基于Hedonic模型的浦东新区住宅价格特征分析

同济大学经济与管理学院硕士学位论文基于Hedonic模型的浦东新区住宅价格特征分析姓名：张冕申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：陈守明20080501基于Hedonic模型的浦东新区住宅价格特征分析作者：张冕学位授予单位：同济大学经济与管理学院相似文献(10条)1.学位论文王旭育基于Hedonic模型的上海住宅特征价格研究2006随着我国城镇住宅市场的形成，城市住宅价格问题成为房地产学术界关注的焦点之一。国内学者对住宅价格问题，大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面进行定性研究。自2002年起国内有学者开始采用Hedonic模型对住宅价格进行实证研究，求取住宅特征和住宅价格之间的数量关系，并取得了一定的成果。本文试图把特征价格理论应用于上海住宅市场，分析上海的住宅特征、特征价格和边际价格，构建适用于上海住宅市场的hedonie模型，进一步验证Hedonie模型在住宅市场的适用性。论文第一章提出问题，确定了研究方法和技术路线，并明确了住宅价格、住宅特征和特征价格的概念，为论文的开展提供了思路。论文第二章总结了Hedonic模型的国内外研究动态，介绍了Hedonie模型的理论基础。在此基础上，从计量经济学角度讨论了模型的设定和估计问题。论文第三章构建了住宅特征价格的理论模型。根据文献和上海市的实际情况，总结出模型的特征变量，然后根据上海市虹口区住宅市场的挂牌交易样本初步验证了特征价格模型的可行性，并最终选择16个住宅特征作为模型的自变量。论文第四章论述了研究数据的获取和量化。首先选择上海市中心城区范围内的11个行政区作为研究区域，从上海市房产之窗有限公司获得33841个住宅挂牌样本，通过住宅小区实地调查以及基于GIS的上海市电子地图对样本进行了补充，得到有效样本1768个，时间跨度为2006年1月1日至2006年5月31日。另外，笔者还从上海市二手房指数办公室获得了3537个住宅样本的真实交易数据，通过一元线性回归分析完成了挂牌价格与成交价格之间的转换。同时，本章还对住宅样本的定量变量和定性变量进行了编码和量化。论文第五章把上海市住宅市场作为单一市场进行实证研究，首先采用基本模型、对数模型、半对数模型分别进行回归分析，得出半对数模型的拟合效果最好。然后通过半对数模型的回归分析，得到进入模型的13个特征变量的回归系数，由此得出上海市住宅特征价格模型。最后通过半对数模型得到13个住宅特征的价格半弹性，由此分析得出自变量一个单位的增长所导致的因变量变化的百分比。论文第六章按照住宅建筑类型对上海市住宅市场进行细分，并与第五章的研究进行对比，实证结果表明，市场细分并没有导致模型的拟合性能得到提高。但部分住宅特征的显著性水平、影响方向及价格半弹性在统计上存在显著差异。论文的创新性主要有以下几点：(1)总结出影响上海住宅价格的特征变量，并对定量变量和定性变量进行了编码和量化，构建了上海住宅特征价格理论模型。(2)通过实证研究测算了上海市住宅特征的特征价格和价格弹性，以确立不同住宅特征对住宅价格的影响程度，得出上海市住宅特征价格模型。(3)研究了住宅市场细分对特征价格模型的影响。为细分市场住宅价格影响因素的比较提供参考。2.学位论文柳欣欣大连住宅价格影响因素分析及实证研究2005城市是人类社会长期发展的结果，而城市住房是城市一切生产和经营活动不可缺少的基本要素。在市场经济条件下，城市住房这一重要资源只有在市场机制的作用下才能实现最佳配置，城市住房价格则是城市住房市场运行的中心环节。因此，研究城市住房价格影响因素及其作用机制具有十分重要的意义。由于住宅产品是一种异质性商品，产品之间在构成使用价值的各个特征之间有明显的差异，国外往往从特征价格(hedonicprice)的视角出发构建模型进行研究。而国内学者对住宅价格问题，大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面出发进行定性研究。到目前为止，国内还没有人通过对住宅购买者在区位条件、建筑结构、邻里环境等方面的偏好进行调查，实证研究住宅特征和住宅价格之间的数量关系。如何把特征价格理论应用于我国的住宅价格分析，构建住宅特征价格模型研究城市的住宅市场，这正是本文试图解决的问题。论文较为系统地总结了特征价格理论和模型，文献表明，特征价格理论主要包括两方面内容，即Lancaster偏好理论和Rosen的特征市场均衡分析；住宅的特征主要分为建筑特征、邻里特征、区位特征三大类。在此基础上，我们从计量经济学角度构建了住宅特征价格理论模型，并结合大连市的实际情况，采用了272个住宅样本验证了特征价格模型的可行性，最后选择了15个住宅特征作为模型的自变量。其中：建筑特征变量4个；区位特征变量4个；邻里特征变量7个。通过基本模型分别得到了15个住宅特征的特征价格。实证研究表明，住宅特征对住宅价格的影响程度是有差异的。影响程度最大的是建筑面积，最小的是所在楼层。关于城市住宅特征价格的研究在国内还只是刚刚起步，本文的研究在一定意义上具有探索性，并且实证研究只限于大连市范围，样本的时间跨度也不够长，研究结论的可靠性和普适性还有待检验。未来的研究可以从模型函数形式的选优、市场细分方法的比较以及特征价格的应用等方面展开，进行更多的实证研究。3.学位论文王卓琳北京市住宅特征价格研究2009住宅需求，是人类生活的基本需求之一。自我国住房制度改革以来，城市住宅价格问题一直是房地产学术界关注的焦点。住宅价格问题的研究，可以帮助政府管理住宅交易市场、研究房价是否合理，可以促使开发商提供更接近消费者需求的商品，也可以让消费者在住宅市场中能做到心中有数，不盲目消费。本文从特征价格模型建立的理论出发，以北京市住宅市场的数据信息为基础，探讨不同的函数形式建立特征价格模型存在的差别，找出比较适合北京市住宅市场情况的模型，并将模型最终的分析结果做出经济意义上的解释，得出北京市住宅特征价格的具体数据，为政府、开发商以及消费者做出相关决策提供参考依据。论文对北京市住宅特征价格的研究主要由以下部分组成：首先，提出论题研究的背景意义、方法和技术路线，并简单介绍文中涉及的一些相关基本概念；第二章总结了特征价格模型的研究综述，并阐述了论文所涉及到的相关基础理论：第三章在具体分析北京市住宅市场实际情况的基础上，参考其他学者在特征价格模型变量选择上的经验，选取北京市住宅特征价格模型中涉及的变量，并应用三种基本函数形式分别进行分析，发现线性模型是比较符合北京市实际情况的模型；第四章采用线性模型对北京市进行住宅特征价格分析，利用SPSS软件进行计算，得出各个特征变量的回归系数，即特征的边际价格；同时分析了主成分分析法在特征价格模型中的应用，并比较不同方法所得出的结果；最后在总结了本文的研究成果和研究不足后，对今后的研究方向作了展望。文章的创新点主要有：(1)总结出了影响北京市住宅价格的特征变量，并对变量进行了适当的量化赋值，构建了北京市住宅特征价格理论模型。(2)通过收集北京市住宅特征变量的数据和对应的单价，利用SPSS软件测算出了北京市不同住宅特征的价格，得出了北京市住宅特征价格模型。(3)将主成分分析法应用到特征价格模型中，并对比分析的结果，发现主成分分析法适用于特征价格模型。4.期刊论文陈永霞.陈民强南京市住宅特征价格的分析——应用Hedonic模型-淮阴工学院学报2009,18(4)Hedonic价格模型是一种分析产品特征价格的计量经济学方法,在实际应用中可以用来分析住宅各种特征对价格的贡献程度,并通过构建Hedonic价格模型来研究住宅的特征与住宅价格的关系.应用Hedonic模型分析南京市住宅特征价格是在选取南京市3800个住宅样本的基础上,运用SPSS软件进行模型估计并对Hedonie价格模型的几种形式进行试算,选择最优模型形式,然后建立南京市住宅特征价格模型并用所选择的模型对南京市住宅价格进行回归分析,得到住宅特征的隐含价格,从而分析住宅特征对其价格的影响,在此基础上分析运用过程中应注意的问题并提出一些建议.5.会议论文朱骏.刘洪玉北京市住宅价格影响因素及其隐含价格研究2005由于住宅价格的不断上涨,如何准确对住宅价格进行评估成为各界普遍关注的热点问题。本文以北京市住宅市场为对象进行实证研究,基于Hedonic模型构建了北京市住宅市场的特征价格模型,得出了各住宅特征的隐含价格,并对此进行了深入的分析。研究结果表明区位、车位数量、交通情况、装修情况、容积率等住宅特征是影响北京市住宅价格的主要因素。模型的统计检验结果显示该模型能有效地解释当地的住宅价格的构成,对研究住宅以及其他类型房地产的定价均具有指导意义。6.学位论文温海珍城市住宅的特征价格：理论分析与实证研究2004到目前为止,由于特征价格模型的建立需要收集大量的数据和进行较为广泛的调查,国内还没有人通过对住宅购买者在区位条件、建筑结构、邻里环境等方面的偏好进行调查,实证研究住宅特征和住宅价格之间的数量关系.如何把特征价格理论应用于中国的住宅价格分析,构建住宅特征价格模型研究城市的住宅市场,这正是该文试图解决的问题.住宅价格是一个敏感的社会经济问题,论文的研究结论可能在以下四个方面有现实应用价值:首先,住宅的特征价格不仅可以反映住宅价格影响因素的重要程度,结合住宅特征的分布还可以反映住宅小区的服务设施完善度、周围环境优劣度、交通便捷度等等,这些为政府有关部门制定政策和评价政策提供了依据.其次,房地产开发商可以根据住宅的特征价格进行不同的产品组合,对住宅的建筑面积、住宅年龄、装修程度、所在层次、物业管理服务、小区文体设施、环境绿化、到CBD的距离、交通的便利程度等因素综合考虑进行产品的定价.第三,从住宅特征的视角看住宅价格,为房地产评估机构提供了一种新的估价方法,并可以利用特征价格计算非市场物品(如环境、交通)的价值.第四,住宅的特征价格揭示了住宅价格的影响因素,为消费者购房提供了决策依据,有助于消费者选购区位合适、质量称心、价格水平合理的住宅.7.学位论文叶燕武武汉市住宅特征价格模型实证研究2007特征价格模型(hedonicpricemodel)，是国外处理异质产品差异特征与产品价格间关系经常采用的模型，特别是在房地产领域得到了广泛的应用。本文以武汉市住宅市场为研究对象，通过构建武汉市住宅特征价格模型来揭示各住宅特征隐含价格的构成及其对住宅价格的影响。本文包括四个主要部分：第一部分提出问题，确定了研究方法和技术路线，并回顾了特征价格模型的国内外研究动态。第二部分对特征价格模型进行了理论分析，指出其建立的理论基础、模型估计和应用领域。第三部分结合相关文献和武汉市区位实际情况，选取了区位特征、建筑特征、邻里特征属性共计19个住宅特征变量。第四部分以武汉市住宅市场为研究对象，采用基本模型和对数线性模型对924个样本数据进行回归分析，得到进入模型的11个特征变量的回归系数，由此得出武汉市住宅特征价格模型。尽管国内已有不少的学者开始重视对特征价格模型的运用，但国内城市和房地产经济学领域对住宅价格的研究，主要还是基于传统经济理论中产品无差异的角度。本文试图从住宅异质性的视角，选取中部地区核心城市武汉市的住宅市场进行实证研究，希望能为中部其他城市的研究提供参照。8.学位论文余焰城基于特征价格模型的广州新建商品住宅价格研究2008广州作为珠江三角洲的中心城市，房地产业发展迅速，其住宅价格对整个珠江三角洲的房价有很大影响。因此深入分析广州的房地产价格影响因素，具有重要的理论和现实意义。当前关于广州市住宅价格影响因素的研究大都基于区位理论，且多属于定性分析，这就使得对广州市住宅价格的影响因素进行定量研究显得十分必要。本文首先对特征价格模型进行了理论分析，并在此基础上介绍了几种常见的特征价格模型；在完成相关数据的量化、整合之后，本文对线性模型、对数线性模型和对数模型进行比较分析，并采用对数模型对广州市新建商品住宅市场进行实证研究，分析了各影响因素在单一市场和细分市场中对住宅价格的影响程度，并编制了新建商品住宅的特征价格指数。9.期刊论文赵何军基于Hedonic模型的天