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第七讲房地产价格评估房地产估价的必要性估价原则房地产估价方法房地产估价的必要性房地产估价的必要性（一）理论上房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是“不完全市场”。经济学上，同时具备下列8个条件者为“完全市场”：（1）同质商品，买者不在乎从谁手里购买；（2）卖者和买者的人数众多；（3）卖者和买者都有进入市场的自由；（4）卖者和买者都有掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；房地产估价的必要性（5）就成交总额而言，每个卖者和买者的购销额是无关紧要的；（6）卖者和买者无串通共谋行为；（7）消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；（8）商品可转让且可发生空间位置的移动。房地产估价的必要性房地产作为商品，其本质各不相同和复杂的特性违反了第一条和第四条，另外，尽管房地产的所有权或使用权可以转让，但它本身无法移动，违反了第八条，因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。由于房地产市场是不完全市场，因而不会自动的形成众人都容易识别的适当价格，同时由于有许多阻碍房地产价格合理形成因素，并且在其判断中要求有专门的知识和经验，所以，需要专业估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。房地产估价的必要性（二）现实上（1）房地产交易的需要房地产具有独一无二性，差不多每宗房地产的价格都不相同；并且，由于一般单位或个人不是专业从事房地产交易的，对房地产市场行情不易掌握，所以，在房地产交易时往往需要请专业的房地产估价机构为其提供价格参考依据。例如，对于卖者来说需要了解房地产市场价值，以确定合理的卖价，避免定价过低；对于买者来说也需要了解房地产市场价值，以确定合理的买价，避免付款过多。房地产估价的必要性（2）房地产抵押的需要房地产不可移动、不可隐藏、寿命长久，具有保值增值性，是一种良好的用于提供债务履行担保的物品，因此，在单位或个人向银行申请借款时，银行为了减少自身的风险，往往要求借款人以其房地产作为抵押物，同时，银行的贷款额一般要低于该用于抵押的房地产的价值。（3）房地产典当的需要出典人将自己的房地产让与他人使用、收益，以获得相当于卖价的资金（典价），但保留该房地产的所有权，待日后有能力时可以返还典价回赎该房地产。房地产估价的必要性而典权人则以支付低于买价的资金（典价），取得房地产的占有、使用和收益的权利，且日后还有取得房地产所有权的可能（当典权期限届满后的一定期限内出典人未返还典价回赎的，典权人即取得房地产的所有权）。这可同时满足资金需要和用益需要，且资金使用者不付利息，房地产使用者不付租金，使出典人与典权人各得其所。典价的确定需要房地产估价来提供参考依据。房地产估价的必要性（4）房地产保险和损害赔偿的需要房地产中的建筑物难免会发生自然灾害或意外事故，如火灾、爆炸、地面突陷等而遭受损毁或灭失，从而需要保险。房地产保险对房地产估价的需要：一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金而提供参考依据；二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格，为确定赔偿金额提供参考依据。其他方面的房地产损害赔偿，如施工挖基础不慎造成临近房屋倾斜，对房地产权利行使的不当限制（如错误查封）造成权利人损害的，也需要房地产估价。房地产估价的必要性（5）房地产税收的需要房地产税收一般以房地产价值为课税依据，为了掌握切实可靠的课税依据，避免偷税和课税不公平，税务机关和纳税义务人都需要对房地产进行估价。特别是税务机关，要拿出科学公正的房地产评估价值来说服纳税义务人。（6）房地产征用拆迁补偿的需要国家对房地产的需要，除了靠空闲的房地产来解决，还需要以征用、拆迁的方式强行使用城乡个人、集体、企业等正在使用的房地产，并给予原房地产所有者或使用者合理的补偿。而确定这些补偿金额，就需要房地产估价。房地产估价的必要性（7）处理房地产纠纷和有关法律案件的需要房地产纠纷，一类是有关当事人对房地产买卖、交换、租赁、抵押、赔偿、抵债、征用、拆迁、课税等当中有关房地产的价值、价格、租金、赔偿金额、补偿金额等，持有不同的看法。解决这类纠纷需要公正、权威的房地产估价，以提供有说服力的、能让纠纷各方接受的价值、价格、租金、赔偿金额、补偿金额等参考依据。另一类是遗产分配、公有财产分割等引起的纠纷。在某些情况下采用简单的实物分配或分割难于解决（如果这样做就会破坏房地产的使用价值），特别是在许多房地产估价的必要性情况下房地产在实物形态上难以分割，而要做到合理的分配或分割，实际上是关于房地产价值形态的划分，这就需要房地产估价。另外，对于各类房地产违法行为，衡量违法情节轻重的参考依据之一，不仅是房地产的实物量，而且应考虑房地产的价值量，这也需要房地产估价。（8）企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要。房地产估价的必要性以土地、房屋作价或者为条件进行合资、合作等情形大量存在，如一方出土地、房屋，另一方出资金、设备，然后依据一定比例确定双方的利益分配；以土地为条件建住宅、办公楼等也时常出现，如在合建房屋的情况下，一方出土地，另一方出资金，然后依据一定比例分配建成的房屋。在现实中有这种情形：一个企业之所以兼并另一个企业，主要的一个动机是看中了被兼并企业的场地和房屋，以取得生产或生活发展的场所。所有这些都需要对房地产进行估价。房地产估价的必要性（9）房地产管理的需要中国经济体制改革将过去高度集权的计划经济转变为市场经济，相应的对于各类资产的管理从过去单纯的实物管理转到重视价值管理，即不仅需要搞清楚资产的实物量，更需要搞清楚资产的价值量。故房地产管理也不能仅停留在有多少数量的土地和房屋上，更需要搞清楚这些房地产的价值量，它们的增值或贬值情况。这就需要房地产估价。房地产估价的必要性（10）其他方面的需要现实中对房地产估价的需要还有许多方面，如在房地产强制拍卖（拍卖底价）、抵债、拆迁补偿、损害赔偿等估价中，往往出现某一方对原房地产估价结果有异议，这就需要对原房地产估价结果进行复核或鉴定，所以也需要房地产估价。在房地产开发经营中，从房地产开发投资的可行性研究到开发完成后的房地产租售等，也都离不开房地产估价。有时还需要把房地产的购买价格在土地和建筑物之间进行分配，这也需要房地产估价。估价原则（一）合法原则（二）最高最佳使用原则（三）替代原则（四）估价时点原则（五）公平原则估价原则估价原则（一）合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面：1.在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权力证明书》四种，房屋权属证书有《房屋所有证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》估价原则三种。统一的产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。2.在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。例如，如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，但也必须以居住用途为前提来估价；除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。3.在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。估价原则4.在其他方面，评估出的价格必须符合国家的价格政策。（二）最高最佳使用原则最高最佳使用必须符合四个标准（1）法律上许可（2）技术上可能（3）经济上可行（4）价值最大化。这些标准通常有先后顺序。另外，最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律（包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等）许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。估价原则最高最佳使用具体包括3个方面:（1）最佳用途（2）最佳规模（3）最佳集约度。最高最佳使用应把握三个经济学原理：1.收益递增递减原理收益递增递减原理揭示的是两种投入产出关系:（1）收益递减规律（边际收益递减原理）是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系。对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益开始下降。估价原则（2）规模的收益（规模报酬规律）假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有3种可能：收益不变、收益递增、收益递减。在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，在经过一个规模的收益递减阶段。2.均衡原理均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。估价原则3.适合原理适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助确定最佳用途。（三）替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象估价原则具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。替代原则对于具体的房地产估价要求：（1）如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。（2）不能孤立的思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵擎。如：单就一宗房地产的估价结果来看似乎有道理，但当把它与其它房地产的价格或估价结果同时拿来看时却显得不合理，没有一个合理的价格差。估价原则（四）估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况不同:1.估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。2.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。估价原则3.估价时点为现在，估价对象为现实状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。4.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估房地产的预售或预购价格。5.估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。在假设开发法中，预计估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。估价原则现状为在建工程的房地产，可能同时存在着下列3种估价：（1）估价时点为现在，估价对象为现实状况下的估价，即该在建工程在现在这个样子的价值是多少。（2）估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间（如15个月）后将建成，而现在预售或预购它的价值是多少。（3）估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间（如15个月）后将建成，且在建成时的价值是多少。估价原则（五）公平原则为评估出公平合理的价值，估价人员应本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的。其次，估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格（又称“换位思考”），然后，估价人员再以专家的身份来反复、精细的权衡评估价值。房地产估价方法市场比较法成本法收益法假设开发法房地产估价方法（一）市场比较法概念：将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。原理：1.替代原理房地产估价对象的未知价格可通过类似房地产的已知成交价格来求取。2.大数定律大量交易实例成交价格的综合结果可作为正常市场价格的最佳指标。房地产估价方法适用对象：具有交易性的房地产。使用条件：在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交