宁波世茂广场价格建议报告(62p)

世贸广场住宅定价建议报告前言本报告着眼2010年房地产市场宏观走势，结合宁波大市商品住房价格格局与区域市场竞争项目走势，旨在对本案第一批房源的预售价格进行相关建议，以供贵方参考。宏观环境近期政策解读宏观经济解读2010年宁波拆迁量宁波房产新政节后市场出现回暖迹象，成交量增长迅速；1、2月份作为市场淡季受政策影响开始显现，再加上春节长假影响，市场观望气氛严重成交量出现短暂低迷；节后第一周，市场回暖明显成交量出现大幅增长，逐渐恢复正常水平；一手房市场拆迁预期使成交量持续放大，市场回暖趋势明显1、2月份作为市场淡季，受政策、春节长假影响，市场成交量出现短暂低迷；节后市场逐周回暖，成交量呈现大幅上扬趋势；二手房市场2009年底宁波市四区在售住宅项目剩余存量约33.6万平方米，2010年此列住宅项目的后续推盘体量约有267.5万平方米；2010年宁波市四区合计供应量将达到301.5万平方米。后市供应量从历年供应量来看，301.5万方的预计市场供应量较以往有所减少，实际供应量更可能由于市场短期的不确定性，而低于这个数字；由于价格高筑，未来住宅市场以高端项目为主，供需不平衡现象将更为明显。住宅市场分析2010年预计新开楼盘区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）海曙区青林湾4期、5期2010年19.5多层、高层住宅产品22000-25000海曙区新海景花园2010年7.5高层/别墅25000-28000海曙区永和居易2010年初20.4高层住宅18000-22000海曙区水岸心境三期(暂定)2010年22.7多层、别墅、高层产品25000-30000区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）江北区维拉小镇2010年4月13.7别墅30000-50000江北区雅戈尔长岛花园2010年初23.8高层住宅、别墅25000-50000江北区盛世嘉苑二期2010年6月4.6高层住宅16000江北区塘家湾悦府2010年9.7别墅15000区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）江东区荣安公馆2010年3.4住宅22000-25000区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）高新区奥丽赛凤凰水岸2010年3-4月5.4高层住宅、公寓18000高新区翡翠湾2010年4月11.7高层住宅、别墅17000-19000高新区ART蓝庭（暂定）2010年7.6高层住宅、洋房23000-25000区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）东钱湖区柏悦国际2010年28别墅30000-40000东钱湖区湖立方2010年2.1住宅、公寓13000-14000东钱湖区卡纳湖谷2010年4别墅28000-40000区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）鄞州中心区中海雍城世家2010年初5.6高层住宅17000-19000鄞州中心区中河名庭2010年3-4月1.7高层住宅15000鄞州中心区万科金色水岸2010年3-4月4高层住宅17000-19000鄞州中心区永佳苑2010年底1.2高层住宅15000-16000鄞州中心区国骅·东方湾邸2010年2.4多层洋房17000-19000鄞州中心区星河城2010年1.7高层住宅16000-17000鄞州中心区香榭丽洲2010年17高层住宅、别墅16000鄞州中心区雅戈尔联心地块住宅11.8高层/别墅高层25000-28000、别墅35000-40000鄞州中心区盛世天城住宅5高层16000-17000鄞州中心区荣安府2010年4月20.7高层住宅16000-18000鄞州区城西格兰春晨二期2010年10高层住宅15000鄞州中心区金沃·城南华府2010年2.7高层住宅14000-15000区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）镇海区风景九园三期2010年3月底10高层住宅、多层住宅高层9000-10000多层11000镇海区世贸广场2010年4月16高层住宅、单身公寓8700-9300镇海区海尚国际2010年下半年20高层住宅、单身公寓9000-10000出让单位地块名称面积(亩)用途起始价位(万/亩)成交总价(万)楼面价(元/平米)成交地价（万/亩）容积率（≤）竞得单位 宁波市国土资源局鄞州分局 鄞州新城区联心-3c地块,2009CJ13号地块88.57住宅550102830.35870711612 宁波雅戈尔置业有限公司 宁波市国土资源局（高新区） 宁波高新区梅墟新城南区SA-12-2地块71.07住宅301.3377418.9281701089.332 宁波金杰房地产发展有限公司 宁波市国土资源局鄞州分局 鄞州区潘火片区世纪新村西侧地块,2009GJ23号地块49.95住宅45049951.5681810002.2 宁波康园房地产开发有限公司 宁波市国土资源局(海曙区) 机场路东侧前丰地块27.16住宅673.3323610.2246520869.332 宁波恒威置业有限公司 宁波市国土资源局（东钱湖） 东钱湖茶亭村地块493.63住宅264181656.5855203681 宁波雅戈尔置业控股有限公司 宁波市国土资源局江北分局 原宁大成教学院地块43.18住宅946.6749166.48885401138.672 宁波雅戈尔置业控股有限公司 宁波市国土资源局镇海分局 镇海商帮公园西侧1-4号地块272.95住宅256.462192006023803.072 宁波建材房地产开发有限公司 宁波市国土资源局江北分局 江北慈城新区湖西地块,JB09009号地块471.31住宅无2049565187434.86- 宁波万科房产 宁波市国土资源局（东部新城 东部新城B4花园住宅地块108.84住宅无189742.45120301743.34- 宁波兴普房产有限公司 宁波市国土资源局鄞州分局 鄞州新城区庙堰-4号地块,2009CJ62号地块147.88住宅680230700.591376515601.7 宁波康园房地产有限公司(荣安集团) 宁波市国土资源局鄞州分局 望春工业园区核心区I-2-2地块,2009CJ57号地块77.95住宅40054723.3561947021.7 宁波布利杰置业发展有限公司 宁波市国土资源局 宁波高新区研发区2#地块158.79住宅506.67210022.2799201322.672 雅戈尔置业控股有限公司09年，住宅高价地比例上升，高端市场压力巨大楼面价在5000元/平米以上的土地，就达到了134万平方米一般高端住宅比例占总量的20-30%左右，而根据09年土地成交的情况来看，此比例已达到50%以上。在地价迅速攀升的市场背景下，高端住宅比例大幅上升。宏观政策旨在促进市场稳定发展，控制部分城市房价虚高势头；外贸经济持续回暖，整体经济形势看好；市区大量拆迁，带来新的市场需求；应对新的预售政策，营销策略需快速调整；未来供应量以高端项目为主，供需不平衡宏观环境总结：预计2010年下半年，在政策走向与市场供应的双重压力影响下，宁波高端住宅市场竞争激烈，而中低端项目市场空缺较大，对于市场我们应保持谨慎乐观的态度。微观市场镇海板块海曙区均价15000-20000江东区均价18570江北老城均价22200江北新区均价9500-15000高新区均价18000-25000鄞州区均价18349东钱湖区均价20200联丰板块14000-18000泛城西板块10000-13000镇海板块均价7500-12000市场价格格局镇海片区是宁波各板块中最典型的一个“价格低谷”区，但受地域因素影响，其市场成交以本地客源为主。自09年1月份到2010年的2月份，镇海市场出现了“M”型销售走势。由于近期市场不稳定，在价格不断上升的同时，区域销售数据在10月份达到峰值后迅速回落，后市不容乐观。811971835163982293218651010443631915618472653175224577689275724593759059587961411908114791642399040200040006000800010000120001400016000180000200400600800100012002009年1月-2009年2月镇海区商品房市场成交走势图销售套数销售均价（元/平方米）镇海区住宅市场住宅价格回落明显从镇海区09年成交的土地楼面价来看，未来1-2年区域销售项目的起价在9000元/平米以上，高端项目频出，使区域价格跃上新价值平台，随之也带来了巨大的竞争压力。地块名称面积(亩)用途起始价位(万/亩)成交总价(万)楼面价(元/平成交地价（万/亩）容积率（≤）竞得单位 镇海商帮公园西侧1-4号地块272.95住宅256.462192006023803.072 宁波建材房地产开发有限公司 镇海新城B2-2地块81.02商住234.5433003644534.452.2 宁波银亿房地产开发有限公司 镇海中汇纺织公司地块100.24商住117.71240003521239.421.02 杭州新坐标房地产有限公司 镇海新城明海大道东侧1、2号地块96.24住宅363.66761006589790.691.8 宁波镇海维科房地产开发有限公司 镇海新城骆兴西路南侧1、2号地块83.29商住336.15505005052606.281.8 保亿置业集团有限公司 镇海骆驼民联新村一期地块38.08商住78.8130003939341.421.3 宁波世联置业有限公司镇海区土地市场土地价格跃上新平台楼盘名称开盘日期推盘量（平方米）产品类型套数主力面积（平方米）均价（元/平方米）销售情况维科南熏别院4月18日251803幢小高层.3幢高层20788～1557500截至当天207套房源中已售出150余套合生国际城4月18日36219.78双拼、联排独栋别墅127260-3808000/风景九园6月20日30000B3/B4高层30070-1205800开盘当天销售率在80%以上。银亿海尚广场9月26日8600013幢高层89875～1699000开盘当日，首批房源13幢已经有8幢售罄，据售楼处介绍开盘当日去化在70%以上。客户多为自住型，镇海和慈溪客户居多。风景九园-模fun之星9月29日16000B2高层17688-93均价：7800元/平方米.起价：6770元/平方米此次开盘仅针对前期认筹客户进场选房。29日当天去化80%左右房源风景九园12月27日141751幢高层15069-12011000据售楼处反馈，开盘当日销售10余；合生国际城2010年1月57100.935幢高层44785-158价格集中在11000-13000元/平方米本次开盘，实际去化率不足20%；低楼层的90平方米户型去化速度较快。2009年镇海区开盘项目明细从09年开盘项目的均价看，区域价格维持在8000元/平米左右；而近三个月内，由于宁波城区高涨的市场行情，高价地成交频出；区域价格已在9000-11000元/平米的区间，但销售放缓迹象明显。2010年1-2月镇海区商品住房成交明细从成交价格格局上看，海尚广场由于销售已经进入末期房源不足，成交均价在10355元/平方米，而百隆小骆花园仅售不到9000元/平米；临近本案的保亿风景九园成交均价为11007元/平米左右，但近期成交均包含了装修1500元/平米的标准，因此，实际均价在9000元/平米左右。楼盘名称区域成交套数均价（元/平方米）套均面积（平方米）成交面积（平方米）保亿风景九园二期镇海区2911007.1386.772516.41银亿海尚广场镇海区1210355.0487.941055.31镇海年初成交情况考虑项目的地段、配套及装修的因素，实际价格应较为保守。2879005617141168128387795295230090109539889510871109981183211252111141030111076115180200