对我国房地产价格涨跌的思考

对我国房地产价格涨跌的思考作者：曾明晶作者单位：西南石油大学,四川,成都,610500刊名：大科技·科技天地英文刊名：SUPERSCIENCE年，卷(期)：2010，(2)被引用次数：0次相似文献(10条)1.期刊论文化存才.HUACuncai商品价格的需求概率和需求风险模型-南京师范大学学报（工程技术版）2006,6(3)从商品的需求因素出发研究商品价格的概率和风险模型.首先,给出商品价格的需求概率分布和需求概率最大定价公式,证明了需求量最大的价格就是需求概率最大价格,它低于利润最大价格.需求最大价促成了价格和消费的从众性,可理解为商品的平价.其次,借助于金融数学中风险的度量,通过推广方差的定义,得到了价格变量的需求风险函数;在比较5种特殊价格的需求风险之后,得出:期望价格的风险最小,需求概率最大价格和利润最大价格风险次之,最高价和最低价的风险最大;再次,讨论了浮动(折扣)价格的需求概率和需求风险,给出由于调价而产生的需求风险增加或者降低的条件.最后,通过2006年昆明市春运浮动价格乘客选择意向调查对结果进行了验证.2.学位论文张卫丽需求高峰期下商品价格下跌的理论研究2006随着经营手段的日渐丰富和发展，商家为追求更多利润往往借助双休日期间进行打折促销活动，从而带动经营利润的提高。对于商家来讲，在需求高峰期进行打折促销的动态定价策略是有悖于传统市场均衡定价理论的。为分析和探讨需求高峰期商品价格下跌的经济本质，本文在传统的定价理论的基础上，从数理、经济及市场三个角度分别论证商家为追求利润最大化，在需求高峰期采取打折销售策略的存在性和可行性。本文在传统需求函数的基础上，引入因需求期不同而产生的交叉价格的因素，建立新的需求高峰期及需求淡期的需求函数，然后在商家追求利润最大化的约束条件下，针对不同情形进行数学推导和讨论，得出需求高峰期商品价格下跌的四种可能性区域，并进一步对四种可能性区域进行经济分析和市场问卷分析，得出如下三个结论：1)在满足一定限定条件下，需求高峰期商品价格下跌幅度，与单个价格斜率、及单个交叉价格斜率、无关，而仅仅与曲线斜率某种组合及有关。2)如果不同需求时期的价格斜率的乘积大于平均交叉价格的曲线斜率的平方，那么需求淡期的斜率与需求高峰期的斜率的差值越大，即、的值越大，需求高峰期商品降价幅度越大。3)如果不同需求时期曲线中价格斜率的乘积小于平均交叉价格的曲线斜率的平方，那么需求淡期的斜率与需求高峰期的斜率的差值越小，即、的值越小，需求高峰期下商品降价幅度越大。3.会议论文瓦力导数在经济分析中的应用——需求收入及需求交叉价格弹性分析2004本文利用弹性概念就市场需求对价格变动的敏感程度进行了剖析,旨在市场经济环境中为经营者对商品进行价格决策及供求分析提供科学依据.4.学位论文张宏敏我国商品住宅开发的定价策略研究——量本利模型扩展2006本文是关于商品住宅定价策略的研究，根据商品住宅的特殊属性，及我国商品住宅市场的特点，将在管理领域广泛应用的量本利模型进行扩展，将影响企业定价的3C：消费者的需求、成本、竞争对手的价格，通过联合测度法，成功的纳入扩展的量本利模型，并对模型进行分析讨论。本文采用结构演绎法对商品住宅定价进行了分析，并在分析的过程中，借鉴了经济学和财务管理学方面的知识。第一章的主要内容是价格、产品和产品定价程序。首先从政治经济学、西方经济学、营销学三个角度分析了价格的本质；接着从科特勒的产品五个层次角度对商品住宅产品进行分析；进而从房地产的概念入手，从中分离出商品住宅的类别，并分析了商品住宅产品的属性。随后按照一般产品的定价程序，确定定价目标、确定需求、估计成本、分析竞争者的成本、价格和产品、选择定价方法、选定最终价格六步对商品住宅的定价程序进行描述分析，其中对于成本的估计主要介绍了目标成本法。第二章阐述了影响商品住宅定价的因素和测度价格需求曲线的方法。首先从市场特点、市场的需求、市场的供给三个方面对商品住宅房地产市场进行阐述分析。接着对定价的“3C模式”(3C：成本、竞争者的成本、价格和产品、消费者的需求)中的3C分别进行了讨论。对于商品住宅的成本，首先分析了地租、地价的理论，给出了地租、地价的来源；接着从我国土地产权制度和我国城市土地市场的角度对我国土地市场的需求、供给、地价的构成进行分析；最后逐项对我国商品住宅的成本进行阐述、分析。对于竞争者的成本、价格和产品，首先讨论了识别企业主要竞争对手的方法；然后从信息搜集的角度对竞争者的成本、价格和产品进行分析。对于消费者的需求方面，分析了影响消费者商品住宅需求的主要因素对企业定价的影响。本文介绍了一种新型且有效的估计消费者价格需求曲线的方法——联合测度法。联合测度法可以成功的将消费者的需求和竞争者的价格融入到价格需求曲线中。第三章是本文的核心内容，即将在管理领域广泛使用的量本利模型，应用于商品住宅的定价。模型的核心思想是把企业的长期利润最大化作为定价目标，以量本利基本模型“利润=收入-成本”为基础，带入通过联合测度法估计出的价格需求曲线(销量与价格的数量关系)和成本，得出关于价格的利润方程。再根据微积分原理，对公式两边分别进行求导，使其一阶导数为零，且证明在价格相应区间内存在一个最大值，就可以得到使得企业利润最大化的价格，把求解使企业利润最大化的问题转化为微积分里常见的条件极值问题。首先根据商品住宅的特殊属性，提出了五个模型假设：①研究的是一个经设计的有效项目，即消费者对其认知价值高于其成本；②同一个目标市场的消费者对房子的认知价值是相似的，可以通过联合测度法估计出这个目标市场的价格需求曲线；③项目总成本为C，共有n套住宅单位，且每套单位无差别；④消费者认为此项目单位面积存在最高可接受价格和最低认知价格，也就是当价格高于最高限价时，没有人会购买，出售的数量为零，当价格小于最低认知价格时，该项目中的产品会全部卖掉，出售的数量等于开发项目的所有住宅单位；⑤企业的定价目标是该项目的利润最大化。而后，从开发项目只出售；开发项目既可出售、也可出租；考虑开发项目的税金，三个方面对模型进行讨论，得出如下结论：①开发项目只出售的情况下，会对使得企业利润最大化定价产生影响的因素分别有，构成价格需求曲线函数的系数、项目总成本、消费者对产品认知的最高限价和最低限价，并根据消费者认知的最低限价与价格需求曲线函数的系数之间的数量关系不同，最优价格有两种情况的取值。②开发项目既出售又出租的情况下，引入住宅租售比K和无差异曲线的概念。分析得出对于具体的项目，租售比K是一个常数和固定的租售比K决定了出租和出售的无差异，进而得出项目只出售与既出售又出租在最优价格的决定因素和取值方面的结论相同，出售和出租各自的数量只取决于具体消费者的偏好。③在考虑税金的情况下，将商品住宅开发企业涉及的税金分为两类：价格税、所得税。对使得企业利润最大化的定价有影响的因素，除了有价格需求曲线函数的系数、项目的总成本、消费者对产品认知最高限价和最低限价外，还有价格税和所得税的税率；同时通过对模型形式的整理，得出了与项目只出售的情况类似的结论，根据消费者认知的最低限价、价格需求曲线的函数系数、再加上价格税和所得税的税率之间的数量关系，最优价格也有两种情况的取值。对模型进行理论讨论之后，又针对模型结果与现实的差异进行了分析：现实中，消费者和开发商都不约而同的选择出售的方式，而非出租，与模型中出售与出租无差异的结论不同的原因在于风险的存在。关于风险问题的现实解决就是银行按揭贷款的引入，使得双方都可以规避各自的风险，同时也为银行扩展了新的项目，一举三得。第四章讨论了如何在已经计算出的最优价格基础上，对商品住宅进行差别定价。分别从产品组合与特征、产品的非线形定价和交易特征三个方面进行讨论。本文研究所提出的量本利扩展模型是量本利模型在定价领域内应用方面的创新，为我国房地产企业的科学定价决策提供了一种新的方法。联合测度法在商品住宅市场的应用不仅为企业提供了一种新的估计消费者价格需求曲线的方法，还成功的将成本和竞争对手的价格融入到需求曲线中，使得3C在量本利模型中的共同作用成为可能。希望本文可以为目前我国商品住宅市场定价方面的混乱状况的改善有所帮助。本文的局限性在于，量本利模型定价的准确性，是以企业成本和消费者价格需求曲线的正确计算和估计为前提的，企业成本的核算相对简单，而消费者价格曲线的获得则需要使用联合测度法。联合测度法的成功运用是以掌握大量信息、对商品住宅市场有深刻的认识、以及强大的调研和数据处理优势为基础的。因此只有较大的企业才有可能成功的运用。本文的研究对于一些无能力进行大规模营销调研的中小房地产企业并不合适，因为通过不准确的信息计算出的模型结果也必然是不准确的。5.期刊论文曹建军.CaoJianjun天然气需求价格的评价方法-国际石油经济2003,11(1)天然气需求价格有两个客观的标准:在天然气使用之前用户已经使用的燃料或原料的成本费用,以及天然气用户根据产品成本、产品的市场销售价格与盈利状况确定的利用天然气的成本费用.在评价天然气需求价格时,由于获得的有关参数可能只是个近似值,或者某个行业或评价所需参数目前还没有平均值或标准值,需要运用经验来加以直接判断.这种判断必须遵守实事求是、全面评价及实际成本与标准化成本相结合的原则.根据行业的不同特征,对不同的天然气用户需采用不同的需求价格评价方法.影响天然气市场与价格变动趋势的长期因素包括国内天然气资源量与国内外天然气供应量、政府对天然气市场开发的支持力度、天然气市场基础设施的发展趋势、政府的环保政策要求及其执行力度.较大的分类用户,如电力、工业与化工用户等,其市场与价格变动趋势也将相应影响天然气需求价格的变动趋势.随着天然气经营市场化程度的不断提高,定价机制将逐渐趋于灵活并且走向市场定价.6.学位论文王伟刚住宅市场价格决定及实证分析——基于北京住宅市场的区域性分析20051998年进行的住房货币化改革及个人抵押贷款业务广泛开展极大地拉动了我国住宅市场需求，其后几年住宅市场一直呈现“供求两旺”的繁荣景象。而基于20世纪80年代后期美国储贷协会（S&L）危机、日本土地泡沫危机及90年代后期东南亚金融危机的惨痛教训，人们对于住宅市场是否存在“泡沫”一直存在怀疑与争论。这种意见的分歧在2003年央行121号文件出台后演变成为一场规模庞大的论战，并一直持续到今天。对于住宅市场是否存在泡沫的问题，实质是住宅市场价格是否过高地偏离其合理价格的问题。目前国内外关于泡沫问题的讨论有很多，从政策层面也有很多关于资产价格与货币政策关系的研究，然而这些研究均回避了关于住宅价格决定或运动机制这样一个基本问题，而直接讨论住宅价格本身或者其与货币政策的关系，这样的讨论在进一步深入上存在比较大的困难。因此，一个不同的思路是将我们的研究向问题的上游进行推进，即去讨论价格是如何决定的，哪些因素影响价格。将这些问题弄清楚，在一定程度上即可以初步判断价格的合理区间及运动趋势，而这不仅对于住宅市场供求双方及商业银行等市场主体的行为能起到一个良好的预期导向作用，同时也对彰显住宅资产价格与货币政策关系大有裨益，而这正是本文选题的意旨所在。在弄清楚住宅价格决定之前，对于住宅产品与住宅市场的初步了解是必要的。本文首先对住宅产品与住宅市场的特征进行了简要分析，其中住宅产品的异质性、住宅市场的市场分割性、供给滞后以及信息不对称等特征对后文的定性与定量分析均提供了理论基础。接下来，我们通过将住宅市场中的住宅需求循环、住宅供给循环及土地循环放到一个动力学系统中，可以非常全面的将与住宅市场相关的20多个变量放在一个系统中分析其动力学机制。而将这些因素抽象掉，我们引入住宅流量——存量模型进行分析，这样由住宅存量在租金市场上决定的租金价格通过资本化成为住宅价格，而住宅价格通过成本函数反解出最优的开发水平，开发水平通过拆迁折旧率转化为住宅存量，这一模型中各象限斜率或截距的变化均在后面的文章中用于相关政策效应的分析，其中对于城市规划政策的讨论我们通过将租金市场改为土地市场构造新的模型进行分析，这一模型也从经济学上很合理地