定价报告模板

报告逻辑框架定价报告的核心前提：项目整盘/阶段均价的推导依据主要是以下两点：1.实现开发商既定的利润目标。2.实现开发商既定的项目运作回款目标。报告逻辑框架定价报告模板2013.11报告逻辑框架-3-定价报告需要解决的问题：定价报告是以市场依据、文字说明、计算过程的形式，来说明某一种定价方法。报告需要说明的内容主要有两个：1、整盘均价；2、价单。用市场水平、客户需求、产品力等综合判断本案均价水平。通过内外部环境影响、竞争关系判断等获得各项价差，从而汇总成价单。报告逻辑框架-4-报告大纲CONTANTS目录PART1销售目标盘点PART2市场分析PART3蓄客情况分析PART4项目定价PART5价格策略1.目标盘点2.项目货量盘点3.共识条件梳理1.宏观市场分析2.区域市场分析3.典型竞品分析1.整体蓄客情况2.客户分析1.整盘/阶段均价推导2.价格制定1.推盘策略2.推售计划3.其他价格展示条件TIPS:“均价推导”和“价格制定”部分为本报告的核心部分，“销售目标盘点”、“市场分析”和“蓄客情况分析”作为项目价格推导的过程，可以根据提报需求自由组合，合理运用（增加、删减）。报告逻辑框架-5-PART1销售目标盘点1.目标盘点2.项目货量盘点3.共识条件梳理销售目标盘点TIPS:本部分内容为进一步明确和确认本次开盘的目标，并梳理当前阶段与甲方已达成共识的内容，为具体价格策略及价格制定提供依据；“共识条件”梳理非必要内容，应根据项目实际情况灵活选择。报告逻辑框架××年年度实现××亿的销售回款任务1.目标盘点××项目××年度销售目标目标统计项保底计划争取计划销售面积××万平米××万平米全年销售均价××元/平米××元/平米认购金额××亿××亿销售回款××亿××亿任务套数××套××套TIPS:本部分应明确项目阶段整体目标，可以为“下半年销售目标”、“8-12月份销售目标”等，除突出回款目标外，也可根据甲方关注重点，突出价格控制目标、销售套数目标等。-6-报告逻辑框架712342.项目货量盘点5678910户型套数户型面积(㎡)合计面积(㎡)楼栋分布•••A98121118583-4，6-8B11589102351-10C7711790091,2,5,9,10D3023871405•••TIPS:详细盘点项目户型情况及户型分别，作为对我项目产品的形式形态的一个初步回顾，了解项目的助理产品情况。页面数量不限。项目主力户型集中在89-120平米纯南向的B类户型均享受项目优质的园林景观。。。报告逻辑框架82.项目货量盘点推售房源货量盘点户型ACEFG合计比例面积约90三居约85两居约85两居约85两居约80两居楼座5#、6#1#、7#1#、7#1#、7#5#楼号套数面积(㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)1#————564821.12564781.71129736.2————21625％5#908278.2————————————10814.2510012％6#908388.29————————————————9011％7#————564938.1816814846.122419703.34————44852％合计18016666.491129759.322419627.833629439.5410814.2521％13％26％39％1％总户数：854套；可售总面积：76307.38㎡7＃楼受城铁影响最大，且总量较大，占据首期预售比例的52％。5、6＃楼作为低板产品，又是90平米三居户型，占所推比例的21％，比较稀缺。货量盘点报告逻辑框架本次价格制定不低于同区域内同等产品的在售价格。1本次价格制定所采用建筑面积不是最终测绘面积，最终测绘面积出来之后价格会有小幅波动2由于后续地块尚未确定规划，目前仅以首期开放区域作为独立整体进行衡量3……4……53.共识条件梳理前期会议及沟通已达成的共识：-9-TIPS:本次报告在以上共识的基础上制定完成，关于价格制定方面的具体内容，根据线下沟通情况确定是否明示在这里。报告逻辑框架-10-PART2市场分析1.城市市场分析近期政策分析整体市场分析2.区域市场及典型竞品分析区域市场分析典型竞品分析市场分析TIPS:本部分内容为通过宏观、区域市场以及竞品分析，梳理市场机会点，为价格策略、价格制定等提供支撑；典型竞品案例分析部分可以以附件的形式在报告最后进行呈现。报告逻辑框架结论示例：在价格控制、限购限贷等方面，从严从紧的局面短期内不会动摇，购房及贷款资格问题仍将是限制成交的重要因素近期政策分析1.宏观市场分析对于房地产一系列的调控措施，绝不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。——温总理，11月7日于圣彼得堡……-11-报告逻辑框架02000400060008000100000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00供应面积成交面积成交均价进入传统销售淡季，市场整体成交量有所回落，但成交价格趋于平稳××城市商品住宅供求量价走势结论：从近期全市市场供求量方面给出结论及判断；从近期全市成交均价方面给出结论及判断。1.宏观市场分析-12-报告逻辑框架02000400060008000100000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00供应面积成交面积成交均价……××区（版块）商品住宅供求量价走势结论：从近期区域市场供求量方面给出结论及判断；从近期区域成交均价方面给出结论及判断。2.区域市场及典型竞品分析-13-报告逻辑框架竞品选择及分析内容2.区域市场及典型竞品分析竞品选择项目1项目2项目3项目4销售情况成交量价去化速度项目基础信息在售及存量房源热销户型分析推广及促销手段推广手段价格促销手段后续推售计划分析内容-14-报告逻辑框架共744套，已推售332套（签约40），未推售412套（高层190,洋房222）区域内唯一在售项目，未来项目入市的主要竞争对手为3#、4#楼90平米两居及160平米三居，共计76套，无签约，认购3套。百套特价房源主要以130-138平米的三居为主，共计120套，目前去化15套，认购8套，去化率12.5%10#、11#楼主要为150平米的三居产品，共计58套，已经签约13套，认购7套。12#、13#楼160-170平米三居，共计78套，去化16套，认购9套。2.区域市场及典型竞品分析典型竞品—旭辉御府-15-对标项目在售及存量房源报告逻辑框架竞品户型销售情况户型建筑面积（㎡）总套数（套）存量套数（套）去化速度（套/月）成交价格（元/㎡）2居88246257420471891254228213223居130246…………结论：从竞品成交结构方面给出结论及判断；从竞品热销户型方面给出结论及判断。2.区域市场及典型竞品分析典型竞品—旭辉御府-16-报告逻辑框架优点：双明卫设计厨房带服务阳台，使用方便面宽11.2米，两室朝阳，产品舒适度较高缺点：进深较长全明户型，两室朝阳，厨房带服务阳台【130平米三居】去化速度：81套/月2.区域市场及典型竞品分析典型竞品—旭辉御府对标竞争热销户型分析报告逻辑框架推广及促销手段低价策略：三次连续猛推特价房，特价房策略或常态化主要推广方式：房地产门户网广告宣传（搜房、新浪乐居）社区及商超巡展（枣园社区、星城商厦等）政府及学校团购（大兴区政府、北京印刷学院）……主要促销手段：限时限量特价房，17600元/平米起网络软文：旭辉御府借势11周年特推百套感恩房源……2.区域市场及典型竞品分析典型竞品—旭辉御府-18-报告逻辑框架后续推售计划5.30“一万抵3万”预约认筹6.25首次开盘8.3百套特价房下月中旬加推二居及三居产品预约认筹首次开盘推出90平方米二居及130-138平方米三居产品推出100套130-138平方米三居产品预计推出5、6#楼85平方米2居及116平方米三房产品，总计240套。项目计划下月中旬加推的二居产品将会给我们的客户造成较大的分流2.区域市场及典型竞品分析典型竞品—旭辉御府-19-报告逻辑框架-20-PART3蓄客情况分析1.整体蓄客情况2.客户分析蓄客情况分析报告逻辑框架1.整体蓄客情况××项目有效来访量统计统计类型客户量渠道来源客户量有效来访量××组项目包装××组户外大牌××组网站广告××组……××组……××组……××组……××组……××组注：以上数据统计截止至××年××月××日截止××月××日，项目累计有效来电量××组，有效来访量××组-21-报告逻辑框架2.客户分析A类客户B类客户有效认筹（办卡）客户总计××组来源渠道认筹（办卡）量来源渠道认筹（办卡）量项目包装××组项目包装××组户外大牌××组户外大牌××组网站广告××组网站广告××组…………合计——××组——××组注：以上数据统计截止至××年××月××日截止××月××日，项目累计认筹客户××组，其中A类客户××组，B类客户××组TIPS:此处A、B类客户是根据客户购房意向强度制定的客户分类，各项目或开发商都有自己的约定规则，应灵活判定，一般情况下根据客户购房意向由强到弱划分为“A—B—C—D”四个标准。-22-报告逻辑框架2.客户分析工作区域居住区域户型偏好产品因素分析内容价格偏好TIPS:1.针对认筹客户的需求偏好分析尤为重要，分析结果直接影响到推售房源、价格及促销策略；2.客户分析数据来源于置业顾问的认筹客户梳理表，客户梳理的执行效果直接影响统计数据的客观性与全面性。-23-报告逻辑框架来访客户居住区域2.客户分析-24-大兴24%丰台21%房山3%海淀31%西城15%朝阳4%东城0.5%昌平0.5%石景山其他客户购房区域分析区域大兴丰台房山海淀西城朝阳东城昌平石景山其他数量50457653181114百分比23%21%3%31%15%4%0.5%0.5%0.5%2%此处需用饼状图表示，清晰看到不同工作区域客户占比大小。文字描述客户的生活区域特征占比。报告逻辑框架-25-CBD2%大兴黄村2%六里桥3%木樨园7%西单金融街区域22%中关村区域26%西红门15%公主坟1%其他22%签约客户工作区域工作区域数量百分比CBD42%大兴黄村52%六里桥63%木樨园157%西单金融街区域4422%中关村区域5426%西红门3015%公主坟21%其他4422%此处需用饼状图表示，清晰看到不同工作区域客户占比大小。客户情况分析（文字描述）客户的工作区域特征占比。来访客户工作区位2.客户分析报告逻辑框架对1488组B类以上客户对楼座的需求分析看出：两居关注比例超过50％。同时对E和F户型的关注比例基本相同，与E和F户型的供应比例相对吻合。……来访客户户型偏好客户需求分析：A31%C16%E25%F28%A、B类客户意向户型2.客户分析-26-TIPS:办卡期间释放的各户型价格区间的价格杠杆作用明显，尤其体现在E和F户型上。报告逻辑框架来访客户产品因素偏好外部因素方面，到访客户对于项目位置，开发商实力和教育配套方面比较看中；内部因素方面，到访客户对于户型结构最为看中；……客户需求分析：2.客户分析-27-TIPS:客户产品喜好因素可以根据占比不同直接用于后边市场比较法的关联因素。位置交通18%周边环境6%商服配套4%教育配套9%规模6%景观5%户型结构12%内部规划设施6%发展商荣誉18%工程进度5%交楼标准6%物业管理5%产品因素偏好报告逻辑框架110以下6%110-12515%125-14020%140-15543%155-17015%170以上1%5、6#楼接受总价110以下17%110-12549%125-14023%140-1558%155-1702%170以上1、7#楼接受总价来访客户价格偏好单位：万元/套单位：万元/套1#、7#楼的总价接受范围主要集中在110－125万之间。与对外释放的价格区间基本吻合；5、6#楼的总价接受范围主要集中在140－155万之间；略低于5－6＃对外报的价格区间。客户需求分析：2