房产价格影响因素分析

房产价格影响因素分析吴偲40404010计量经济学课程论文房产价格影响因素分析—基于商品住宅房市场的实证研究作者:吴偲学号:40404010房产价格影响因素分析吴偲40404010摘要:经过十多年的迅速发展，我国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业，市场发展趋于稳定，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是，近年来我国房产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其他行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。本文从房产价格的相关理论出发，主要从房产需求、房产供给、房产金融和房产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以全国及地区统计数据为基础，采用计量经济学和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。最后，根据分析结果提出改进我国房产宏观调控以稳定房价的建议。关键词：房产价格；房产需求；房产供给；房产金融；房产宏观调控；实证分析Abstract:TherealestateindustryhasbecomeavitalpillarindustryofChinasincethedevelopmentinthelastdecade.Themarketdevelopmenthastendedtobestableandthehouse-consumptionhasbecomeanewdrivingforceandhotspotofconsumptiontoexpanddomesticdemand.Recently,however,thehousepropertypriceroserapidly.Insomeregions,thehousepricewentupsharply,witharatefarexceedingtheincreasingrateoftheoveralleconomyandofthegoodsorservicepriceinotherindustries.Theover-fastrisingtrendnotonlyextremelyinfluencescitydwellers’livingconditions,butalsoisanunstableelementforthemacroeconomics’smoothandsustaineddevelopment.Atthesametime,theproblemofhousepricehasbecomeaneconomicaswellasasocialone,drawinguniversalattention.Thispaperstartsfromtherelatedtheoriesofrealestate,andthenprimarilyanalyzestheaffectingfactorsofhousepriceindifferentangles:demand,supply,finance,macroscopicreadjustmentandcontrol,andotheraspects.Itapplieseconometricandstatistictheories,primarilyonthebasisofpracticalanalysis.Last,accordingtotheanalysis,itproposessomesuggestionsofthemacroscopiccontrolpolicies,whichcouldhelpvalorizehousing.Keywords:housepropertyprice;demand;supply;finance;macroscopicreadjustmentandcontrol;practicalanalysis一、引言1.研究背景与意义1998年我国颁布了住房制度改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化和社会化的住房新体制。这个纲领性的文件颁布8年多以来，我国房地产业飞速发展，旧的体制已经打破，新的机制逐步建立，住房消费形成新的消费热点，房地产业成为国民经房产价格影响因素分析吴偲40404010济的重要支柱产业。房地产业的发展不仅仅提高了居民的居住水平，更成为拉动国民经济增长最重要的引擎之一。1998年以来，城镇住宅与房地产业投资占GDP的比重由1997年的不足6%，增加到7%-7.8%，每年拉动GDP增长1%以上，2003年GDP9.3%的增长率中1.8%是房地产业贡献的①。从1998年实行房改政策以来，我国的房产开发投资始终保持了20%左右的增长，房地产业保持了购销两旺的局面。但需要注意的是，近年来在我国房地产业飞速发展的同时，房产价格也上涨迅猛。据国家统计局相关数据显示，2002年初全国商品房平均价格为2226元/平方米；2003年，达到2379元/平方米，增长3.8%；2004房产价格更是一路飙升，短短半年内全国商品房均价已经升至2701元/平方米，比2003年上涨了13.5%；2005年，商品住宅平均销售价格又上涨了11%；2006年上半年，全国商品房价涨6.1%，平均售价为3199元。从下图可以清晰地看出我国近年来人均住房支出情况还有住宅房投资情况：显而易见，我国人均住房支出及住宅开发投资呈逐年上涨的趋势。为了平抑房价，国家采取了相应的调控措施。房产价格上涨速度虽然减缓,但价格仍居高位。房价问题已引起业内外的广泛关注，不仅关系到国民经济的持续健康发展，更关系到人民的切身利益和社会稳定，也使得对影响房价变动的原因的研究具有重要的理论和现实意义。房产价格影响因素分析吴偲404040102.研究现状2.1国外相关研究：1981年,Nellis和Longbottom通过分析英国的数据试图解释英国商品住宅价格的决定因素。作者将住宅的需求定义为人口数量、社区中抵押贷款的资产存量、平均的商品住宅价格、个人收入、消费品价格和抵押贷款利率的真实函数,将供给定义为住宅价格和住宅存量的函数。根据供给和需求相等的原理,得到一个关于平均商品住宅价格的简化公式,从而推导出商品住宅的价格。计量经济学的结论显示,收入是影响住宅价格的最重要的因素,其次是抵押贷款利率和社区中抵押贷款的资产存量。Buckley和Ermisch(1983)提出反驳,认Nellis和Lognbottom的分析忽略了两个因素,即住宅作为投资品的特性和通货膨胀的影响,并对通胀率与住宅价格的关系做了进一步的分析。MinHwang和JohnM.Quigley利用美国74个大城市1987~1999年13年的数据,建立了一个需求和供给模型。需求作为住宅价格、收入和人口特性的函数;住宅供给作为利润率和地方政府限制建筑的规定的函数,其中利润率有依赖于房价和投入要素的价格。得出结论:过去住宅较高的空置率会使房价下跌;当去年房屋的空置率较高时,房主会预测今年房价会下跌。同时,城市的整体经济状况、家庭收入和被雇用状况(失业状况)也会对房价产生影响。而且在很多情况下,这些影响是巨大的。StuartA.Gabriel,JoeP.Mattey和WilliamL.Wascher(2000)通过供给和需求两方面的影响因素构建住宅价格模型,认为人口迁移和城市结构演变能够解释在过去20年里加利福尼亚住宅价格的变动。从需求方面来讲,影像住宅价格的主要因素包括住宅质量、区位、令人愉悦的可用性、其他商品价格和家庭收入;在供给方面,不同州在居住开发的土地有效性和遵守土地使用规定的成本变化很不同。但总的来说,住宅租金和住宅价格是具有一定相关性的。对于商品房价格模型的研究，国外学者从商品房价格取决于商品房各方面属性给与消费者的满足这一效用论的观点出发，对商品房价格模型问题作了大量的研究，建立了著名的Hedomic模型。由于需要数量极为庞大的数据，而在我国目前统计资料不全面、不透明的情况下，这种研究方法尚未得到应用。2.2国内相关研究：对于房价与地价谁先谁后的问题,在理论界一直争论不休。对房价与地价的关系,学者们多认为是房价抬高了地价(高波,毛丰付,2003;贺元启,2006;刘润秋,蒋永穆,2005;严金海,2006;易宪容,2006;谢叙祎,2006)。罗平、何素芳和牛慧恩（2001）在《城市住宅市场价格系统动力学模型实证研究》一文中运用系统的思想，构建了城市住宅市场价格系统动力学模型。但该模型中诸如预测期人均住宅面积增亮等数据很难获得。接下来，很多学者都分别对某一个影响因素作了专门、细致的研究。如，沈玉和刘洪玉（2002）分析了房地产价格与宏观经济指标的关系，力图揭示商品房价格与宏观经济之间的作用与反作用关系；陈多长和宗家峰（2004）研究了房地产税收与住房价格的关系，指出税收对住房价格的影响是双重的，即改变投资者的价格预期也改变住宅资产的收益流量；张万福（2005）从城镇居民需求和国际游资方面分析了人民币升值对房价的各种影响。二、房产价格影响因素探讨1.从需求层面分析影响房价的因素商品房的需求量是指在一定条件下消费者愿意而且能够购买的商品房数量。显然，只有有效的需求与商品房价格有关，也就是说，特定的商品房不仅要有潜在的使用者，而且购买者必须要有获得所需的商品房的购买能力，这是任何商品的需求相共性的东西。商品房需求房产价格影响因素分析吴偲40404010的复杂还在于它既是消费品又具备可投资性，这种双重属性将由商品房所处的位置、市场消费、投资群体的不同而不同。因此，对商品房有效需求的市场分析有很大难度。本文将从以下三方面分析需求影响：1.1购买力增强经济持续快速健康的发展和人民收入水平的提高，更多的人有能力购置房产，这使中国居民的住房需求成了真正的有效需求。王金明和高铁梅运用可变参数模型对我国房地产市场需求、供给进行的动态定量分析表明在影响房屋需求的诸因素中，收入弹性最大，在1.58至1.66之间，从而说明在我国现阶段收入是影响房屋需求的决定性因素②。1.2需求人口增加加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务，2000年我国城市化水平达到36%，已经进入城市化加速时期，最近四、五年来沿海城市的城市化率年均提高近2个百分点，由此带来的主动型需求量相当可观。1978年至2004年，我国城镇化水平由17.9%提高到41.8%，城镇人口从1.7亿增加到5.4亿，年均增长速度达4.6%。全国城市总数也由193个增加到661个。在城市数量增加的同时，城市规模也在不断扩大。在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东部地区城市加快了城市建设步伐，拆迁规模量在短期内增长很快，拆迁户用拆迁费加银行按揭购买商品房，由此导致的被动型需求急速增长。可见，城市建设速度加快制造了大量的拆迁被动型住房需求。1.3投资投机的需求投机就是为了从资产价格的变动中获利而买进或卖出资产，并不对资产本身的使用或盈利能力感兴趣。近年来，与房市的火爆形成鲜明对比的是股市的跌跌不休，直到去年才开始好转。加之随着中国经济体系的不断完善，投资方式日趋多样化，为寻求财富的增值，投资者普遍将目光放在了房地产投资上。值得注意的是，来自区域外的富余资金对本区域房价的上涨起到了推波助澜的作用。例如所谓的“温州炒房团”。投机因素作为一种人为因素，使商品房价格脱离了市场规律的正常作用。这种现象在一些城市是非常突出的，有的达到商品房交易的40%以上③。1.4实证研究考虑到全国各地区收入、人口等的差异较大，很容易在计量分析中引起异方差，所以，在这里单以成都市为例进行分析。由于目前我国尚未投机需求量的相关统计数据，城市化和拆迁导致的需求增加也很难统计，所以我们用四川省的城镇人口数来表达。对收入和人口两个因素建立模型，如下：PcI=α+β1PDI+β2TP+μt其中，PcI为成都居民住房价格指数，PDI为四川省人均可支配收入，TP为四川省城镇人口数。α为常数，β1、β2为方