定价方案

1和平时光二期1#和2#楼定价方案2定价参考因素•1石家庄近期房地产市场分析•2国家政策影响•3周边楼盘概况及优惠政策•4和平时光优劣势分析•5定价参考因素•61#和2#开盘后的优惠政策31石家庄近期房地产市场分析•2011年，宏观调控限购、限贷、限价等政策叠加，石家庄楼市在最近几个月成交持续低迷。很多楼盘都会选在九月份至十月份这个期间开盘，但今年调控政策下，楼市一直处于僵持阶段。价格方面，周边各项目都没有采取主动的降价调整。这两个月以来30个新盘入市，大部分都分布在石家庄市二环沿线和周围郊县，而限购区诸如中心主城区相对来说则比较少。42.国家政策•限购：对已有1套住房的本市居民家庭限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。5•限贷：目前给本项目做按揭的工行、中行、建行、河北银行四家银行对第一、二套房贷的审核条件比以往更加严格，并且在第一套房贷的利率从基准利率上浮了10%，同时第三套房贷已拒贷。第二套房贷则是首付六成以上，利率上浮20%。目前银行的放款周期都比较长，最长达到四个月未放款。6•限价：5月27日，《石家庄市商品房明码标价实施方案》正式出台，要求商品房销售明码标价，实施“一套一标”、“一房一价”。从2011年6月5日起，物价部门对商品房销售明码标价进行全面检查，对不按规定进行标价或实施价格欺诈的将从重处罚。7小结•整个石家庄房地产市场处于“三限”之下，但二环内的楼盘仍然未出现明显的降价。随着国家调控政策与当地政府各项政策的出台，房价飞涨的态势得到了控制。从全国各地出台的房价控制目标来看，大都将房价涨幅控制在10%左右，政府是希望房价涨幅不要过大，和GDP涨幅相符合还是比较合适的。从上市量来看，近期不会明显放大，由于开发贷款收紧，开发企业资金链趋于紧张，开盘涉及到交房时间并承担违约风险，不开盘则无法回收资金，因此购房者的观望情绪很浓。83周边楼盘概况及优惠政策项目基本情况项目名称建筑类别整体规模容积率绿化率物业费销售价格开发商国瑞城高层、板楼157万㎡345.00%1.216800石家庄国瑞城房地产开发有限公司藏龙福地商业、住宅、酒店、公寓70万㎡340%1.27500鑫海天房地产开发有限公司阿尔卡迪亚板、塔、小高层、商业86万㎡3.536%1.210500河北荣盛房地产开发有限公司（上市公司）北城国际板楼、高层、小高层100万㎡3.540%1.26800石家庄盈佳房地产开发有限公司盛世长安小高、高层40万㎡2.646%1.27800石家庄景旭房地产开发有限公司（上市公司）金桥水岸高层小高29万㎡3.1940%16800石家庄惠民房地产开发有限公司名门华都住宅、板式高层38万㎡2.548%1.29000石家庄俊景房地产开发有限公司（港股上市公司）9促销手段及证件情况促销手段及证件情况国瑞城一次性：B区98折，E区97折证件齐全藏龙福地一次性500元，按揭150元证件齐全阿尔卡迪亚一次性200元，按揭50元，荣盛上市四周年总房款优惠8800元证件齐全北城国际一次性100元证件齐全盛世长安一次性98折，按揭99折证件齐全金桥水岸一次性优惠99折证件齐全名门华都一次性98折，贷款99折证件齐全10小结周边项目优惠幅度各不相同，通常会举办一些活动并优惠的方式来积累意向客户受到目前“三限”的影响，周边项目成交量都在萎缩目前购房主要群体主要以自住刚性需求的客户为主114和平时光优劣势•优势•品牌优势：北京城建开发；北京城建亚泰；银都物业•建材优势：耶鲁入户门；断桥铝中空玻璃窗；挤塑板保温层；蒂森克虏伯电梯；欧派橱柜；惠达卫浴等•产品优势：一梯两户；板式小高层；厨卫精装修；南北通透；户型稀缺；五证齐全；准现房发售等位置优势：临两条城市主干道；周边购物、娱乐、医疗、上学等很便捷12•劣势•配套劣势：社区内无小学幼儿园会所等的相关配套•工程劣势：工程进度慢；绿化未做；工程后期维修服务不到处•口碑劣势：一期遗留问题给后期销售带来的负面影响，降低了老带新的销售机会规划劣势：地块不完整；房屋的倾斜度13我们在所有的市调项目抽取了对本项目有直接竞争的周边项目进行分析与对比5定价参考因素片区形象15%与市中心的距离13%道路交通状况12%周边自然环境10%周边人文环境10%周边配套20%治安状况8%片区提升空间12%项目比较60%总体规划8%物业定位8%产品材质12%园林环境15%社区配套10%工程进度10%开发商品牌15%物业管理10%区位比较40%户型设计15%14取值范围：0～10打分：根据表格内的各因素，在取值区间内打分评分：将各打分因素按权重进行累加分值还原价格：最终得分需要进行还原，以本项目区位价值和产品价值的总评分除以各比较项目的总评分再乘以各项目即期的市场价格，再乘以各项目的权重，得出本项目的分值还原价格综合比准价格：区位价值与产品价值进行累加即期市场价格×本项目总评分分值还原价格=竞品项目总评分综合比准价格=区位价值+产品价值打分法说明15市场比对价格判断——区位打分40%参照项目国瑞城藏龙福地阿尔卡地亚北城国际盛世长安金桥水岸名门华都远见和平时光评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分区位片区形象15%7.51.137.811.178.081.216.380.967.271.096.350.9581.207.61.147.651.15与市中心的距离13%7.71.007.040.928.231.075.780.757.270.956.50.858.691.137.20.947.270.95道路/交通状况12%8.230.997.310.888.080.976.230.757.150.866.350.768.381.017.40.897.230.87周边自然环境12%7.120.857.770.937.080.857.040.846.270.756.040.727.460.907.80.947.040.84周边人文环境8%7.040.567.620.6180.6470.566.270.506.310.507.770.627.30.587.230.58周边配套20%7.771.557.921.588.151.637.081.427.191.446.351.278.381.687.41.487.041.41治安状况8%7.150.5780.647.270.587.080.577.620.616.770.547.650.617.50.607.540.60片区提升空间12%7.690.928.150.987.880.957.230.8780.967.080.857.620.917.70.928.150.98总评分7.587.717.906.717.166.458.057.497.37各项目售价6800.007500.0010500.006800.007800.006800.009000.007700.00相对价格6613.947173.749801.137470.608036.997772.308238.057581.33参照权重15.00%5.00%5.00%15.00%45.00%5.00%5.00%5.00%加权后价格992.09358.69490.061120.593616.65388.62411.90379.07本项目参照价格7757.6616市场比对价格判断——项目本体打分60%参照项目国瑞城藏龙福地阿尔卡地亚北城国际盛世长安金桥水岸名门华都远见和平时光评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分本体总体规划11%7.770.857.810.868.420.937.420.828.30.916.770.748.230.9180.887.580.83物业定位10%7.230.727.460.758.040.807.420.747.920.796.730.678.080.817.70.778.040.80产品材质13%6.80.887.190.937.851.026.850.897.811.026.420.837.811.027.20.948.271.08园林环境11%6.90.767.580.838.230.917.190.797.690.856.540.727.810.867.60.847.150.79户型设计11%7.150.797.540.837.690.857.230.807.620.846.770.748.080.897.40.817.730.85社区配套10%7.620.767.730.778.270.837.50.758.270.836.620.6680.807.30.736.810.68工程进度10%7.650.7780.808.380.847.580.768.650.877.120.718.040.807.40.747.580.76物业管理11%7.230.807.380.818.080.896.920.768.080.896.690.747.850.867.40.817.540.83开发商品牌13%7.270.957.230.948.541.116.730.878.541.116.540.858.081.057.50.988.461.10总评分7.277.538.177.188.106.687.997.507.72各项目售价6800.007500.0010500.006800.007800.006800.009000.007700.00相对价格7214.387689.509923.957310.457436.277860.668688.727929.00参照权重15.00%5.00%5.00%15.00%45.00%5.00%5.00%5.00%加权后价格1082.16384.48496.201096.573346.32393.03434.44396.45本项目参照价格7629.6417通过市场两部分比较，本项目1#和2#入市综合比准均价为：7757.66元/平米*40%+7629.64元/平米*60%=7680.8518打分区间：0～10打分：根据各因素在取值区间内打本户型得分评分：将各打分因素按权重进行累加平均分值：将各户型总评分相加除以户型数量户型价差：设置一个各户型间的价差分值还原价格差：每个户型分值减去平均分值再乘以价差各楼宇价格：基准价格加上个户型价差各户型比准价格=基准价格+价格差分值还原价格差=（各户型分值—平均分值）*价差1#楼﹑2#楼的户型进行朝向景观格局户型环境这五个因素打分191#楼A1A2A3A3反A2反A1反评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分楼座朝向25%8.272.078.192.057.881.978.042.018.192.098.352.05景观20%7.461.497.541.517.381.487.461.497.311.497.461.46格局20%8.121.627.851.577.121.427.081.428.041.597.961.61户型25%8.152.047.771.946.961.746.961.747.922.0081.98环境10%7.380.747.540.757.460.757.380.747.150.727.230.72总评分7.967.827.367.407.897.81评分均值7.63楼座差值0.330.19-0.28-0.248.138.05价差200价格差65.1537.75-55.45-47.45-385.85-381.96比准价格7664.92户型均价7730.077702.6776