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第1页共32页富士特上夼东项目户型面积定位与价格定位独立深化报告北京东方恒基地产顾问/恒基房产目录第2页共32页一、区域环境调研■项目周边区域交通导流图（注解）■项目周边企事业单位分布图（注解）■项目周边商业民生配套分布图（注解）■项目周边住宅区域分布图（注解）■项目周边类比竞争项目分布图（注解）■项目周边类比竞争项目基本资料调研■其他在销或在建项目简介：（非类比项目）二、户型定位部分调研1、项目周边各类比竞争项目户型供应比例与消化比例（小结）2、二手市场租赁与销售供应状况（写字楼物业、商品房物业）3、项目周边各大项目户型设计与针对的目标客户群体关联系、市场关系三、价格定位部分调研1、项目周边竞争项目价格调研2、项目周边二手市场销售与租赁价格调研（写字楼物业、商品房物业）3、市场均价定位■针对二手交易市场中（买卖）市场的分析研究■针对二手交易市场中（租赁）市场的分析研究4、与市场类比竞争项目16大卖点分析价格的评比■均价定位动态价格基础四、定位总结1、价格定位2、目标客户群体定位3、物业形态定位4、户型定位五、其他配套建议1、行政支持系统2、后勤支持系统3、经营支持系统4、物业管理系统一、区域环境调研第3页共32页■项目周边类比竞争项目基本资料调研个案一：东海山庄项目名称东海山庄项目类型中高档住宅发展商山东白云山房地产开发有限公司地理位置白马山庄南环山路东口隧道北工程进度2005年5月交付使用交通状况便利,7、23、8、18、48、1、10、58、50路等多路公交车经过总占地面积1万㎡左右总建筑面积15600㎡容积率1.4绿化率40%实用率90%层数共为5栋板楼(4+1阁楼/层)配套设施西部三层网点为设区生活配套付款方式一次性付款或银行按揭7成20年售价最高5380元/㎡最低4380元/㎡均价4580元/㎡交楼标准毛坯房管理费0.8元㎡/月住户数量共108户（另27套阁楼亦可单独销售）如计入户数可达135户停车位除阁楼外停车位按1比1计算，共计108个目标客户群私营企业主或主管、部分政府官员、成功商人等多为二次置业人群主力卖点以地段、私密、环境氛围等中高端别墅型居住区推广广告诉求山海情怀,名流专属综合点评该项目由于地利关系，在景观优势与私密性上较为得到富足阶层的喜爱，但鉴于该项目产品所定位的客户群为中高端客户群体，再者在规模体量、档次氛围上与本项目仍存在一定差异，列其为竞争对手只在与总价与户型上的考虑。个案二：进德小区第4页共32页注：（该项目地块产权归属上有遗留问题，所以主要的经济技术指标现今仍未对外公布，销售资料、工地公示牌、销售人员、开发公司中层亦无透露。）项目名称进德小区(小高层二期)项目类型中低档住宅发展商烟台房地产集团华宇置业地理位置四马路进德小区内工程进度2005年10月份交房交通状况便利总占地面积不详总建筑面积不详容积率不详绿化率37%实用率不详层数共为两栋每栋12层配套设施社区医疗、幼儿园、健身房、餐饮、洗浴、超市、农贸市场、小学、银行一应俱全免煤暖投资付款方式一次性付款或银行按揭7成20年售价最高4680元/㎡最低3980元/㎡（高一层+1.5%）均价4280元/㎡交楼标准毛坯房管理费未定住户数量共120户停车位地下\地上320个停车位目标客户群附近喜欢就近置业的老居户主力卖点以地段为主力，附以居住理念等概念化主题广告诉求超大空间设计,演绎现代舒适生活综合点评该项目盘踞芝罘区中心地段，周边皆为年代久远的老城区，与本项目区域环境氛围极其相似，所以该项目的户型设计与价格定位、销售状况将是本项目的重要参考对象。个案三：今日花园该项目分为东西两区，东区为规划中与部分销售区域或配套区域在此简单略过；第5页共32页东区：共计6栋楼（9、10、11、12、13、14号楼）■9号楼为回迁安置楼；■10号楼在售，目前为现房。1—3层为网点，被建行买走，作为办公楼。■11号楼为一大型超市。■12—14号楼为11层带阁楼的住宅楼，规划/待建，因为牵扯到旧有项目的拆迁，所以具体改造时间至今未定。西区：项目名称今日花园西区项目类型中档住宅发展商烟台国际工程发展有限公司地理位置环山路与胜利路交叉口路南工程进度准现房交通状况交通便利，附近有9条公交线路总占地面积14万㎡总建筑面积27.8万㎡容积率1.72绿化率38.8%实用率78%层数共计8栋楼（5栋11层，1栋14层，2栋18层）配套设施小型会所付款方式一次性或银行按揭（最低首付30%，最长30年银行按揭）售价最高5100元/㎡最低4260元/㎡均价4620元/㎡交楼标准毛坯房管理费1元㎡/月目标客户群附近的私营业主，企事业单位的领导和各部门负责人以及金领阶层住户数量共633户停车位330个主力卖点地段（市区中心的中心）、三大公园包围广告诉求市区最后一块黄金宝地综合点评区域不可多得的好项目，社区配套成熟、地理环境极其优越，而且产品设计上超越了区域市场的档次与特性，形成了创新与差异化的优势，而另一方面亦为本项目价格定位与户型定位的良好借鉴对象。个案四：华侨新城注：（该项目地块产权归属上有遗留问题，所以主要的经济技术指标现今仍未对第6页共32页外公布，销售资料、工地公示牌、销售人员、开发公司中层亦无透露。）项目名称华侨新城项目类型中高档住宅发展商华侨置业、烟台嘉诚实业有限公司地理位置环山路一中分校附近工程进度刚开工交通状况便利，7路\23路\8路等多路公交车经过总占地面积不详总建筑面积不详容积率不详绿化率不详实用率不详层数8层（1-2号为多层）\11层（3号为小高层）\3层（4-7号为低层）配套设施3层(2地上+1地下)网点,地下2层车库付款方式一次性付款或银行按揭7成20年售价最高8000元/㎡最低4350元/㎡均价4450元/㎡交楼标准毛坯房管理费1元㎡/月住户数量共118户停车位40个目标客户群市内与区域内较为富裕的富足阶层主力卖点半山望海贵族生活区广告诉求打造烟台地产界的劳斯莱斯综合点评由于该项目地理位置优越，针对的客户群体亦定位为高端阶层的顶尖人物，从该项目的定价方面亦已可见一斑。但该项目由于仍然存在较大货量，对未来市场消化整体格局仍会带来一定程度影响，所以列为类比对象。个案五：静海山庄第7页共32页项目名称静海山庄项目类型中档住宅发展商鹏源房产地理位置环山路传染病医院东工程进度A、B现房，C期房（在建）交通状况优(7、23、5、48路公交车）总占地面积10486平米总建筑面积21300平米容积率1.6绿化率42%层数该项目小区为3栋/14层实用率78%配套设施配套办公楼付款方式一次性付款或银行按揭售价1层3180元/㎡，11层5488元/㎡每层差价100元/㎡均价4310元/㎡交楼标准毛坯房管理费1元/㎡/月住户数量共140户停车位40个目标客户群烟台本地买房高端人群主力卖点优越地理位置广告诉求优越地理位置综合点评该项目现已基本销售完毕，仅余部分尾盘货量，鉴于其为近期开发的产品，其面对客户层与项目总价、户型定位仍为可参考对象，所以列入类比。■其他在销或在建项目简介：（非类比项目）第8页共32页一、项目名称：万光上夼综合市场总建面积：17000㎡发展商：烟台万光城建综合开发有限公司地址：上夼大厦北侧罐头厂东侧项目概况：●该项目为单体共6层，地上1至3层为商铺，地上4层为住宅3200元/起（仅有9套全部售罄），地下负一层为农贸市场，负二层为配套停车场。●对外销售价格为：车位6至9万元/个，一层精品网点8600元/㎡起价，二层食品超市8000元/㎡实行8%返租，三层日用品超市7000元/㎡实行8%返租●2005年10月31正式交付使用，2006年元月开业二、项目名称：暂定名“迎祥路飞龙项目”总建面积：25979.528㎡发展商：烟台市飞龙建筑开发公司项目概况:●2栋多层(5层+1层阁楼)，1至2层为商业网点。●户型面积为90.06㎡/112.3㎡3/138.17㎡共三种选择●每栋4个单元,1梯2户●2005年元旦正式开盘发售（采取先建后售的方式）三、项目名称：暂定名“新塔山综合市场项目”总建面积：约30000㎡发展商：烟台市塔山集团公司项目概况:●该项目为新圈地项目，将于明年（2005年）五月份动工●项目地址为原塔山市场●业态划分为：住宅楼、大型集市、商业网点二、户型定位部分调研第9页共32页1、项目周边各类比竞争项目户型供应比例与消化比例个案一：东海山庄（108户）户型面积供应数量供应比例消化数量消化比例163㎡8套约7%6套约75%153.13㎡8套约7%7套约86%153.86㎡16套约15%15套约94%155.04㎡8套约7%8套100%119.99㎡4套约4%3套约75%109.35㎡4套约4%2套约50%114.69㎡4套约4%2套约50%106.93㎡4套约4%2套约50%149.27㎡4套约4%1套约25%138.35㎡16套约15%3套约19%129.38㎡32套约30%5套约16%阁楼约90㎡27套略13套约48%个案二：进德小区（120户）户型面积供应数量供应比例消化数量消化比例106.88㎡24套20%18套约79%117.94㎡12套10%6套约58%118.97㎡12套10%8套约67%131.32㎡24套20%16套约70%178.26㎡24套20%17套约71%183.36㎡24套20%16套约67%个案三：今日花园西区（633户）户型面积供应数量供应比例消化数量消化比例100-110㎡154户24%14896%110-120㎡183户29%16288%120-130㎡44户7%3886%140-150㎡153户24%14695%150-160㎡55户9%4887%160-170㎡33户5%2782%180㎡以上11户2%873%个案四：华侨新城（118户）户型面积供应数量供应比例消化数量消化比例第10页共32页1至2号楼93㎡16户内部认购期间（该项目尚未对外发售）186㎡12户173㎡15户3号楼160㎡11户196㎡6户150㎡9户76㎡9户4至7号楼182.49㎡24户118㎡16户个案五：静海山庄（140户）户型面积供应数量供应比例消化数量消化比例A栋78㎡20户14%20100%94㎡20户14%20100%155㎡6户4%6100%B栋127㎡40户29%40100%155㎡8户7%8100%C栋94㎡20户14%1680%78㎡20户14%1680%155㎡6户4%467%小结：根据慎密的市场调研我们发现，本区域板块市场户型供应面积偏大；最小面积为静海山庄与华侨新城推出的78㎡户型，最大面积同样为华侨新城的196㎡户型，而市场适中的面积一般都在125㎡至160㎡左右，市场平均供应面积为137㎡左右。而从消化比例来看，由于市场供应量有限，而由于政府旧城改造、新建项目拆迁等利好因素，排除此类项目的产品因素（后天创造景观、外立面、花园小区、户型设计等）与市场因素（地理、政府支持、景观朝向因素等），市场较为接受的户型面积亦为130㎡至140㎡左右；100㎡以下的户型销售几乎毫无压力，但总供应量寥寥无几；150至160㎡以上户型开始受市场因素与产品因素制约，越大的户型面积销售压力亦随之增长；而未来市场圈地项目与在建项目的供应货量亦与区域市场平均供应面积相等，如迎祥路飞龙房产开发的小型住宅区项目，多数推出户型面积约为120㎡。最终得出结论为：市场缺乏70㎡至100㎡的中小户型面积；100㎡至130㎡以内面积户型倍受追捧；150㎡以内面积较为稳健，超越150㎡的面积越大压力越大。2、二手市场租赁与销售供应状况（以商品房为主）第11页共32页A：项目周边商品房租赁供应情况：位置面积租金户型配套上夼西路70㎡700元/月二室一厅简装，无家电，有暖气迎山路67㎡600元/月二室一厅简装，冰箱彩电，有暖气迎山路45㎡450元/月一室一厅简装，电视，有暖气上塔路80㎡700元/月二室二厅简装，电视，有暖气上夼西路86㎡750元/月三室一厅简装，空调，电视，有暖气奇山路52㎡350元/月一室一厅简装，有暖气上夼西路76㎡700元/月二室一厅