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深圳中原物业顾问有限公司深圳中原物业顾问有限公司(2007.3.16)(2007.3.16)天健·现代城价格表制作说明目录:2.评分系统的说明2.2.评分系统的说明评分系统的说明3.价格统计3.3.价格统计价格统计1.本价格表制作方式的说明1.1.本价格表制作方式的说明本价格表制作方式的说明自身产品分析板式围合结构，户户南北通透，在户型结构及朝向通风方面，有着较强的相似性及均好性；从产品方面无法拉开价格差距，即户型产品所占评分比重小外部环境1.项目外部环境差别大，其受外界噪音影响、景观差别、周边慢性病医院及旧农民房对客户的心理影响各不相同2.不同单元其外部环境变化尤为明显；且在同一单元不同楼层中，景观等变化也较为突出。外部环境（景观、噪音等）对项目价格有着重要的影响优：余石岭公园劣：慢性病院劣：农民房价格分布策略1.7栋的标杆价格策略：由于7栋优势突出，本案中将提高7栋价格，将7栋作为楼盘的价格标竿，使其价格远高于其他单位，以便促进其他单位的快速成交，并提高整体收益；2.整体的价格制定：本案统一进行评分，制定出整体均价，得出各单元之间的基础价差关系；然后对7栋价格在原定价基础上整体提高，使7栋均价高于其实际价格，最后根据1、2、3、4、5、6、8栋之间的基础价格关系，得出其相应价格，已使项目达到整体的目标均价（试算均价分别为9500元/㎡、9000元/㎡、8500元/㎡）。目录:2.评分系统的说明2.2.评分系统的说明评分系统的说明3.价格统计3.3.价格统计价格统计1.本价格表制作方式的说明1.1.本价格表制作方式的说明本价格表制作方式的说明目录:垂直系数评定垂直系数评定水平系数评定水平系数评定总体说明总体说明特殊影响调整特殊影响调整补充说明补充说明总体说明第一部分：全部因素综合评分第一部分：全部因素综合评分第一步对同层单位进行评定，根据其相互间细微差别进行评分并加权汇总水平系数评定第二步对各栋单元进行纵向考虑（景观、噪音心理等），区别层差大小垂直系数评定第三步考虑供需、客户喜好、赠送面积等影响，对以上评定结果进行修正特殊影响调整××以中间楼层：9F为评分基准，各系数之间采用相乘的关系以中间楼层：9F为评分基准，各系数之间采用相乘的关系总体说明第二部分：各栋均价的调整第二部分：各栋均价的调整第一步整体提高7栋价格，使其均价成为价格标竿（均价不同，7栋的价格相应调整）7栋单价确定第二步整理1.2.3.4.5.6.8栋价格，得出其其整体均价其他栋的均价目录:垂直系数评定垂直系数评定水平系数评定水平系数评定总体说明总体说明特殊影响调整特殊影响调整补充说明补充说明水平四大因素及权重水平系数评定是按同一平面各单位的差别划分档次，进而细分打分，分为：户型平面设计、景观视野、噪声灰尘、朝向四项评分因素。水平系数评定是按同一平面各单位的差别划分档次，进而细分打分，分为：户型平面设计、景观视野、噪声灰尘、朝向四项评分因素。评分标准•平面结构、朝向（日照/通风）：本项目为板式结构，户户南北通透，在户型结构及朝向、通风方面，有着较强的相似性及均好性；因而难以通过户型平面设计及朝向对各单元进行价格区分、拉大价格差距，因而在价格表制作中，平面设计及朝向所占比重较小，各占10％。•视野景观、噪音灰尘：项目的外部环境差别较大，其受外界噪音、景观差别、周边慢性病医院及旧农民房影响的很大，各项因素对客户的心理影响各不相同，不同单元外部环境变化尤为明显。因而，在平面区分上，重点考虑噪音、景观对项目影响，对此项打分设置较大权重，分别为景观视野占35％，噪声灰尘占45％。天健·现代城影响同一平面各单位价差的因素及权重影响因素权重影响因素权重影响因素权重一、平面设计10.0%二、景观视野35.0%四、朝向(日照/通风)10.0％1.1客厅尺寸布局2.1客餐厅4.1客餐厅(50%)1.2餐厅尺寸布局2.2主卧4.2主卧(25%)1.3卧室尺寸布局2.3次卧4.3次卧(15%)1.4厨房尺寸布局三、噪声灰尘45.0%4.4电梯间采光通风1.5户内过道合理性3.1客餐厅1.6实用率3.2主卧1.7户梯比3.3次卧水平四大因素及权重注：价格表制作过程中，由各项客观情况制定其分值，再根据各项目的权重确定其对整体价格的影响。具体分析见后文实例：7栋景观评分第一级别（9-10分）：通观园林内景及外部山景；纵观山景/小区内景，视程远，景观极佳第二级别（8分）：视程较远，但所观赏的景观资源一般，第三级别（6-7分）：视程较近，有较好的楼间距离，但主视线受部分遮挡第四级别（5分）：视程短，景观严重遮挡（如北侧农民房）5-10分5-10分景观评分标准一级二级三级四级景观评分标准余石岭公园龙岗中专广场小区园林景观高层远处景观余石岭公园山景、龙岗中专广场景观辐射范围优势景观分析景观评分标准优势景观分析余石岭公园龙岗中专广场园林5-10分，以9楼为标准评分5-10分，以9楼为标准评分景观评分标准二级一级1栋南-3栋：可观看山景、广场景，视野远，多为一～二级一级7栋：可观看小区内外景观，视野远，景色佳，多为一级一级纵观小区园景纵观小区园景注：由于本价格表岁各单位水平系数划分较细致，因为无法在上图将所有取分详细以色块列示，上图仅为各分级的大致分布。详细请见水平系数表注：由于本价格表岁各单位水平系数划分较细致，因为无法在上图将所有取分详细以色块列示，上图仅为各分级的大致分布。详细请见水平系数表景观评分标准龙岗中专教学楼慢性病医院教学楼影响范围农民房影响范围篮球场医院影响范围劣势景观分析农民房景观评分标准劣势景观分析慢性病医院为本项目一大痼疾，其对客户产生的心理影响要远大于其对项目的实际影响。其对项目影响最为严重的是5栋、6栋01单位、4栋08单位，其中5栋01、02、03及6栋01单位的大部分楼层，可直接对视慢性病医院的红“＋”。根据销售人员反映，客户对此部分相当忌讳。三级四级景观评分标准劣势景观分析三级四级6栋及7栋0.、02、03单位北侧临近慢性病医院的员工宿舍，由于宿舍距离较远，景观影响不大；3栋04-4栋低层单位对视龙岗中专教学楼，相对1栋南、2栋而言，景观有微弱影响；7栋04单位至1栋北近距离临近农民房，因而低层单位将受影响；三级5-10分，以9楼为标准评分5-10分，以9楼为标准评分景观评分标准三级4栋：受教学楼影响四级7栋04-1栋01：受农民房影响三级四级三级三级三级面向小区内，视程短大致划分示意图大致划分示意图中低楼层为四级，景观较差12层开始景观逐渐开阔，价格逐渐上涨。此点在垂直系数中明确表述均为0.7％）；注：均以9层为标准，其纵向的景观变化，将在垂直系数中明确表述三级第一级别（9-10分）：小区内，可忽略噪音影响第二级别（7-8分）：已明显感受到噪音影响，影响较小第三级别（5-6分）：临近清林路，噪音明显第四级别（3-4分）：临近黄阁路，噪音影响严重3-10分3-10分噪音评分标准一级二级三级四级噪音评分标准清林路黄阁路平安路一级二级三级四级四级三级三级一级一级大致划分示意图大致划分示意图注：以上仅为大致示意图，各单位的卧室、客厅等将视具体位置及形状不同而有所调整以第9层为基准层1栋北1栋南A单元B单元C单元D单元E单元010203040506070809101112E1E2A2A2D1D2D3A2A2D3D2D1106.02116.71106.02106.02108.4976.76111.77106.02106.02111.7776.76108.49（试算值）10.0%7.8%6.7%7.7%7.7%7.0%7.9%7.3%7.7%7.7%7.3%7.9%7.0%一、平面设计1.1客厅尺寸布局3.0%959961069961061.2餐厅尺寸布局1.5%77668101066101081.3卧室尺寸布局2.5%810991081099108101.4厨房尺寸布局0.5%10899668998661.5户内过道合理性1.0%10799877997781.6实用率1.0%1.7户梯比0.5%101010108881010888（试算值）35.0%23.1%28.5%28.4%29.4%31.5%35.0%30.8%30.8%30.8%29.0%30.8%31.5%二、景观视野2.1客餐厅18.0%710999109998992.2主卧10.0%77899109999992.3次卧7.0%556691088888910.0%8.1%9.3%8.1%8.1%7.1%9.0%8.7%9.2%8.9%9.2%9.0%6.2%三、朝向(日照\通风)3.1客餐厅(50%)5.0%81088588999853.2主卧(25%)2.5%8988101010108101063.3次卧(15%)1.5%777771088981083.5电梯间采光通风1.0%10101010101010101010101035.5%35.5%31.0%30.0%27.0%22.5%25.0%27.0%27.0%27.0%27.0%31.5%四、噪声灰尘45.0%4.1客餐厅10.0%9987856666694.2主卧20.0%8877555666664.3次卧15.0%776665666667水平系数74.5%80.0%75.2%75.2%72.6%74.4%71.8%74.7%74.4%72.5%74.7%76.2%平均值76.2%73.9%47附：水平系数表－1栋北、1栋南附：水平系数表－1栋北、1栋南A单元B单元C单元0102030405060708D1D2D3A2A2D3D2D1108.4976.76111.77106.02106.02111.7776.76108.49（试算值）10.0%7.0%7.9%7.3%7.7%7.7%7.3%7.9%7.0%一、平面设计1.1客厅尺寸布局3.0%61069961061.2餐厅尺寸布局1.5%8101066101081.3卧室尺寸布局2.5%1081099108101.4厨房尺寸布局0.5%668998661.5户内过道合理性1.0%877997781.6实用率1.0%1.7户梯比0.5%8881010888（试算值）35.0%31.5%35.0%30.8%30.8%30.8%29.0%32.6%30.5%二、景观视野2.1客餐厅18.0%91099981092.2主卧10.0%9109999982.3次卧7.0%91088888910.0%7.1%9.0%8.7%9.2%8.9%9.2%8.5%6.2%三、朝向(日照\通风)3.1客餐厅(50%)5.0%588999753.2主卧(25%)2.5%101010108101063.3次卧(15%)1.5%71088981083.5电梯间采光通风1.0%101010101010101031.5%27.0%28.5%28.5%28.5%28.5%27.0%31.5%四、噪声灰尘45.0%4.1客餐厅10.0%966666694.2主卧20.0%666666664.3次卧15.0%76777767水平系数77.1%78.9%75.3%76.2%75.9%74.0%76.0%75.2%平均值76.1%5附：水平系数表－2栋附：水平系数表－2栋3栋A单元B单元C单元0102030405060708D1D2D3A2A2D3D2D1108.4976.76111.77106.02106.02111.7776.76108.49（试算值）10.0%7.0%7.9%7.3%7.7%7.7%7.3%7.9%7.0%一、平面设计1.1客厅尺寸布局3.0%61069961061.2餐厅尺寸布局1.5%8101066101081.3卧室尺寸布局2.5%1081099108101.4厨房尺寸布局0.5%668998661.5户内过道合理性1.0%877997781.6实用率1.0%1.7户梯比0.5%8881010888（试算值）35.0%31.5%32.6%29.0%29.1%30.8%29.0%29.0%28.7%二、景观视野