搜索
基准地价技术报告积石山县城基准地价技术报告（2012）i目录第一章概述...........................................................................................................................1一、基准地价更新工作的理论依据...............................................................................1二、基准地价的内涵.......................................................................................................2三、基准地价更新原则...................................................................................................3四、积石山县城区基准地价更新工作的思路与步骤...................................................3第二章用市场资料估算各类用地样点地价.................................................................................6一、土地还原利率的确定...............................................................................................6二、样点交易参数修正...................................................................................................7三、土地开发程度修正...................................................................................................9四、样点地价计算方法...................................................................................................9第三章积石山县城区基准地价的确定与分析.........................................................................15第一节商业用地基准地价的确定与分析.........................................................................15一、商业用地样点地价的测算结果.............................................................................15二、商业用地基准地价的确定.....................................................................................15三、商业用地基准地价测算结果分析.........................................................................16第二节住宅用地基准地价的确定与分析.........................................................................18一、住宅用地样点地价测算结果.................................................................................18二、住宅用地基准地价的确定.....................................................................................18三、住宅用地基准地价测算结果分析.........................................................................19第三节工业用地基准地价的确定与分析.........................................................................20一、工业用地样点地价测算结果.................................................................................20二、工业用地基准地价的确定.....................................................................................20三、工业用地基准地价测算结果分析.........................................................................21第四章积石山县城区基准地价变动分析...................................................................................22一、积石山县城区基准地价变动分析.........................................................................22二、积石山县城区地价变动原因分析.........................................................................24第五章积石山县城区基准地价修正系数表的编制.................................................................26一、基准地价修正系数法评估宗地地价的原理.......................................................26二、基准地价区域、个别因素修正系数表编制.......................................................27三、基准地价容积率修正系数表编制.......................................................................29四、基准地价土地开发程度修正表编制...................................................................30五、宗地地价出让年限修正.......................................................................................31六、宗地地价的楼层比例分摊...................................................................................32第六章积石山县城区土地级别及基准地价验证.....................................................................34一、土地级别和基准地价验证.....................................................................................34二、积石山县城区基准地价修正系数表的验证.........................................................34第七章积石山县城区基准地价应用建议.................................................................................36附表................................................................................................................................................38积石山县城基准地价技术报告（2012）1第一章概述土地价格是国家土地所有权在经济上的体现，上版基准地价的评估为利用经济手段强化土地资产管理，促进土地使用制度改革，规范土地市场，为全面、科学、合理地使用和管理城镇土地提供依据。近些年来，随着积石山县城区经济和社会的不断发展，城市建设日新月异，土地市场交易越来越频繁，土地市场的发展客观上需要对基准地价进行更新。一、基准地价更新工作的理论依据积石山县城区土地估价的主要理论依据如下：1、马克思的地租地价理论马克思的地租、地价理论不仅具有重要的理论价值，而且具有重要的现实意义。地租资本化使土地具有价格，土地价格实质上是地租的价格。地租、地价的本质是由土地所有权的性质决定的，它们是土地所有权借以实现的经济形式。土地有偿使用实质上是土地所有权在经济上实现的一种形式，是取得土地使用权的经济条件，是土地价格的一种具体形式。因此，马克思的级差地租理论以及地价是地租资本化的理论是进行地价评估的理论基础之一。2、城市土地区位理论,城市土地区位是自然、经济、社会各要素之间相互联系和相互作用在空间位置上的反映。从区位理论出发，城市土地区别于其它生产要素的最大特点之一就是因相对位置不同产生不同的使用价值、不同的经济收益和不同的地租量。在城市中，由于土地区位差异，使得同类行业在不同区位上获得的经济收益会相差很大，不同行业在同一位置上的经济收益也会相差很大。因此，城镇土地收益水平和资本价值（地租、地价）几乎完全取决于土地的宏观、中观、微观区位条件，而土地的利用方式则很大程度上又取决于地租或地价水平。土地价格是衡量土地需求和竞争强度的最好尺度。随着质量和与外界联系方便程度而变化。在积石山县城区的土地估价中，依据土地区位差异划分了土地级别，并以此从宏观上测算和控制基准地价，并进一步根据区位通达性等微观条件，评估宗地价格。3、城市规划理论积石山县城基准地价技术报告（2012）2城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和安排。城市土地定级估价与城市规划密切相关。其中最重要的内容是土地利用规划，合理安排各项建设用地，力图使所有用地达到最佳利用。合理的土地定级估价成果可为城市规划提供依据，而城市规划控制和确定的土地用途、建筑密度、建筑高度以及容积率等指标是对城市某宗宗地价格的约束条件，将直接影响到评估结果。4、城市建设的空间变化积石山县城区北侧紧邻北山，南侧与南山相接，周围山体山峦起伏，两山之间用地平坦，用地呈东西向带状分布，用地受吹麻滩河分隔成南北两片，现有城区在北岸，河流的阻隔作用在一定程度上制约了南片区的发展。城区交通主要依靠国道和省道对外联系，省道309是城市的主要对外交通干道，城市的主要出口位于南侧，城市的长途客运站位于县城中部，临夏路南侧。由于受地形地貌的限制、历史的发展了影响，城市空间主要依托吹麻滩镇向周围地区扩展，初步形成紧凑的城市发展形态。积石山县城的未来发