房地产价格波动的动因分析

房地产价格波动的动因分析——基于贵阳市房地产业的实证分析刘玮学位授予单位:贵州财经学院;学科专业:企业管理摘要我国房地产业发展迅速,房地产市场的发展对促进国民经济的发展做出了突出贡献,房地产业已经成为我国重要的产业之一,但它的发展并不是一帆风顺的,而是在波动和曲折中前进。房地产业关联度广、影响力强,房地产价格波动危害性大,起伏过大的波动会危机整个国民经济的发展。贵阳市作为贵州省的省会城市,其房地产价格的运行,可以作为我国落后地区中等城市的房地产价格的代表,研究贵阳市房地产价格波动,把握贵阳市房地产业和房地产市场发展的规律,具有一定的理论意义。同时,探究贵阳市房地产价格波动的动因,有助于指导贵阳市房地产业的健康发展,具有很高的实践价值。影响房地产价格波动的动因有很多,如反映市场因素的供求关系,还有反映非市场因素的诸如地租、消费者的心理预期、国家宏观调控政策和国际金融危机等因素。然而,这些影响因素在不同的城市和地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。本文以贵阳市房地产价格(主要以住宅成交价格)为研究对象,试图探讨在现阶段贵阳市房地产市场环境下,哪些因素对贵阳市房地产价格产生的影响是主要的,哪些是次要的(当然这种主次因素是相对且是动态的),并通过对贵阳市房地产业进行定性和定量的实证研究,揭示其内在的运行机制。本文对房地产价格波动的动因分析主要由以下部分组成:第一部分:简要阐述了房地产价格波动的选题背景、国内外研究现状,并归纳了本文的研究思路、研究方法及创新点。第二部分:房地产价格波动的基本理论综述。这部分主要介绍房地产价格波动的含义及特征以及影响房地产价格波动的市场因素和非市场因素。第三部分:贵阳市房地产价格波动的现状及问题。这部分首先介绍中国房地产价格波动的大背景;其次介绍了贵阳市房地产价格波动的现状及问题。第四部分:价格波动理论的实证分析—贵阳市房地产市场。这部分首先运用市场因素的供求理论,对贵阳市房地产价格波动进行定性和定量的分析,其中重点是定量的实证分析;其次,运用非市场因素理论对贵阳市房地产价格波动进行分析;最后,介绍了贵阳市房地产价格未来走势的预期。第五部分:简要介绍贵阳市房地产价格波动的对策与建议。本文的创新之处:鉴于已有的研究成果大多数是从宏观的角度对我国房地产价格进行分析,本文通过对贵阳市房地产价格波动的动因进行实证分析,在研究方法上,以数量模型的形式定量地将房地产价格和影响房地产价格的其他市场因素(如房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率、社会消费品总额、城市居民人均可支配收入、土地出让面积占GDP的比率等)定义为应变量和自变量:同时,本文也运用非市场因素理论对贵阳市房地产价格波动进行分析,即以定性的形式来说明。通过观察它们之间的因果关系来寻找其内在之间的变化规律,以此为房地产业的政策制定提供依据。鉴于对于特定主体(比如一个城市)房地产价格运行的研究还是非常有限的,所以本文的研究在特定对象上也表现出一定的创新性。本文通过实地调查,收集资料,在大量调查研究的基础之上,通过理论研究与实证研究相结合,着眼于目前贵阳市房地产业的现状及问题,并在对资料进行全面整理、分析的基础上,对贵阳市房地产价格波动的动因进行理论和实证研究分析,并给出了相关的对策。关键词：房地产价格;;房地产业;;波动;;动因AbstractTherapiddevelopmentofourcountryrealestate,realestatemarketdevelopmentinpromotingthedevelopmentofthenationaleconomyhavemadeoutstandingcontributionsto,therealestateindustryhasbecomeoneofimportantindustriesinourcountry,butitsdevelopmentisnotsmooth,butinthefluctuationsandtwistsandturnsahead.Correlationdegreeinrealestateandimpactresilient,realestatepricefluctuationsdangerofbigupsanddownswillbetoolargefluctuationsinthedevelopmentoftheentirenationaleconomycrisis.GuiyangCity,GuizhouProvince,asthecapitalcity,anditsrealestatepricerunourcountrybackwardareascanserveasamedium-sizedcityonbehalfofrealestateprices,researchrealestatepricefluctuationsinGuiyangCity,GuiyangCitytograsptherealestateindustryandrealestatemarketdevelopmentlaws,hasacertaintheoreticalsignificance.Atthesametime,exploretheGuiyangCityrealestatepricefluctuationscause,helpguidethehealthofGuiyangCityrealestatedevelopment,withhighpracticalvalue.Theimpactoffluctuationsinrealestatepriceshavealotofmotivation,suchasareflectionofmarketsupplyanddemandfactors,havereflectedthenon-marketfactorssuchasrent,consumerpsychology,nationalmacro-controlpoliciesandtheinternationalfinancialcrisisandotherfactors.However,theseinfluencingfactorsindifferentcitiesandregions,differentstagesofdevelopmentoftherealestateindustryhasshowntheinfluenceofthesizearealldifferent.Inthispaper,GuiyangCityrealestateprices(mainlyresidentialtransactionprices)astheresearchobject,tryingtoexploreatthisstageinGuiyangCityrealestatemarketenvironment,whatarethefactorsofGuiyangCity,theimpactofrealestatepricesarethemainandwhicharesecondarythe,andGuiyangCityrealestateindustrythroughqualitativeandquantitativeempiricalresearchtorevealitsinherentoperatingmechanism.Inthispaper,realestatepricefluctuationscauseanalysismainlybythefollowingcomponents:PartⅠ:brieflyelaboratedonthetopicsofrealestatepricefluctuationsbackground,domesticandforeignresearchandthispapersummarizestheresearchideas,researchmethodsandinnovation.PartⅡ:realestatepricefluctuationsthebasictheoryofsynthesis.Thispartofthemajorrealestatepricefluctuationsintroducethemeaningandcharacteristics,aswellastheimpactofpricefluctuationsintherealestatemarketfactorsandnon-marketfactors.PartⅢ:GuiyangCityrealestatepricefluctuationsandquestionthestatusquo.ThispartofthefirstChineserealestatepricefluctuationsintroducebackground;followedbytheintroductionofGuiyangCityrealestatepricefluctuationsandquestionthestatusquo.PartⅣ:Pricefluctuationsinthetheoryofempiricalanalysis-GuiyangCityrealestatemarket.Thispartofthefirstuseofthemarketfactorsofsupplyanddemandtheory,fluctuationsinrealestatepricesinGuiyangqualitativeandquantitativeanalysis,whichfocusedonquantitativeempiricalanalysis;Secondly,theuseofnon-marketfactorsinthetheoryofGuiyangCityrealestatepricevolatilityanalysis;Finally,introducedtheGuiyangCityrealestatepricestheexpectedfuturetrends.PartⅤ:AbriefIntroductionofGuiyangCityrealestatepricefluctuationsofthecountermeasuresandsuggestions.Innovationofthisarticle:Inviewofthemajorityofexistingresearchresultsarefromamacropointofviewofourcountryrealestatepriceanalysis,thisarticleofGuiyangCityrealestatepricescausefluctuationsintheempiricalanalysis,researchmethodsatuptothenumberofmodeltheformofquantitativerealestatepriceswillaffecttherealestatepricesandothermarketfactorsshouldbedefinedasvariablesandindependentvariables;Atthesametime,thisarticlealsousenon-marketfactorsinthetheoryofGuiyangCityrealestatepricevolatilityanalysis,thatistheformofqualitativedescription.Byobservingthecausalrelationshipbetweenthemtolookforchangesbetweenitsinherentlaws,astherealestateindustryprovidethebasisforpolicyformulation.Inviewofthemain