房地产价格

LOGO房地产价格授课教师：郑晓俐LOGO房地产价格价值、使用价值、交换价值1成交价格、市场价格、评估价格2现房价格、期房价格3总价、单位价格、楼面地价4实际价格、名义价格5补地价6LOGO价值、使用价值和交换价值问题：房地产估价评估的是使用价值是交换价值？使用价值：效用；交换价值：货币。LOGO成交价格、市场价格和评估价格问题：甲以8000元/m2的价格全付购买了一套90m2的住房，近期房地产管理部门公布的该市房价为7500元/m2，甲购买房子后不久以房子做抵押担保品向银行进行贷款申请，评估公司评估结果为单价8200元/m2。以上三个价格是否都为合理的价格？LOGO成交价格、市场价格和评估价格成交价格：已经完成的个别价格。最高买价≥成交价格≥最低卖价市场价格：大量成交价的平均水平。评估价格：某一时点的价格。LOGO现房价格、期房价格问题：现房价格和期房价格哪个更高？为什么？LOGO现房价格、期房价格公式：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿例题：某期房尚有1年才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2，假设折现率为10﹪，风险补偿为现房价格的2﹪，试计算该期房目前的价格。LOGO现房价格、期房价格答案：V=3300-330/（1+10﹪）-3300*2﹪=2934元/m2原因：现房购买后可直接用于出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，且期房容易出现不能按期完工甚至“烂尾”的可能，或者实际交付的比预售时约定的差，因而期房价格低于现房价格。LOGO总价、单位价格和楼面地价问题：1、甲买了套房子总价120万，乙买了套房子总价160万，请问甲的房价高还是乙的房价高？2、假如甲的房子面积为80平米，乙的房子面积为130平米，请问甲的房价高还是乙的房价高？3、总价和单位价格哪个更能反映房地产的价格高低？LOGO总价、单位价格和楼面地价4、甲开发公司竞拍取得一块面积为1万平米的土地，总价为2000万，乙开发公司竞拍的土地为8000平米，总价也为2000万，请问甲乙两公司的土地价格哪个高？5、假如甲公司的开发容积率为3，而乙公司的开发容积率为5，请问甲乙两公司的土地价格哪个高？6、单位地价和楼面地价哪个更能反映土地价格水平的高低？LOGO总价、单位价格和楼面地价公式：楼面地价：建筑面积均摊的土地价格。楼面地价=土地总价/建筑总面积容积率=建筑总面积/土地总面积楼面地价=土地单价/容积率单位价格更能反映房价高低，楼面地价更能反映土地价格高低。LOGO实际价格、名义价格问题：一套建筑面积为100m2的、单价为3000元/m2，总价为30万的住房，在实际交易中的价款支付方式可能有以下几种方式：1、成交日期时一次付清；2、成交日期时一次付清则予以折扣，优惠5%；3、一年后一次性付清；4、首付10万，余款在未来一年内分两次付清，每隔半年支付10万。请问，不同支付方式下的实际支付金额一样吗？LOGO实际价格、名义价格答案：1、实际价格30万；2、实际价格=30万*95%=28.5万，名义价格30万；3、实际总价=30/（1+5%）=28.57万，名义总价为30万；4、实际总价=10+10/（1+5%）0.5+10/（1+5%）=29.28万，名义总价30万。LOGO实际价格、名义价格实际价格：实际支付的价格；名义价格：成交时讲明的价格。若非一次付清，通常情况下实际价格低于名义价格。思考：按揭贷款方式支付实际价格和名义价格哪个高哪个低呢？LOGO补地价问题：地价补给谁？什么情况下需要补地价？1、更改原出让使用权时规定的用途；2、增加原出让土地使用权时规定的容积率；3、转让、出租、抵押划拨土地使用权；4、出让的土地使用权期满后续期。LOGO补地价公式：1、更改用途补地价=改变用途后地价-改变用途前地价2、更改容积率补地价（单价）=【（增加后容积率-原容积率）/原容积率】*原容积率下的地价补地价（单价）=（增加后容积率-原容积率）】*原楼面地价3、用途和容积率均更改补地价（单价）=现楼面地价*现容积率-原楼面地价*原容积率LOGO补地价例题：一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，请问应补地价多少元/m2？LOGO补地价答案：公式：补地价（单价）=现楼面地价*现容积率-原楼面地价*原容积率补地价（单价）=950*5.1-690*0.8=4293元/m2LOGO房地产价格课堂复习题：1、某房地产的现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租年末租金收入为280元/m2，出租成本为50元/m2，风险补偿为150元/m2，假设折现率为10%，该房地产的期房价格为多少？2、某宗房地产的土地总价为5000万元，建筑层数14层，1-4层建筑面积相等，5-14层为标准层（平面布置相同的住宅楼层），每层建筑面积为1240m2，建筑覆盖率为60%，容积率为5.5，则该宗房地产的楼面地价为多少？LOGO房地产价格3、某宗地面积为5000m2，容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2。拟进行改造，批准的规划容积率为5，楼面地价为1500元/m2，请问应补地价总价多少？LOGO房地产价格答案：1、期房价格=4000-（280-50）/（1+10%）-（280-50）/（1+10%）2-150=3450.83元/m22、建筑基地面积的计算:5.5=（1240*10+4X）/(x/60%)x=2400建筑总面积=2400*4+1240*10=22000楼面地价=50000000/22000=2272.73元/m23、补地价=1500*5*5000-4000*5000=1750万元