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第一章房地产和房地产价格学习要求：了解房地产的定义及实物、权益、区位的概念；熟悉土地和建筑物的内涵；了解房地产的特性及分类方式；熟悉房地产价格的分类；掌握影响房地产价格的因素。能力目标：1.利用土地和建筑物包含的内容收集土地和建筑物的交易成交资料；2.能够根据房地产的不同分类采用不同的估价方法进行估价；3.会计算房地产单价、楼面地价及补地价等房地产价格；4.会利用房地产价格的影响因素修正估价结果。第一讲房地产的概念一、房地产的定义是土地、建筑物及其地上定着物，是实物、权益、区位三种的综合体。1、土地是地球的表面及其上下一定范围内的空间。地上空间地心地面地下空间2、建筑物是经人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备（例如给排水、卫生、照明等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。土地：这是一块无建筑物的空地。土地：该块土地上虽然有建筑物，但在观念上可能把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视建筑物的存在；②考虑建筑物存在的影响。建筑物：建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视土地的存在；②考虑土地存在的影响。房地：下有土地，上有建筑物，此时把土地与建筑物也作为一个整体来看待。（a）（b）（c）(d)建筑物和构筑物的区别：房屋一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、道路等。烟囱水塔道路思考题：请在图中找出房屋和构筑物来？高压电缆3、地上定着物指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离后会不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物体。例如：种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。但在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于。4、房地产的实物、权益和区位⑴实物指在房地产中看得见、摸得着的部分。如：建筑物的外观、结构、设备、装修等实物实体功能质量⑵权益⑶区位权益权利利益收益北京某房产南昌某房产两处房屋特性都相同，而区位不同的房屋？价钱为何不同？二、房地产的基本内涵1、土地土地坐落面积形状四至地势周围环境利用现状产权状况地质和水文状况基础设施完备程度和土地平整程度土地使用管制2、建筑物建筑物坐落面积层数和高度结构设备装修公共配套设施完备程度平面布置外观建成年月维修、保养情况及完损程度利用现状产权状况其他第二讲房地产的特性、类型和房地产价格一、房地产的特性房地产的特性不可移动性寿命长久性数量有限性相互影响性易受限制性难以变现性保值增值性二、房地产的类型房地产的类型按用途划分按开发程度划分按经营使用方式划分按是否产生收益划分一、房地产价格的含义和形成条件1、含义:和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。2、形成条件有效需求稀缺性有用性形成条件二、房地产价格的分类补地价保留价起拍价应价成交价起价标价成交价均价实际价格名义价格总价格单位价格楼面地价基准地价标定地价房屋重置价格成交价格市场价格理论价格评估价值原始价值账面价值市场价值投资价值市场价值房地产的价格1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元／平方米，乙为800元／平方米，丙为500元／平方米，其容积率分别为6、4、2.如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？2、某项目土地总面积为40000平方米，出让取得时规定的建筑容积率为3，土地单价为3550元／平方米，现允许容积率增加到3.5，则应补偿多少地价？第一题：根据楼面地价=土地单价／容积率甲块地楼面地价=1000÷6=167（元／平方米）乙块地楼面地价=800÷4=200（元／平方米）丙块地楼面地价=500÷2=250（元／平方米）明智的买者应购买乙地块。第二题：楼面地价=3550÷3=1183.3（元／平方米）第一种方法：补地价数额=增加建筑面积后的地价-增加建筑面积前的地价=236.66（万元）第二种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率）×土地面积×楼面地价=40000×1183.3×（3.5-3）=236.66（万元）第三种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率）／增加前的容积率×土地面积×楼面地价=（3.5-3)÷3×40000×1183.3=236.66（万元）一、一般因素行政因素经济因素社会因素一般因素人口数量人口素质家庭人口规模政治安定状况社会治安状况房地产投机城市花物价利率经济发展居民收入房地产制度房地产价格政策行政隶属变更特殊政策城市规划税收政策交通管制二、区域因素工业物业商业物业居住物业区域因素请同学举例，如果按照物业类型来进行分类，分别有哪些区域因素？三、自身因素自身因素位置肥力地质条件地形地势土地面积和形状日照、风向、降水量、天然周期性灾害建筑物本身