常州房地产价格调查与分析

常州市房地产价格调查与分析1摘要自1998年我国住房制度改革以来，常州市房地产业在推动城市建设的快速发展、改善居民生活水平、培育重要要素市场及拉动国民经济增长等各个方面发挥了重要的作用。然而，常州市房地产在其迅猛发展过程中也产生了不少问题，突出表现之一就是房价上涨过快。对此，中央和常州市政府对房地产市场进行了一系列的宏观调控，希望有效的抑制房价的上涨，但调控效果并不显著。本文首先用定性和定量相结合的办法研究了影响常州市房地产价格的具体因素。在对影响房地产价格因素分析时，重点从土地价格、利率、人均可支配收入和预期等因素对房地产价格进行了分析。其目的就是为下文的建模做准备。其次，在假定投资者预期模式的基础上并借助进化博弈理论，对信息不完全条件下房地产价格进行分析，并从理论上构建了常州市房地产价格计量模型。再次，我们把研究重点放在的常州市房地产价格实证研究上。在建立常州市房地产价格最终的动态模型之前，我们首先建立常州市房地产价格初始静态模型，其目的是为后面的动态模型打下基础。紧接着，又通过迭代法建立常州市房地产价格波动的动态模型，并对模型结果进行了分析。最后，对稳定常州市房地产价格提出了几点建议。关键词：常州，房地产价格，调查，分析；目录摘要..................................................................................................................................................1目录..................................................................................................................................................1引言..................................................................................................................................................2一、房地产价格波动影响因素.......................................................................................................41.1、房地产市场供应数量对房价波动的影响......................................................................41.2、房地产市场供应结构对房价波动的影响......................................错误!未定义书签。1.3、住房区位对住房价格波动的影响..................................................错误!未定义书签。1.4、土地供给与住房价格波动..............................................................错误!未定义书签。1.5、土地供给价格与住房价格..............................................................错误!未定义书签。二、房地产价格影响因素...............................................................................................................42.1、土地出让方式对地价的影响..........................................................................................42.2、地价与房价相互作用机制..............................................................错误!未定义书签。2.3、土地取得和开发成本......................................................................错误!未定义书签。常州市房地产价格调查与分析22.4、其他费用..........................................................................................错误!未定义书签。三、影响因素...................................................................................................................................53.1、城市人口数量..................................................................................................................53.2、城市人口结构..................................................................................错误!未定义书签。3.3、政策因素..........................................................................................错误!未定义书签。3.4、经济因素..........................................................................................错误!未定义书签。3.5、实际利率水平..................................................................................错误!未定义书签。四、常州市房地产市场价格波动的实证研究...............................................................................54.1、数据的来源与说明..........................................................................................................54.2、初始静态模型变量的选取..............................................................错误!未定义书签。4.3、变量平稳性检验..............................................................................错误!未定义书签。4.4、常州市房地产价格动态模型的构建..............................................错误!未定义书签。五、稳定常州市房地产价格政策建议...........................................................................................65.1、土地制度方面存在的问题..............................................................................................65.2、土地市场调控的政策与建议..........................................................错误!未定义书签。5.3、规范市场秩序，加强市场信息的公开透明..................................错误!未定义书签。5.4、调整住宅的供给结构并健全住房保障体系..................................错误!未定义书签。参考文献...........................................................................................................................................8引言1998年7月，国务院发布了《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发1998123号)，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系;同时发展住房金融产业，培育和规范住房交易市场。从此，常州市房地产业进入一个全新的发展阶段。十多年来，常州市房地产业在推动城市建设的快速发展、改善居民生活水平、培育重要要素市场及拉动国民经济增长等各个方面发挥了重要的作用。而然，需要看到的是，常州市房地产在其迅猛发展过程中也产生了不少问题，突出表现之一就是房价上涨过快。根据常州统计局公布的数据，按当年价格计算，2仪旧年常州市商品房均价为3565.45元评方米，到2007年价格上涨到8360.98元/平方米2，为2以X)年的2.34倍，而这一时期人均可支配收入仅上升1.02倍3。常州市房地产价格的迅速上涨带来了潜在的负面效应:1.动迁成本不断加大，动拆迁矛盾突出。房价上涨过快，导致动拆迁难度越来越大。动迁户按现行政策规定获得的动迁款难以在市区买到合适的住房，其要求自然越来常州市房地产价格调查与分析3越高，动迁成大幅提升。由此引发的动拆迁矛盾，使得常州旧城区改造的速度开始放慢，既减缓了城市建设的步伐，也成为影响常州社会稳定的主要矛盾之一。2.扩大了社会贫富差距。在房价迅速上升过程中，房屋购买者的财富加速向房地产开发商、投资、投机者集聚，房地产开发与投机活动放大了“马太效应伽”4，扩大了社会贫富差距。而中低收入阶层却因房价上涨过快而望“楼”兴叹，他们或者因无力买房不能实现改善居住条件的愿望，或者因买房而背负沉重的债务并产生严重的心理压力，降低了中低收入者的生活水平。3.削弱了常州的综合竞争力。高房价增加了居民的住房开支，提高了居民的生活成本，导致部分外地企业、外地人才放弃来本市创业的计划。此外，房价过高尤其是商业、办公用房的价格过高，使得常州商务成本提高，一部分外资企业转移至苏州、昆山、嘉兴等常州周边城市。4.增大经济运行的金融风险。在房价快速增长的情况下，房地产作为信贷抵押品的价值被高估。一旦房价下跌，债务人无力或拒绝偿债，银行只能强制收回作为信贷抵押品的房地产，导致银行的资产负债状况恶化。而且房地产相关贷款在金融机构贷款总额中所占比例不断提高，相对挤占了其它行业的资金。房地产业的利润率远远高出其它行业，不仅诱使其它行业的部分资金流向房地产业，还诱使其它行业的部分企业纷纷介入甚至完全转向房地产开发。进入2008年，受股市大幅下跌财富效应消失、二套房限制政策、央行连续加息以及全球金融危机等各种因素的影响，常州房地产市场所面临的问题不仅没有得到解决，反而更加棘手一伴随着房价的上涨的同时，房屋供应量和成交量等指标开始恶化:在08年1月到6月这段时间内，常州市住宅供应量开始急剧下跌，成交量也随之下降，市场开始进入销