我国房地产价格的上涨原因以及对策

我国房地产价格的上涨原因以及对策作者：金明哲，张超作者单位：绥化市房产管理处,黑龙江,绥化,182200刊名：企业导报英文刊名：GOUFANGZHINAN年，卷(期)：2009，(12)被引用次数：0次相似文献(10条)1.会议论文王洪波.刘长滨建筑物能耗成本与商业房地产价值评估2005普通的商业房地产价值评估方法是将建筑物价值描述成净收益的函数,从而建筑物能耗成本将直接影响房地产的价值。然而由于一些原因,如信息闭塞、估价师固有的职业习惯、对建筑能耗水平检测的怀疑等,使得建筑物能耗成本对房地产价值的影响在评估中未能得到足够的重视。本文探讨了建筑物能耗成本与商业房地产价值之间的关系,指出充分认识能耗成本的重要性,提高建筑物的能源效率,从而降低能耗成本,可促使房地产具有更高的转售价值和抵押价值,并促进房地产买卖双方对高能效的投资,推动建筑节能的进展。2.学位论文屠雪峰房地产项目开发成本内部控制研究2007房地产开发在我国是一个新兴产业，经过短短十几年的发展，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一，为我国城市建设和经济发展做出了重要的贡献。然而，随着房地产热的不断升温，开发成本连年攀升，房价不断高起，过快上涨的房价和开发成本失控已成为房地产业乃至整个国民经济健康发展的障碍。2005年以来，为稳定房价，规范房地产开发秩序，国家出台一系列宏观调控政策，央行调息、“国八条”、七部委联合出台的房产新政，以及加强房地产税收征管，提高房地产企业的贷款门槛等。另一方面，经过近20年的发展，房地产市场逐渐成熟，竞争的日趋激烈，房地产暴利时代即将结束。目前我国房地产业正在向规模化、品牌化、规范化发展，其增长方式也正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，控制开发成本是房地产企业面临的重要课题。内部控制是一种先进的管理手段，在西方发达国家被广泛使用，根据COSO报告的内部控制整体框架理论，内部控制是为实现经营效率与效果、财务报告的可靠性、相关法律法规的遵循性等三类目标提供合理保证的。其第一类目标是针对企业的基本业务目标，包括经营业绩、盈利目标以及资源的安全性。因此，控制开发成本是房地产企业内部控制的主要目标。目前我国也在致力于推行内部控制的理论和方法。财政部日前颁布的《企业内部控制规范—基本规范》和《企业内部控制规范—工程项目》(征求意见稿)，对房地产企业加强内部控制，尤其是对开发成本的内部控制具有指导意义。然而在实务操作中，开发成本的内部控制没有达到预想的效果。根据COSO报告的观点，内部控制每一类目标的实现，都需要控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督等五个要素的协同作用。本文从内部控制五要素出发，站在房地产项目公司角度，分别对房地产开发过程中的设计环节、招投标环节、施工环节、竣工决算环节的开发成本内部控制进行了探讨，并结合LW项目开发实务中的一些具体事例和数据资料，分析了目前房地产项目开发成本内部控制方面存在的问题，指出了问题的根源，提出了解决问题的对策，最后得出本文的研究结论。本文第一章，分别从宏观和微观角度，阐述了选题背景；第二章，回顾了国内外内部控制理论研究现状、相关文献以及国内对房地产开发成本控制的研究现状、相关文献，对现有研究成果作出了评价。并分析了房地产项目开发成本内部控制的理论特征；第三章，按照房地产项目开发的程序，分别对设计环节、招投标环节、施工环节、竣工决算环节的开发成本内部控制进行了研究探讨，并结合LW项目开发实务中的一些具体事例和数据资料进行分析；第四章，分析了目前房地产项目开发成本内部控制方面存在的问题，指出了问题的根源，提出了解决问题的对策；第五章，得出本文的研究结论，并对本文的不足作出总结。文献搜索显示，目前我国对内部控制的研究尚以理论为主，实务研究刚刚起步，而且实务研究也大多偏向制度构建、财务报告的可靠性、信息披露等方面。内部控制的实际应用，大多局限于大型企业、跨国公司、上市公司，其他企业应用较少。对房地产开发成本控制的研究，大多以传统的“成本效益”理论、目标成本理论等为主。本文应用内部控制理论，从内部控制五要素出发，对房地产项目开发成本的控制进行研究，应该是一种全新的尝试。3.会议论文乌云娜.姚娜.王志学房地产开发项目前期成本控制研究2007房地产开发项目的前期成本控制是项目成功与否的关键，针对目前房地产企业忽视前期成本控制的问题，对房地产前期成本的构成及其影响因素进行了详细分析，提出了前期开发阶段和设计阶段成本控制的目标；并结合房地产前期管理流程和成本管理内容，提出了在前期决策阶段、设计阶段及招投标阶段的成本控制方法和有效措施，建立了目标成本控制体系，以期通过对项目前期成本的动态管理，为总体成本控制打下良好的基础。4.学位论文廖欠明广州地区设计阶段的房地产成本控制研究2006对房地产成本的控制各公司有各公司的做法。本文通过对房地产的建设程序来分析房地产的成本，例举了广州地区常用控制成本的方法，并通过对翡翠绿洲周边与自身环境的分析，提出了低成本高品质的战略目标，为实现低成本高品质的战略目标，并结合自身优势，研究从设计中控制成本的最佳方法。文中例举了在设计中控制成本的许多案例，其中的大部分是翡翠绿洲的真实案例，还有一部分是笔者在广州地区遇到的案例，另有一部分是参考文献中的案例。设计阶段的设计程序一般分为规划设计、单体方案设计、单体技术设计(大型或比较复杂项目才有要求)、施工图设计，根据设计程序，本文分别提出了从规划设计控制成本、方案和施工图设计中控制成本的方法。在规划设计中，本文提出了几个成本控制要点：l、充分利用现有自然地形。利用自然地形主要有三个办法降低成本：一是做到土石方平衡。二是利用现有地形；三是保留原生态水系。2、充分利用自然生态。利用小区内原有绿化，减少绿化方面的开支；利用原有的景观或加以改造，可减少景观工程中的成本。3、精确计算水电负荷并合理规划水电的走向。在施工图设计阶段，分专业提出了从建筑、结构、给排水、供配电等专业中控制成本的方法，其中因建筑、结构对成本的影响比较大(约占建筑安装成本的70．80﹪)，因而本文重点讲述从建筑与结构专业中对成本的控制方法。1、在建筑专业中，控制成本的关键就在于慎重选择建筑方案。建筑方案对施工图设计阶段成本的控制起着非常重要的作用，还严重影响结构、给排水、供配电方面的成本控制。2、在结构设计中控制成本的关键点在于如下几个方面：①选用合理的结构体系；②优化结构方案；不同的结构方案，其成本的差异很大。结构没有唯一解，必须作多方案比较，选其优秀者；③计算精确；精确才能节省；④挖掘基础中的潜力；在基础设计中的潜力也是较大的，因而必须多方案比较，最终选取最经济合理的方案。3、选择合适的给排水设备与给排水材料是给排水设计中控制成本的重要措施：在设备和材料的选取中，不但要考虑目前安装成本，更应考虑将来的营运成本和维护成本。4、精确计算用电负荷，选择最佳供配电方案。优秀的团队是设计阶段控制成本的保证。必须抓好团队的建设，团队建设从以下几方面来实现：1、分工协作，各司其职；2、技术创新，企业管理创新；3、组建一支专家型团队。在设计阶段中严格控制成本，把设计中的多余的水分挤干，是所有房地产商的愿望，这样的企业才能在激烈的市场竞争中生存，并不断地发展壮大。5.期刊论文夏爱萍.韩燕房地产企业成本控制体系的建立与实施-城市建设与商业网点2009,(24)从成本的属性来看.土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定,其波动幅度微小,可控性相对较小;前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况,如采取有效措施,则可控性较强.6.学位论文匡晓东房地产施工项目成本管理研究2009目前，房地产建筑行业的竞争已过渡到内部管理的竞争。在新的竞争形势下，资金链是企业的生命线，亦是加强企业成本管理的核心，对房地产项目运作而言更是重中之重。在保证质量的前提下，节约成本投入，创造出最大化经济利润，是房地产项目开发的关键因素之一，也是企业生存的根本，成本管理成为建筑行业项目管理的核心内容。作为一个完善的企业管理系统，现代成本管理是不可或缺的部分，如何正确引进和运用现代成本管理是我国企业值得深思的问题。企业首先要正确地进行成本预测、决策，从而正确地选择企业的经营战略，正确处理企业发展与加强成本管理的关系，提高企业整体的经济效益。实践中，应树立成本的系统管理观念，将企业的成本管理工作视为一项系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析研究。重视和加强对这些成本范畴的研究分析，可以避免决策失误给企业带来的损失，为保证企业作出最优决策、获取最佳经济效益提供基础。以项目管理学、工程项目管理学、成本管理学及战略管理知识为基础，采取文献检索法、系统分析、理论与实证研究相结合等研究方法，对房地产成本管理进行研究。房地产企业在成本管理上必须要建立的成本管理组织机构，建立以项目经理为主的成本控制体系。要树立企业成本管理的系统观念，在成本管理中引入战略成本管理思想，增强成本观念，实行全员成本管理，提高人员业务索质，充分发挥计算机技术在企业成本管理中的作用，辅助管理人员对成本进行预测、决策，并可对控制过程实施监控分析。要制定一套符合市场实际的内部施工定额，编制成本计划和下达成本控制指标，同时作为成本责任考核的重要依据。施工企业项目成本核算制是工程项目成本控制的中心任务，用制度规定成本核算的内容并按规定程序进行核算，是成本控制取得良好效果的基础和手段。项目成本核算的管理重点是项目成本的过程控制。通过对房地产工程项目成本管理进行实证研究，针对颐和家园项目成本管理的具体特点，从构建成本管理体系及各阶段管理等方面进行深入研究，分析成本管理体系的构建及项目运行中的相关保证体系，重点对成本预测、成本控制、成本分析进行研究。同时对成本管理体系完善进行研究，充实成本管理的方法与内容，具有一定的理论意义。任何一种有效的成本管理模式都不是一成不变的，决不能静态地去看它，而要动态地去研究成本管理模式，不断创新成本管理模式，以适应形势发展的需要。7.期刊论文庄赛春论房地产最优成本竞争战略研究-四川建材2008,34(4)本文着重对成本管理是未来房地产竞争的必然趋势和焦点、建立以成本管理为核心竞争优势是房地产企业考虑的首选竞争战略、最优成本竞争战略的研究及其房地产开发成本全面控制管理进行了阐述.8.学位论文罗静房地产开发项目成本构成系统分析与控制2009本文提出，房地产项目开发成本控制不是简单的建设施工阶段成本控制，而是应该从房地产开发项目的全过程出发，最大限度利用有效的人力、物力、财力资源，从全过程的角度降低项目的开发成本，从而提高房地产开发项目的经济效益和社会效益，提高房地产开发项目成本管理的科学性。这种方法对于当前的房地产开发具有明显的指导意义，对于建设节约型社会也有极大的促进作用。br　　本文建立起了房地产开发项目的成本系统，它由土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费、税费以及其他费用构成，经历房地产开发项目的前期决策策划、规划设计招标、施工以及销售租赁四个阶段，并建立起成本系统要素和房地产开发项目各个阶段的映射关系，再通过对影响成本要素的因素分析，从而建立起由成本维、过程维和因素维组成的三维成本控制系统。通过明确各个阶段的成本要素，项目管理人员可以将该阶段的项目分解结构，即WBS与成本系统结构相对应，进而将成本要素再映射到分部分项工程，甚至是工作包上，这样就可以根据映射关系对发生的成本要素进行控制。br　　本文对房地产开发项目全过程成本控制进行了分析，阐述了前期决策策划阶段、规划设计招标阶段和施工阶段的项目成本控制方法。前期决策策划阶段对项目产生决定性影响，该阶段一些看似与成本无关的工作实际上对成本也是有很大影响的，做好前期工作实际上也是成本事前控制；项目舰划设计招标阶段的成本控制主要是确定一个成本合理的设计方案；施工阶段的成本控制主要是使施工过程中成本不超支，进度不拖延，施工进度与成本相互关联，