奥园海景城商业定位及租赁价格

奥园海景城商业定位及租赁价格2011-5-31纲要一、项目商业定位及业态组合二、市场分析三、租金收益测算四、租赁政策奥园海景城–南沙时尚生活城南沙首个20万平方米超大规模综合购物、生活中心城中央商核圈+特色建筑情景街区+现代主体MALL一、项目商业定位大型超市+百货零售＋餐饮＋影院等娱乐成熟区域型购物中心主要业态构成：项目业态定位本项目主要消费群体和档次品类：家庭日常生活性购物为主体；中档或性价比高；休闲或流行时尚类；常住人口为此，项目业态应以家庭日常生活购物、休闲为主体，服饰、餐饮、配套为基础，与商业街互补形成体验性、情景风情商业街。功能定位：大型生活超市+电影电动娱乐+零售商家集群+休闲特色餐饮+体验、特色、情景风情商业街目标商家组合:超市主力店：卜蜂莲花、嘉荣SPAR、人人乐等零售类：化妆品、珠宝首饰、皮鞋皮具、生活家居、男女休闲装、男女内衣、男女潮服、钟表眼镜；配套类：银行、7-11便利店、屈臣氏餐饮类：稻香、春满园、百胜集团、麦当劳、泰国餐厅，巴西风情自助烤肉，大渔日本料理、禾绿寿司，韩国烧烤，千味涮、西餐酒吧、面包糕点；生活类：家电数码、家居、儿童教育娱乐、美容美发、美甲、茶叶专卖、红酒雪茄、滋补品；休闲娱乐：影院、KTV、茶馆、休闲沐足、美容纤体；业态规划与品牌落位业态规划与品牌落位大卖场业态楼层整体布局-大卖场四楼三楼二楼一楼负一楼电影院、量贩式KTV/动漫游戏/沐足/茶艺等超市主力店超市主力店超市主力店珠宝饰品、服饰、珠宝、化妆品等零售轻便餐饮、特色餐饮地下停车场餐饮零售影院娱乐主力店停车场项目业态规划建议业态规划与目标商家说明业态主要目标商家面积需求（建筑面积）租赁方式超市主力店卜蜂莲花、嘉荣SPAR、人人乐15000-16000纯租金影院主力店横店影院3200平方米保底租金+扣点（已签约）轻便餐饮肯德基、德克士、蒙自源、真功夫350m2内纯租金/保底加抽成两者取高品牌服饰、运动服饰艾哲、森马、美特斯邦威、佐丹奴、361度、惠尔康、安踏、朵以100-500m2纯租金二线珠宝化妆品妍丽、百草集、本草、周六福珠宝、美伦美钻50-150m2纯租金鞋/皮具/箱包马莲奴、康奈、红蜻蜓、啄木鸟、奥康、稻草人50-100m2纯租金其他配套银行、便利店、药店、休闲饮品150-200m2纯租金量贩式KTV好乐迪KTV、Neway、TOP量贩KTV2000-3000m2纯租金餐饮谭鱼头火锅、小肥羊火锅、六千馆500-2000m2纯租金动漫、沐足舞彩缤纷动漫、世宇动漫、足皇沐足1500-2000m2纯租金大卖场商业--业态定位及品牌落位说明业态规划与品牌落位：首层品牌时尚品牌药店、手机数码珠宝饰品童装及内衣休闲运动装鞋皮具箱包品牌休闲服装移动营业厅银行分理处茶馆、美容美发厅休闲饮品大卖场业态定位业态规划与目标商家说明业态主要目标商家面积需求（建筑面积）租赁方式超市主力店卜蜂莲花、嘉荣SPAR、人人乐1500-2000纯租金轻便餐饮肯德基、德克士、蒙自源、真功夫350m2纯租金/保底加抽成两者取高品牌服饰、运动服饰艾哲、森马、美特斯邦威、佐丹奴、361度、惠尔康、安踏、朵以100-500m2纯租金二线珠宝化妆品妍丽、百草集、本草、周六福珠宝、美伦美钻50-150m2纯租金鞋/皮具/箱包马莲奴、康奈、红蜻蜓、啄木鸟、奥康、稻草人50-100m2纯租金其他配套银行、便利店、药店、休闲饮品150-200m2纯租金大卖场商业--业态定位及品牌落位说明首层大卖场商业二、三层平面规划二、三层二、三层面积均为：7030平方米业态规划与品牌落位说明：二、三层业态主要目标商家面积需求（建筑面积）租赁方式超市主力店嘉荣超市、嘉荣SPAR、人人乐约14000平方米纯租金项目业态定位业态规划与品牌落位：四层电影院区域3200平方量贩式KTV、动漫娱乐2346平方公共区域约600平方公寓商业部份约1483平方茶馆、餐饮等大卖场业态定位业态规划与品牌落位说明：四层业态主要目标商家面积需求（建筑面积）租赁方式影院主力店横店影院3200平方米保底租金+扣点（已签约）量贩式KTV好乐迪KTV、K歌王、Neway2000-3000平方左右纯租金餐饮（备选）谭鱼头火锅、小肥羊火锅、六千馆500-2000平方纯租金动漫、沐足、茶馆（备选）舞彩缤纷动漫、世宇动漫、足皇沐足1500-2000平方纯租金大卖场业态定位备注：KTV、餐饮、动漫、沐足、茶馆任选1-2中业态作为四楼可租面积的补充。业态规划统计分析：项目主要以大型规模超市、影院及娱乐业态带动整个大卖场的人气餐饮作为大卖场内的配套，在一楼位置，引进一家知名品牌的商家，例如：肯德基，将会带动一楼百货区域的商业人流及招商租金单价。大卖场业态面积及商家个数比例统计业态面积比例业态个数比例超市1500053.19%超市12.33%影院320011.35%影院12.33%KTV、动漫300010.64%KTV动漫12.33%餐饮15005.32%餐饮24.65%品牌服装370013.12%品牌服装2046.51%鞋、内衣、皮具10003.55%鞋、包、皮具1023.26%配套服务8002.84%配套服务818.60%合计28200100.00%合计43100.00%大卖场业态定位大卖场及商业街商业首层平面规划零售、品牌零售服饰、精品，休闲饮品休闲酒吧、休闲咖啡美食休闲酒吧、休闲咖啡美食银行，移动营业厅美容美发、茶馆、商业街二层商业街平面规划位置面积业态商业街南侧首层2500㎡干洗店、数码手机、药店、花店、美容美发、面包店、儿童服饰、精品等社区配套行业商业街南二三层5000㎡美容SPA，特色餐饮、网吧商业街西侧首层2500㎡品牌餐饮、潮流服饰、手机数码商业街西二三层5000㎡中型餐饮、休闲餐饮、动漫游艺、网吧中心街区2500㎡休闲酒吧、特色美食商业街西侧商业街南侧商业街---业态楼层整体布局平面规划建议随着广州南拓规划的实施和华南板块的成熟，未来3-5年番禺将成为广州商业项目开发最密集的区域。金洲商业街今洲广场海景城进港大道沿街商业华汇国际广场商家资源的争夺、租金价格的博弈、后期经营的比拼……二、市场分析区域商圈情况政府行政、商务、商业核心区目前传统商圈旅游休闲餐饮商圈黄阁组团今洲广场金洲商业街南沙商圈主要由三大组团组成，并成点状分布；金洲商业街区域为目前南沙最为集中、品类最齐全、商业氛围、租金最高的商圈；东城商圈则主要由景点带动所形成的特色休闲、餐饮构成；项目所处位置既位于商业商务核心区，又与传统商圈相距约500米，若未来树立标杆将有非常有利条件。约500米三、区域商业发展情况典型商业项目分析金洲商业街项目商业分析要素与本项目距离位于进港大及金沙路交汇处，距项目500米商业规模建筑面积约2万㎡商业格局由9条横街、6条纵街共约700多间临街底商构成，主要业态小百货、服装、饮食、美容美发、手机数码、小家电、休闲娱乐等主要商家中兴服装市场、中兴超级市场（约1000平）、中兴旅店、中兴装饰材料批发部、中兴电器家私商场（约1000平）、佳美百货（约1000平）等辐射范围整个金洲板块及周边区域消费群体当地居民和厂区职工租金范围临进港大道约80—120元/㎡，其它首层约35—65元/㎡，二层约20-25元/㎡经营档次中低档消费特点以满足基本生活必需品消费为主裕兴花园业态比例图示9%7%4%4%46%30%服装饮食美容美发通讯其他空置金洲商业街主要由多栋住宅底商构成，以满足居民和厂区职工日常生活必需品和休闲、消费为主，除进港大道临街商业外整体档次较低、经营环境较差。项目商业分析要素与本项目距离位于进港大道与金沙路交汇处，距本项目约400米商业规模占地6万㎡，建筑面积25万㎡，商业面积2.5㎡商业格局商业部分由三层集中商业构成主要业态社区超市，家电卖场、家具卖场、服装及电脑配件等主要引进商家肯德基（约350平）、沙园电器（约1500平）、信和超市（2500平）、家具城（约5000平）、电脑市场（约800平）辐射范围整个金洲板块及周边区域消费群体当地居民和厂区职工租金范围首层约40-60元/㎡，二层约20-25元/㎡，三层约15-18元/㎡经营档次中低档三、区域商业发展情况今洲广场典型商业项目分析今洲广场地理位置优越，昭示性强，集中商业具有一定规模，商业形象与商家档次略高于金洲商业街，以满足区域内家庭基本需求为主，但受商业规划格局区域人口规模影响，难以吸引大型商家进驻。进港大道是南沙经济开发区的主干道，从金沙路至珠电路的交汇路段是进港大道最繁华的路段。沿街共约58间商铺。项目商业分析要素与本项目距离位于进港大道及金沙路交汇处，距项目500-900米商业规模建筑面积1万㎡左右商业格局由沿街街铺形成主要业态银行，地产中介、餐饮、美容美发、服饰等辐射范围整个金洲板块及周边区域消费群体当地居民和部分商务群体租金范围首层约80-120元/㎡，顶手费约8-12万元左右经营档次中档进港大道(金沙-珠电路段)饮食19%地产9%银行7%空置7%其他58%饮食地产银行空置其他三、区域商业发展情况进港大道沿街商业典型商业项目分析进港大道沿街商业整体档次和形象较好，昭示性强，租金为区内最高，聚集区内餐饮、休闲、服装、配套等业态，但受区内消费结构限制，整体规模较小。项目商业分析要素项目距离位于珠电路与进港大道交汇处，距项目900米左右商业规模总建筑面积为约67300m2，集中商业规模约3.5万m2商业格局塔楼为19层，商场裙楼共4层，从5到19楼是做酒店式的公寓，商场设置了四个中庭，并设有大型广场主要业态辐射范围整个南沙区域消费群体当地居民和厂区职工、商业经营者，政府人员租金范围首层约160-200元/㎡，二层约80-120元/㎡（按100%实用面积算）经营档次中档首层二层三层四层以自营百货、零售、精品、服饰为主社区超市（约3500平）、电器体闲餐饮为主儿童娱乐、KTV、电影院电影院三、区域商业发展情况华汇国际广场典型商业项目分析项目处于南沙传统商业中心，人流与人口集中，昭示性极强，定位为小型购物中心形态，辐射整个南沙区域。主要竞争性项目分析要想和对手竞争，必须先了解对手竞争项目所处位置商业氛围人口密集度昭示性裙楼规模一层规划二层规划三层四层租赁均价今州广场传统商圈核心浓厚非常密集较好2.5万标超、零售、服饰家电卖场、家具卖场、电脑配件平价家具无约30元华汇国际传统商圈核心浓厚非常密集极强3.5万百货零售、服饰精品社区超市、数码电器、餐饮儿童百货、KTV、影院影院、餐饮、娱乐40元本项目中心区核心非常淡薄人流稀少单面昭示2.8万零售、服饰精品大型超市大型超市影院、娱乐-租金收益测算的依据与标准：主力店：行业承租能力和南沙的实际情况综合考虑。（如超市在15-18元/平方米/月左右；）餐饮：行业承租能力和南沙的实际情况综合考虑，与南沙同类型租金水平一致。次主力店：行业承租水平；普通零售商家：用预测其月营业额的20%除其租赁面积，得出租金单价+管理费。配套类商家：行业承租能力和南沙的实际情况综合考虑，与南沙同类型租金水平一致。二、租金收益测算•南沙现阶段商业正处于萌芽期，商业价值还未体现出来，对大型主力店吸引力不足，结合南沙市场普遍情况，建议租金为（具体情况详见《海景城购物中心租金价格测算》报告）：结论：大卖场整体租金水平：27.87元/平方业态建筑面积商铺权重系数商铺租赁总价商铺租赁单价超市/百货16060.00125036000035影院3200.001696400050KTV、餐饮3829.003008800050外围独立商铺4287.002221870000150合计27376.003940楼层经验系数建筑面积各层权重系统层别总价层别均价1F100%628762871002F60%70304218503F36%70302531404F29%7030202530合计27377.0015060九年租金收益测算统计（纯租赁模式）：九年租金均价测算统计（纯租赁模式）：九年租金收益测算统计（首层销售模式）：九年租金均价测算统计（首层销售模式