我国区域住房市场的价格波动特征差异性研究

3.4.1常方差线性时间序列过程............................................................................323.4.2存在GARCH效应的非线性序列................................................................423.4.3其他非线性结构的序列................................................................................47第四章因素分析..........................................................................................................484.1实证结论...............................................................................................................484.2因素分析...............................................................................................................484.2.1地区生产总值................................................................................................494.2.2人均可支配收入............................................................................................504.2.3人口................................................................................................................504.2.4城市化水平....................................................................................................514.2.5产业结构........................................................................................................514.2.6其他影响因素................................................................................................534.2.7影响因素总结................................................................................................54第五章结束语..............................................................................................................565.1研究结论...............................................................................................................565.2研究不足之处.......................................................................................................585.3研究展望...............................................................................................................59致谢................................................................................................................................60参考文献........................................................................................................................61攻硕期间研究成果........................................................................................................656这些学者认为这有可能是南部区域的房地产市场分割程度要比北部大，因此随着时间的推移南北房价呈发散趋势[15-18]。对于上述研究的解释必须考虑以下的时间周期因素：70年代至80年代的实证结论与90年代的存在差异。换句话说，研究结论对研究的时间段较为敏感，这也是在研究初期“波纹效应”一直受到质疑的一个原因。自1996年起，澳大利亚主要大城市（首府城市）的房价呈现出急剧增长的趋势，直到2004年这种趋势才有所缓和。JudithYates（2002）研究了澳大利亚各地区从1986年到1996年10年间的家庭收入与住房自有率的相关性。通过实证分析他发现收入极化效应大的地区住房价格一般都会快速增长，这就使得低收入家庭向非热点地区搬迁。在这10年间热点地区（一般是首府城市）居民房屋自有率呈下降趋势[19]。BerryM.&DaltonT.（2004）通过研究发现人口流动速度、人口密度、区域经济发展状况都是影响房价的重要因素[20]。从各州的水平看，BurkeT.&HaywardD.（2001）分析了澳大利亚的区域住房市场，比如悉尼住房市场。他们发现在上世纪90年代市区与郊区的住房价格呈发散状态。即商业区住房价格快速上涨而边远地区的房价出现了下跌[21]。学者们发现住房政策（或政府住房干预措施）也能著影响区域房地产市场。MaherC.（1994）分析了澳大利亚主要城市房价的中位数敛散状况，结果表明住房价格的扩散没有明显的发散趋势，长期中处于均衡态势[22]。TuY.（2000）模拟了澳大利亚住宅市场全国和区域的两水平上的动态过程以及两水平上住宅价格扩散的路径：从布里斯班到悉尼再到墨尔本，或从布里斯班到全国再到墨尔本。研究表明布里斯班住宅价格是这个传播路径上的第一个传播者，但该研究中没有提及区域住宅价格的集中或离散问题[23]。在亚洲市场，Mei-SeChien（2010）运用变结构模型对台湾地区的房价进行了实证，结果显示台北地区房价并不能引领这个台湾地区，对此作者认为台北市的国际化程度非常高，房价较高较为正常，但不会对整个台湾地区造成显著影响[24]。在中国大陆，由于我国房地产市场起步晚，以及交易数据的获取困难等原因，造成对区域房地产市场的研究还处于起步阶段，但是我国学者还是克服种种困难，为我国的房地产研究做出了自己的贡献。位志宇，杨忠直（2007）的实证表明江浙沪三地房价具有趋同性，同时，他们还发现上海的房价波动是江浙两地的格兰杰因，江苏房价受外界影响较大[25]；王意顺（2008）分析了长株潭地区的房地产现状，同样得出了该区域房价趋同性的结论[26]；王松涛，杨赞，刘洪玉（2008）将26个大中城市按地理远近划分为5大区域，通过实证分析发现，在区域内城市间房价具有趋同性；区域内核心城市的房价波动在短期内会影响其他城市[27]。各区域的房地产市场是否存在泡沫的问题是我国学者研究的热点。苑德宇，宋小宁(2008)将我国房地产市场划分为北、东、中、西4大区域，通过CD检验发现:第一，某一地区房地产价格与其泡沫成分并不保持着必然的联系;第二，东部地区城市中房价泡沫存在着较强的传染性;第三，除北部，其他地区城市房价泡沫有显著相关性;第四，东部地区和西部地区中各城市间出现明显的同步演化的态势，可能是该地区内城市发展水平相似，消费者容易形成相同预期[}2s}。梁云芳，高铁梅(2007在介绍了东、中、西三大区域的房地产市场现状的基础上，通过建模分析得出五点主要结论:第一，无论是房价的长期趋势还是短期波动，信贷规模对东、西部地区影响都比较大，而对中部地区影响较小;第二，西部地区融资市场比较单一，信贷政策对房价的变化影响比较大;第三，东部地区房地产升值的潜力较大，成为房地产商和投机者的投资热点，导致信贷规模对房价产生较大影响;第四，经济增长对中部房价的长短期变动影响都是最大的，所以获利空间较小，开发商投资力度疲软，房地产难以成为投资热点，不易出现房地产投机和泡沫;第五，房地产需求的短期变动只在西部地区影响房地产价格的波动，东、中部地区短期变动与需求关系不显著，并建议相关部门可以采取因地制宜、差别对待的政策，避免全国范围一刀切的情况，以实现有效控制各地房价的非理‘陛增长[29]综上，目前对于区域住房市场价格波动的研究主要有以下几个特点:第一，在研究对象上，或者是将全国范围的住房市场根据地理位置划分为几个大区进行分析，如将英国住房市场划分为南北区域、我国住房市场划分为东、西、中三个大区，或者是选取某些热点城市进行研究，如对澳大利亚市场主要研究悉尼、墨尔本等五个热点城市，在我国主要研究北京、上海、江浙等一线城市;第二，在研究方法上，主要从区域或者城市之间的价格传递效应出发，研究其价格扩散趋势、长期趋同性和房价泡沫的传染性等。这些文献对于研究区域住房市场之间的相关性具有重要参考价值，但同时我们也可以看到，目前还没有文献对区域住房市场之间的波动特征差异性进行研究。1.2.4住房价格波动的影响因素各类影响因素与房价波动之间的关系一直是国内外学者讨论和争论的焦点。NellisJ.G.&LongbottomJ.A.(1981)对英国住房市场的价格影响因素进行研究，结果得出影响房价的因素按重要性依次是收入、抵押贷款利率、社区中抵押贷款8的资产存量[30]。BuckleyR.&ErmischJ.（1983）认为NellisJ.G.&LongbottomJ.A.（1981）忽略了通货膨胀以及住房具有的投资品特性这两个重要因素[31]。MinHwang,JohnM.Q.（2006）通过对美国74个大城市房价数据的建模，得出影响房价的主要因素有城市的经济状况、家庭收入及就业状况等[32]。GeoffreyMeen(2002)研究发现，在美国和英国市场，暂时性收入和长久性收入对房价的弹性都很大，在供给缺乏弹性的市场，长期收入弹性更大，反之房价会随着建筑成本变动[33]。皮舜、武康平（2004）基于面板数据对我国房地产市场发展与经济增长之间的格兰杰因果关系进行检验，发现其间存在双向因果关系[34]。庞百莹（2009）对我国35个大中城市的住房市场与城市经济的关系进行了实证研究，发现在不同经济发展水平的城市，地区生产总值、人均可支配收入等经济因素对住房市场的影响是不同的[35]。对于地价与房价关系，学者们更是莫衷一是。PengR.,WheatonW.C.（1994）以香港1965至1990年的数据为研究对象进行实证分析，结果显示土地供给对地价和房价都有较大影响，土地供给不足会减少住房供给，加之消费者对未来土地更加稀缺的预期，最终导致地价和房价同