多样，建成后居住人口将达8万人。项目配套：除传统社区“超市、菜场、学校、会所、公交站”的配套格局外，把国际水准设计的艺术中心、亚洲婚庆公园、中央商业公园带、芦溪河生态湿地公园、景观大道引入社区。户型分析：园艺景观：房型面积（m2）2/2/180--983/2/2116-1404/2/2140复式4/2/2140-160复式5/2/2180由三个横向主题轴和两个带状纵向主题轴组成,形成三种元素,即文系、水系、绿化组成的不同景观。开发团队投资商：中铁二局集团、北京华信怡和集团规划设计：西班牙马西亚设计景观设计：澳大利亚奥斯派克设计建筑设计：加拿大蔡德勒事务所物业管理：四川华怡科尔物业东山国际新城e)营销及去化分析项目营销力度分析项目去化情况分析一期于0６年10.21开盘,到12月初基本售磬.由于推广力度大,前期蓄客质量高,在三个月左右销售近600套。整个销售期平均下来每个月去化180套铺天盖地的媒体投放各式活动推广电视媒体强势推广在二手房市场做分销客户定位成都市区/行政单位人员东山国际新城蓝色理想a)基本资料物业地址：龙泉驿区龙工南路888号物业类型：小高层、高层占地面积：114.5亩容积率：4总户数：2441户建筑面积：33万平方米开盘时间：2006年6月销售价格:本批次均价2980元/M2b)地段分析现有外部配套：中小学:航天一小航天二小外国语试验小学龙泉试验小学龙泉四小；新龙中航天中学老龙中,幼儿园:王子岛私立幼儿园航天幼儿园,综合商场:新一佳百货大楼红旗连锁互惠超市,银行:上海浦东发展银行、招商银行、建设银行、中国农业.项目位于龙泉驿区龙工南路888号蓝色理想c)交通状况项目位于龙泉驿区龙工南路888号332、8、218,看楼直通车均可到达项目现场蓝色理想d)楼盘分析项目规划：项目引入189米超宽楼间距，25亩中央水景公园，邀请“人居环境贡献奖”的景观大师陈跃中先生全程担纲设计，以“大尺度、大自然、大手笔”的思路赋予本项目国际化气质。项目配套25亩中央水景公园,2500㎡水,会所,室内恒温泳池,高尔夫推杆练习场。户型分析：90余亩的园林景观,有高尔夫推杆练习场、半地下恒温游泳池、露天游泳池、网球场、门球场等别墅级配套设施.园林景观房型面积2/2/182平方米3/2/2127--135平方米4/2/2140平方米蓝色理想开发团队开发商：劲力房产物业管理管理公司：川威物管e)营销及去化分析项目营销力度分析项目去化情况分析2005年6月1期开盘，到2006年12月去化90%。传统报媒户外道旗、围墙、路牌在二级城市设销售点整个销售期平均下来每个月去化120套蓝色理想东麓驿境a)基本资料物业地址：龙泉驿区公园路1号物业类型：多层花园洋房，电梯，别墅占地面积：400亩容积率：1.01总户数：702户开盘时间：2006年7月15日销售价格：均价2800元/㎡交付时间：2007年7月30日b)地段分析配套设施：配套设施有包括后山公园，游泳池，网球场和景观广场、会所。项目位于龙泉驿区公园路1号东麓驿境c)交通状况项目龙泉驿公园路1号，有2路、3路、7路、8路公交车经过。东麓驿境d)楼盘分析项目规划：项目由多层花园洋房，电梯，别墅产品组成。项目配套：配套设施有包括后山公园，游泳池，网球场和景观广场。户型分析：房型面积2/1/180㎡-85㎡3/2/2103㎡-120㎡跃层4/2/2170㎡别墅210㎡-230㎡东麓驿境开发团队开发商：成都市志成房地产公司营销推广：畅游营销代理有限公司物业管理管理公司：康和物业东麓驿境e)营销及去化分析项目营销力度分析项目去化情况分析项目分三期开发，二期2006年7月份推出702套房源，至今去化90%。传统报媒推广户外围墙、道旗推广力度一般整个销售期平均下来每个月去化120套东麓驿境银河花园a)基本资料物业地址：锦江区成龙路南侧龙华段三圣乡（荷塘月色前500米）物业类型：11＋1小高层占地面积：28余亩容积率：1.72总户数：498户建筑面积：61558平方米开盘时间：2006年4月16日销售价格：均价2980元/㎡b)地段分析现有外部配套：中小学:川师大、川师附中、省财政学校、七中育才中学、龙舟路小学、金苹果幼儿园、三幼成龙分校等星罗棋布于四周；综合商场:欧尚、家乐福、好又多、新一佳、成百永乐等大型购物中心近在咫尺；医院:十医院、空军医院、惠康医院为您和家人的安康保驾护航项目地处锦江区成龙路南侧龙华段三圣乡（荷塘月色前500米），依附成龙大道便捷出入，12、38、56、79、332路等多条公交线路直达，规划中的地铁，国际级规划，建构立体路网银河花园c)交通状况该项目依附成龙大道便捷出入，12、38、56、79、332路等多条公交线路直达，规划中的地铁，国际级规划，建构立体路网银河花园d)楼盘分析项目规划：项目采用现代简约风格，物业类型为11+1小高层。项目配套：中小学:川师大、川师附中、省财政学校、七中育才中学、龙舟路小学、金苹果幼儿园、三幼成龙分校等星罗棋布于四周。综合商场:欧尚、家乐福、好又多、新一佳、成百永乐等大型购物中心近在咫尺。医院:十医院、空军医院、惠康医院为您和家人的安康保驾护航。户型分析：位于新城东成龙大道，紧邻三圣乡花博会五大景观特色旅游区，近依3000亩幸福梅林、230亩锦江森林体育公园，坐观沙河及近千亩珍稀植物园。园艺景观房型面积2/2/188-101㎡3/2/185㎡3/2/2117㎡-118㎡跃层4/2/2127㎡-160㎡银河花园开发团队开发商：成都龙华股份合作社物业管理管理公司：成都恒联物业公司银河花园e)营销及去化分析项目营销力度分析项目去化情况分析4月16日开盘推出498套，至今去化50%，去化速度较差。传统的道旗、围墙，报媒广告很少，无活动推广，营销推广力度较弱。整个销售期平均下来每个月去化30套银河花园a)基本资料物业类别：商品住宅装修状况：毛坯建筑类别：多层、小高层、叠加地址：龙泉驿都大道（世纪广场西侧）开发商：成都御源置业预计开盘时间：2007.3.18占地面积：500亩总建筑面积：60万平方米容积率：1.33一期建筑面积：17万平方米一期御源·大湖区b)地段分析地理位置：项目位于龙泉新区，驿都大道（世纪广场西侧）。外部配套：中小学:龙泉三中、航天中学、龙泉三小,其他:十陵生态公园、龙泉汽车总站。御源·大湖区c)交通状况交通道路状况：驿都大道（老成渝路）旁，公交332、218路直达，未来地铁2号线出站口紧邻社区。御源·大湖区d)楼盘分析项目规划：简约现代的建筑立面丰富和谐的色彩搭配给人赏心悦目的视觉冲击力项目配套：内：恒温泳池、壁球馆、健身房、乒乓球室、棋牌室；外：网球场、篮球场、羽毛球场、康体设施、幼儿园等一批次户型状况：整个景观40亩水体面积，享受无处不在的亲水生活9大岛居领地，岛居生活，自然和谐20万平方米坡地绿化园艺景观房型面积（m2）2/2/188㎡-92㎡2/2/292㎡3/2/1101㎡3/2/2117㎡-118㎡4以上183-239御源·大湖区开发团队开发商：成都御源置业规划设计：香港汉森国际·伯盛设计景观设计：天筑景典广告策划：零上四度小区智能化物业管理润无声物业闭路电视监控系统周界防盗报警系统电子巡更系统小区背景音乐系统御源·大湖区根据御源大湖区的产品形式和项目各方面的定位，为了方便与可比楼盘对比打分，我们做了以下假设：一期1266户，预计2007年3月18日开盘，在2007年12月底以前销售1066套，即每月的销售在106套左右，根据现阶段的推广及蓄客质量，这种假设目前龙泉市场还是有一定难度的。各修正系数都是在以本项目100分为基准打分。五、各可比楼盘因素修正系数确定1、御源大湖区条件假设