对古典地租理论中价格决定理论的扩展及其在房价理论模型中的应用

1对古典地租理论中价格决定理论的扩展及其在房价理论模型中的应用汪林海摘要：对古典地租理论中的价格决定理论进扩展后，我们会发现，当不同等级土地上生产的同一种商品间存在差异时，商品价格可视为由有用性、生产成本共同决定的，并且还存在有用性、生产成本共同决定价格的价格公式。利用不同等级土地上生产的同一种商品间存在差异时的价格决定理论，本文建立了解释城市房价的理论模型。关键词：地租理论；商品价格；房价模型一、引言古典地租理论①令人满意地解决了不同等级土地上生产的同一种商品②间没有差异时的价格决定理论问题。例如，古典地租理论认为存在级差地租时，商品价格决定于劣等地上生产商品的成本。③古典地租理论的这一结论，得到了经济理论研究者们的赞同。然而，古典地租理论等得出这一结论的默认前提，是不同等级土地上生产的商品间没有差异。④不过，对于不同等级土地上生产的同一种商品间存在差异时的价格决定问题，古典地租理论却没有给出回答。例如，在优等地、劣等地上生产甘蔗时（设甘蔗仅用于榨取蔗糖），如果优等地生产的甘蔗比劣等地生产的甘蔗蔗糖含量高，那么，优等地生产的甘蔗的价格是①本文中，古典地租理论是指古典经济学中的地租理论。②这里的“同一种商品”指满足人相同需要的商品。本文中，为简化分析，我们假设任何商品能且仅能满足人的一种需要，从而，任商品两个商品之间的关系，就分为两种情形：1）两个商品满足人相同的需要，2）两个商品满足人不同需要的。在此基础上，我们把商品所满足的人的需要作为划分商品种类的依据。如果两个商品所满足的是人的相同需要，则称为两个商品属于同一种商品，如果两个商品所满足的是人的不同需要，则称两个商品是不同种商品。例如，不同的棉衣都满足人保暖御寒的需要，那么，不同棉衣就是同一种商品；棉衣满足人保暖御寒的需要，而面包却满足人充饥的需要，从而棉衣和面包满足人不同需要，从而，棉衣和面包就是不同种商品。实际上，在分析地租理论时，经济学史上的研究者没有对商品种类的划分作出深入而严格的分析（例如李嘉图等）。③例如，李嘉图在其《政治经济学及赋税原理》中的《论地租》一章中分析谷物价格决定时，指出谷物的价值是由不支付地租的那一等土地（即劣等地）决定的。穆勒在《政治经济学原理》一书中认为，商品价格是由生产费用较高的土地（即劣等地）上的生产费用决定的。其他古典经济学家大都给出了类似的观点。④例如，李嘉图在其《政治经济学及赋税原理》中分析存在地租时谷物价格决定时，默认不同等级土地生产的谷物没有差异。穆勒在其《政治政治经济学原理》中的地租理论中分析商品价格决定是，默认不同等级土地上生产的商品没有差异。2如何决定的？对该问题，古典地租理论没有给出回答。①然而，住房价格却正是不同等级土地生产的同一种商品存在差异的例子：对城市的地段和住房而言，好地段（具有交通便利等优势的地段）可视为优等地，差地段（具有交通不便等不足的地段）可视为劣等地，相应地，好地段的住房和差地段的住房就可视为不同等级土地上生产的商品，从而，城市房价现象也可视为存在级差地租时的商品价格现象中的一种，只不过，在城市住房的例子中，不同等级土地上的商品（不同地段的住房）之间存在差异（在交通条件等方面存在差异）。而且，在城市房价指的例子中，正是这种差异导致了不同地段的住房间价格存在差异：好地段的住房（优等地的商品）具有交通便利等种种优势，从而房价高；差地段的住房（劣等地的商品）具有交通不便等种种不足，从而房价低。显然，我们将无法直接用古典地租理论中的价格决定理论来解释城市房价。因为，古典地租理论的地租理论中的价格决定理论是“优等地生产的商品的价格=劣等地生产单位商品的成本=劣等地生产的商品的价格”，从而，利用古典地租理论中的价格决定理论来解释城市房价时，会得出“好地段的住房的价格=差地段生产单位住房的成本=差地段的住房的价格”这一显然错误的结论。要利用古典地租理论中的价格理论来解释城市房价和建立城市房价数学模型，需要我们对古典地租理论中的价格决定理论进行改造，建立不同等级土地上生产的同一种商品间存在差异时的价格决定理论。本文首先在古典地租理论中的价格决定理论的基础上，建立了不同等级土地上生产的同一种商品间存在差异时的价格决定理论，之后，利用不同等级土地上生产的同一种商品间存在差异时的价格决定理论，本文建立了城市房价的理论模型。本文安排如下：第二节是文献综述；第三节在古典地租理论中的价格决定理论的基础上，建立不同等级土地上生产的同一种商品间存在差异时的价格决定理论；第四节利用第三节得出的价格决定理论，来建立城市房价模型；第五节为总结。二、房价模型与古典地租理论中的价格决定理论（一）古典理论中的价格决定理论与房价模型地租理论中的价格决定理论关注的，是存在地租（级差地租）时，商品价格决定的理论问题。虽然经济学史上众多研究者如配第、坎蒂隆、斯密、安德森、阿隆索、赫德、巴洛维等都对地租理论做出了积极的探索，然而，在地租理论中价格决定理论上，研究者做出的探①此时，我们仍可认为劣等地生产的甘蔗的价格等于劣等地生产单位甘蔗的成本，但是，我们不能认为优等地生产的甘蔗的价格会等于劣等地生产单位甘蔗的成本。原因在于，由于优等地生产的甘蔗比劣等地生产的甘蔗蔗糖含量高，从而，优等地生产的甘着的价格要高于劣等地生产的甘蔗的价格（这里，假设甘蔗仅用于榨取蔗糖，且蔗糖含量高的甘蔗价格高），从而优等地生产的甘着的价格要高于劣等地生产单位甘蔗的成本（因为劣等地生产单位甘蔗的成本等于劣等地生产的甘蔗的价格）。3索却不多，①现有的关于地租理论中价格决定理论的研究中，仍以李嘉图、穆勒等古典经济学家的观点最为鲜明，②其中又以穆勒的表述最为清晰，可视为古典地租理论中的价格决定理论的代表。例如，穆勒在其《政治经济学原理》第三篇第五章中分析谷物的价格决定时，认为谷物的价格将等于生产费用高的土地（劣等地）上生产谷物的费用，也即谷物的价格将等于劣等地上生产谷物的成本。我们用P表示商品的价格，用0C示劣等地生产单位商品的成本。如果用一个公式来表示古典地租理论中的价格决定理论，那就是：0PC（1）然而，古典地租理论中的价格决定理论也存在明显的缺陷。古典地租理论中的价格决定理论的缺陷之一，在于仅仅建立了不同等级土地生产的同一种商品间不存在差异时的价格决定理论，而没有建立不同等级土地上生产的同一种商品间存在差异时的价格决定理论。以种植甘蔗为例，古典地租理论中的价格决定理论仅仅解决了不同等级土地上产的甘蔗之间不存在差异时的甘蔗价格决定问题。如果优等地生产的甘蔗比劣等地生产的甘蔗蔗糖含量高，此时，优等地上生产的甘蔗的价格将是如何决定的？对此，古典地租理论的价格决定理论没有给出回答。房价数学模型研究是经济理论和计量经济学研究的热点之一。研究者们建立的房价模型大致可分为三类。第一类，是特征房价模型，第二类，是非特征房价模型，第三类，是其他类型的房价模型。其中，特征房价模型和非特征房价模型的主要区别，在于解释变量的不同。以Lancaster（1966）的消费者理论和Rosen（1974）的特征价格理论为理论基础的特征价格模型（HedonicPriceModel），是近几十年来房价模型的主流模型（GordonF.M.,etal，2002）。特征房价模型的研究思路是：住房由于具有各种满足消费者需要的特征，从而能按照某一价格出售（Rosen,1974），住房之间的价格差异来源于住房之间的特征的差异（ChinT..L.，ChauK.W.,2003），从而，可把住房的特征作为解释变量，把住房的价格作为被解释变量，采用数学工具（统计学）建立房价数学模型。用计量经济学模型来描述，就是：()PfZ（2）其中，P为住房价格向量，Z为影响住房价格的因素向量（住房的特征），为随机误差项①配第、坎蒂隆、斯密、阿隆索、赫德、巴洛维等的研究重点在地租量的决定，未深入研究“存在级差地租时商品价格是如何决定？”这一问题。而李嘉图、穆勒等则不同，他们较深入地研究了“存在级差地租时商品价格是如何决定？”这一问题。②例如，李嘉图在其《政治经济学及赋税原理》中的《论地租》一章中分析谷物价格决定时，指出谷物的价值是由不支付地租的那一等土地（即劣等地）决定的。穆勒在《政治经济学原理》一书中认为，商品价格是由生产费用较高的土地上的生产费用决定的。4向量（Anselin,1988；Orford,1999）。近30年来，大量的房价模型是围绕这一研究思路展开的。例如，KainandQuigley（1970）以基本居住条件，住房质量，附属设施等作为解释变量，建立了圣路易斯市的住房价格数学模型；Wabe(1971)以交通成本、绿化情况、住房面积等为解释变量建立伦敦市区的住房价格模型，Evans（1973）以住房面积、距CBD的距离、住房使用年限三个变量为解释变量，建立伦敦的住房价格模型，PaulCheshire和StephenSheppard（1995）以卧室数量、厕所数量、停车场、楼层数为解释变量建立了Darlinton市的房价模型，AlastairAdair,StanleyMcgreal,AustinSmyth,JamesCooper&TimRyley(2000)以交通条件、住房使用时间、住房面积等作为解释变量建立Belfast市的房价模型，并分析了交通因素在住房价格决定中的影响，GordonF.Mulligan,RachelFranklin,andAdrianX.Esparza（2002）以住房位置、住房面积、住房使用时间等作为解释变量建立了亚利桑那州的Tucson市的房价模型，马新思和李昂（2003）以物业费、区位、橱卫装修情况为解释变量建立了北京市房价模型，WenHai-zhen等（2005）以住房面积、距市中心距离、装修程度等为解释变量建立了杭州的房价模型。Anderson和Crocker（1971）、HenryM.K.Mok等（1995）、Piyushtiwari（2000）、SibelSelim（2008）等也做了类似的研究。特征房价模型可被研究者们用于分析住房各种特征对住房售价的影响，如分析住房的居住质量和交通条件对房价的影响（KainandQuigley1970；RechardsonAlastairAdair,1973；Redolph1988;Can1990;Dubin1992；AlastairAdairetal.2000），分析住房周边的设施和环境对住房价格的影响（AdersonandCrocker1971;Wilkinson1973;SmithandDeyak1975;Nelson1978;Mark1980;Clarketal.1997），特征房价模型也可被用于分析居民对住房的各种特征的需求（Chinloy1977;BlomquistandWorley1981;Malpezzietal.1987）。研究者建立的特征房价模型中，许多模型取得了较高的R2。例如，Wabe（1971）建立的伦敦住房价格模型的R2高达0.90，Evans（1973）的房价模型的R2高达0.84。这一定程度上说明，影响城市的房价的因素中，住房具有的特征是不可忽略的重要因素。除了上述特征价格模型之外，许多研究者在建立房价模型时，作为解释变量的是宏观经济指标如利息率、经济增长率、收入水平以及住房的生产成本等，这些解释变量不是住房本身具有的特征。我们把这一类型房价模型称为非特征房价模型。例如，JamesM.Poterba,DavidN.Weil,RobertShiller（1991）以生产成本、居民收入、使用成本等为解释变量建立了美国房价模型。Stevenetal.（2001）以建造成本、就业率、劳动者人均收入、实际利息率、移民人数为解释变量，建立了澳大利亚的城市房价模型。K.A.Bentson,T.B.Booher,J.A.Flory（2005）以实际利率、通货膨胀率、总入住量、租金房价比四个变量作为解释变量、以住房售价为被解释变量建立了美国住房价格模型。PeterAbelsonetal（2005）以利息率、人均可支配收入、汇率、消