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地价影响因素大类小类名称内容一般因素经济因素经济发展因素①国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平等经济因素都会对地价的形成产生影响。②有关研究表明，房地产业发展周期与国家经济发展周期总体趋势基本一致，因此土地价格总水平与国家或地区经济发展状况呈正相关关系。财政金融因素①存款利率、贷款利率、物价上升指数、税率、贷款比例和土地还原率等财政金融因素与地价的形成有着密切的关系。②贷款比例，是指银行对房地产业的贷款比重，其比重增大，就会促进房地产业的繁荣，房地产价格也就有可能上升。③土地还原率与地价的关系非常直接。在地租一定的条件下，土地还原率越高，地价越低；反之，土地还原率越低，地价越高。产业结构比重因素①产业结构比重是指第一、第二及第三产业在国民经济及国民生产总值中的比例关系以及房地产业在其中所占的比重。②一般来说，第三产业的比重增大，地价会相应上升；反之，则会下降。房地产投机因素①房地产投机是市场经济条件下的一种明显的经济现象，是投资者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。社会因素人口因素①人口因素对土地价格的影响表现在人口数量、人口密度和人口素质三个方面。②人口数量与土地价格的关系是正相关的。人口总量增长，对土地的需求就会增大，土地价格一般也就会上升；反之，土地价格则会下降。③人口密度高的地区，一般土地的供给相对缺乏，供不应求，因此，该地区的土地价格水平趋高。但如果人口密度过高，会影响所在地区生活环境的舒适程度，也有可能使土地价格降低。④居民组织较高的地区，居住环境力求宽敞舒适，土地价格水平一般趋高；居民素质较低的地区，组成复杂，秩序欠佳，土地价格则会低落。家庭规模因素①家庭规模是指社会或某一地区家庭平均人口数。②随着家庭小型化，家庭人口平均数下降，将增加对住宅总套数的需求，对土地的需求也会增加，从而促进土地的价格上涨。教育科研水平因素与治安因素①如果一个地区的教育水准、科研水平高，则意味着受教育的方便程度提高，科学技术转化为生产力的可能性增大，因而土地价格水平也会上升。②一个地区若经常发生偷盗、抢劫等犯罪案件，则会造成地价低落。社会福利因素社会福利的状态，会影响社会文化生活水平，从而间接地影响地价水平。行政因素土地使用制度与住房制度、地价政策①土地使用制度科学合理，可以调动土地利用者或投资者的积极性，促进土地资源合理配置，带动土地增值，导致地价上涨城市规划、土地利用规划、城市发展战略①这些因素决定了一个城市的性质、发展方向和发展规模，还决定了城市用地结构、城市景观轮廓线、地块用途、利用程度等。②土地被规划为住宅区、商业区、工业区、农业区等不同区域，对土地价格影响极大。税收制度、投资倾斜、优惠政策进行土地估价时，需考虑不同水中对土地市场中供需双方的不同影响行政隶属关系变更交通管制心理因素主要表现为：购买或出售心态，欣赏趣味，时尚风气，风水，价值观等。区域因素商服繁华度因素是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。道路通达度因素是指所在地区道路系统的通畅程度，道路的级别（主、次干道，支路）越高，地价水平也越高。交通便捷度因素是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和便利程度。城市设施状况因素城市设施科分为两类：公共设施（供水、供电等）、公用设施（学校、医院等）。以上两类因素可以用基础设施完善度、公用设施完备度等指标来衡量。环境状况因素绿化、噪声污染，大气污染，水污染等。个别因素区位因素①区位有自然地理区位于社会经济区位之别。②土地的自然地理区位是固定不变的，但是其社会经济区位却会随着交通建设和市政设施的变化而变化。面积、宽度、深度因素一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。形状因素形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，而特殊情况下，如在街道的交叉口，三角形等不规则土地的低价也可能畸高。地力、地质、地势、地形因素①地力又称土地肥沃程度或土地肥力。②地质条件决定着土地的承载力。其直接关系到建筑物的造价和建筑结构设计。③地势因素是指该土地与相邻土地的高低关系，特别是与邻近道路的高低关系。容积率因素容积率越大，地价越高；容积率越小，地价越低。容积率与地价一般不呈线性关系。用途因素①同样一块土地，规划为不同用途，则地价不相同。②商业用地、住宅用地、工业用地的地价是依次递减的。土地使用年期因素公式：nrraP)1(11。式中：P—土地价格；a—地租；r—土地还原利率；n—土地使用年期。在地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。