搜索
【郑州·利海·托斯卡纳】30#楼定价建议2012年12月13日一、项目30#楼价格建议1.本批定价产品简析2.市场比较法得出项目应售价格3.项目价格策略及价格建议本次定价楼栋1、本次定价范围为：30#楼，23层高层，2梯4户，共1个单元，总计：88套房源，面积：7852.07㎡。2、产品以紧凑型三房为主；主力面积区间88㎡阳光三房；3、30#楼，地块独立，属于项目边缘地块的单体楼，景观组团匮乏，位于商业中心背后，临近北环桥；本次定价货量30#整层平面户型户型面积套数比例A1精装三房89.6㎡4450%A2精装三房88.8㎡4450%合计88100%30#楼为南北向，分为南北通透和南向户型两种类型，一层为架空花园，二层以上为住宅。A1为南北通透户型，共计44套，约占总比例的50%；A2为南向户型，共计44套，所占比例共约50%。A1A1A2A2一、项目30#楼价格建议1.本批定价产品简析2.市场比较法得出项目应售价格竞品楼盘选取竞品楼盘简介竞品市场比较推导市场应售价格3.项目价格策略及价格建议竞品项目选取策略：■竞争楼盘选取说明：1.竞品项目选取，以直接与我项目客户群冲突者为主；2.以项目区域内的竞品项目为主；3.以具有区域类似性和影响的产品的为参考。■竞争楼盘选取标准：1.近期推售或即将销售的竞争产品；2.与项目属性类似，客户重叠性较大的产品；竞品项目分布情况：选取竞品楼盘为：本项目三期①升龙又一城②九龙城③方圆经纬④金晨嘉园⑤升龙天汇广场13245权重取值明细表：参考项目选取原因近期销量走势近期价格走势权重升龙又一城区域内重点竞品，产品及客群重叠性大略有上升略涨40%益通九龙城区域内竞品，产品及客群重叠性较大成交不佳价格拉升30%方圆经纬竞品项目，产品及小部分客群重叠略有上升略涨10%金晨嘉园环线产品，地段环境相似，作为市场参考依据二期认筹持续上升10%升龙天汇广场区域内竞品，地段环境较好，客群重叠较大略有上升持续上涨10%竞品项目——升龙又一城（40%）项目地址：高新技术开发区科学大道和长椿路交叉口项目概况：总占地面积约613亩，总建筑面积约112万㎡；由22栋18-33层高层住宅（未含安置区）和2栋近100米高的写字楼组成。项目产品：8#楼在售，40㎡，90㎡均价7300元/㎡,顶楼6500元/㎡，140㎡均价6300元/㎡。推售数量：本次推出8#楼33层两两个单元，2T6户，共264套。优惠活动：无成交均价：6800元/㎡A、B地块商业区一期8#1#2#3#4#5#6#7#一月份即将加推70多平米房源30套竞品项目——九龙城（30%）项目位置：中原区农业西路与桐柏路交叉口西300米项目概况：总占地面积430亩，总建筑面积100万平米，是河南益通置业有限公司开发的集住宅、商业、商务办公等业态的综合建筑项目。现三期正是开盘销售。项目产品：70㎡（不参与首付分期）78㎡84㎡86㎡（两房改三房）、108㎡、122㎡三房，137㎡四房推出房源：推出三期龙腾西城8#楼中单元9层、东单元17层和10#楼西单元33层，2T4户，共236套。优惠活动：首付分期，首付5万，其余依次付清。成交均价：6400元/㎡竞品项目——方圆经纬（10%）项目地址：中原桐柏路与棉纺路交会处东北项目概况：本项目分多期开发，总规模约82万平米。一期开发的是神驰路以北，棉嵩路以东的06地块，是以高层住宅为主的现代化国际居住生活区，总建面50万平米；项目产品：户型面积86㎡90㎡91㎡92㎡小三房。118㎡三房剩31层一套以及16号楼18层一套价格7200元/㎡推售数量：推出4#楼，西单元优惠活动：开盘当天最高优惠6%成交均价：7800元/㎡12月15日即将开盘，无排号12345678910111213141516竞品项目——金晨嘉园（10%）项目地址：文化路与北环路交汇处向北200米路西项目概况：金晨嘉园总建筑面积达20万平米，以高端居住和精品商业为主体，46.1%绿化率，35000㎡园林，2000㎡中央湖景。金晨嘉园一期售罄，二期11月底开盘。项目产品：85㎡-88㎡两房、85㎡可变三房，132㎡四房。推售数量：推出2期7#、10#、11#、12#楼，共554套,11#2T3户，其余均为2T4户。优惠活动：认筹当天一万抵三万整体均价：7500元/㎡79111211月17日认筹，推出房源554套，当天认筹420组，到访460组，至今排号到600多号810竞品项目——升龙天汇广场（10%）项目地址：农业路嵩山北路交叉口向西100米项目概况：天汇广场总建筑面积达185万平米，项目涵盖高层住宅、电梯洋房、集中商业、品质教育等多种物业形态于一体。属于大型城市综合体。项目产品：高层88㎡小三房、117㎡三房。推售数量：推出1期1#、2#、3#、4#、5#楼，共554套,11#2T3户，其余均为2T4户。优惠活动：购房最高可享受4万元购房基金，88平小三房可享受2万元购房基金。预计2015年交房。整体均价：7200元/㎡（三房）市场比较：竞品楼盘地段及配套对比分析（一）区域类比本项目与竞品差距最大的因素在于片区发展、区域配套、及交通的便捷性。本项目升龙又一城益通九龙城方圆经纬金晨嘉园升龙天汇广场项目区位100101103105105103地段印象10010110310610799交通方便度100102103104105101周边自然环境10010398102103101居住氛围1009910310310299教育方便度100103103105101100生活方便度100102103107107104未来城市规划100103102107105102周边繁华度100102102104102101周边噪音100102100100100102综合分值100010181020104310371012区域评分100101.8102104.3103.7101.2项目与各竞品相比，所具备的劣势大于优势；市场比较：竞品楼盘产品等对比分析（二）项目类比本项目升龙又一城益通九龙城方圆经纬金晨嘉园升龙天汇广场地块规模100104101102101101项目规划100103101103102101本批产品位置10010310110110399户型设计10010010010110199园林景观10010110210210297产品附加值10010099101101100智能化设备10010299102101102发展商品牌100102100101100102物业管理10010199101101101工程进度100103102101102102综合分值100010191004101510141004项目评分100101.9100.4101.5101.4100.430#楼综合修正市场价通过5个竞品项目加权平均，得出30#楼市场比准价为：6160元/㎡根据各项目竞争情况，取各项目权重系数，根据加权市场比较法，项目合理的市场售价为：6160元/㎡+700元/㎡（装修）=6860元/㎡对比项本项目升龙又一城益通九龙城方圆经纬金晨嘉园升龙天汇广场销售价格——68006400720075007200修正价(元/㎡)——61885888640863756408权重100%40%30%10%10%10%综合市场价6160.72475.21766.4640.8637.5640.8一、项目30#楼价格建议1.本批定价产品简析2.市场比较法得出项目应售价格3.项目价格策略及价格建议建议项目策略价格项目推售分析：产品特性：介于30号楼地块的独立性，及其周边环境的差异（商业中心、果品市场），周边噪音较大，占有景观资源较匮乏，客户群认可度较低，尤其30#楼为独立单位。工程节点：项目30号楼尚未开工，施工形象较差，且不具备办理预售证及签约标准，客户心理接受度较低，交房时间预计在2015年上半年，时间跨度近3个年头，项目刚需购房的主群体，抗性较大。市场情况：周边市场均略有涨幅，产品同质化较严重，市场进入年底冲量阶段，周边项目促销力度不断加大，客户观望对比心态剧增；综合考虑市场及项目特性，建议本批产品定价以利润最大化为主，采取高开平走的策略，树立项目品牌。26272829本项目三期住宅自2011年10月推售开始，历时一年时间全面售罄。项目三期销售情况：户型销售均价去化A16558元/㎡100%A26247元/㎡100%三期同类户型价格及去化情况楼栋销售均价去化29号楼6233元/㎡100%28号楼6283元/㎡100%26#、27号楼6283元/㎡100%三期整体销售均价6334元/㎡100%26#、27#楼为整体定价，26#楼有两梯北向户型，拉低整体均价，27#楼实际均价为6400元/㎡，较28#楼上浮117元/㎡。结合产品、市场及项目特征：因30#楼为独立楼栋，且周边噪音影响，充分考虑30#楼位置、环境及附加值等优劣势；1、基于市场因素考虑，支撑短平快的销售策略，阶段性利用价格，快速出货；2、基于三期整体价格及去化情况，结合市场略有上浮，且保证快速出货；项目价格策略：价格策略策略1：低开走量策略2：量价平衡策略3：追求利润均价660068007003开盘销售率85%75%60%开盘销售套数75套左右66套左右53套开盘销售额（亿）约4500万约4000万约3500万平衡考虑销售口碑和项目利润，鉴于项目紧剩1栋住宅，建议采取追求利润的价格策略：建议实收均价为：7003元/㎡，较三期整体成交价上浮669元/㎡。二、项目30#楼定价说明1.定价原则及参考依据2.定价评分标准3.层差及附加值制定4.实收价格分布图及价格5.优惠措施及出街价格分布图定价策略：综合考虑各户型货量定价，保证此批房源整体去化；因项目地块属性较差，临近果品市场，客户抗性较大；优先考虑销售较差房源出货原则；充分结合产品特征客户意向及需求特征。30#楼认筹客户分析：30#楼房源总计：88套，共计1个单元；88㎡南向三房44套，88㎡通透三房44套；12月8日正式收筹；截至2012年12月12日，4天累计认筹38组。2-6层7-11层12-16层17-20层21-22层数量10121240比例26%32%32%11%0%0%5%10%15%20%25%30%35%0246810121430#楼认筹客户意向楼层分析：从认筹客户意向选择楼层，可以看出，客户选择楼层集中在7-16层。针对楼层偏差问题，可以从价格方面引导销售。30#楼认筹客户意向房源分析：01020304数量7111115比例16%25%25%34%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0246810121416根据意向房源分析，客户意向多集中于东户；根据客户意向房源占比可以看出，客户对西边果品市场噪音影响抗性较大。A1A2数量2316比例59%41%0%10%20%30%40%50%60%70%051015202530#楼认筹客户意向户型分析：根据意向户型分析，客户意向户型多集中在A1户型；可针对户型拉差，引导A2户型销售，保证整体去化。6400以下6400-66006600-68006800-70007000-72007200-74007400以上数量1615124000246810121416意向价格30#楼认筹客户意向价格分析：根据意向价格分析，客户意向价格集中在6600元/㎡—7000元/㎡之间，占比71%；从认筹的总量来看，本项目价格因素对刚需客户源的影响非常大。产品特点及定价考虑因素横差四大维度：朝向：该批货量均为正南向及南北向户型，户型朝向及采光效果较好；户型：综合考虑面积控制、使用功能、空间设置、附加值使用率；位置：本次定价30#楼，位置差别对居住品质的影响较大；景观：30#楼因地块较小，无法形成景观组团，各户型景观差别较小，主要以各户型室内的观景效果为依据考虑。竖差：楼层差根据不同楼层适当有所区分；附加值：阳台面积赠送等；定价原则及定价基准定价原则：充分参考市场类似楼盘销售价格及产品去化情况；