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市场营销策划附件三班级：15房产班姓名：小三学号：881三、价格定位及策略1别墅定价方法目前市场上比较普遍采用，也较易操作的定价方法，为市场比较法，但由于本项目所处地区没有其它别墅项目，故中原建议用成本法计算本楼盘均价，再用市场比较法（全市别墅项目）来修正价格，这样确定下来的价格，既能保证发展商的收益，也不至于偏离市场太远。2定价影响因素1）市场比较法用市场比较法评估项目均价时，中原会考虑如下一些因素，分别为：①推售时机②区位因素a.环境★自然环境★生活环境★商业环境★升值潜力b.交通★通达程度★道路状况2c.配套★文化设施★学校★生活配套③物业因素a.规划户型★项目规模★小区规划（包括园林设计）★外观设计★楼间距（包括独立花园）★容积率★户型合理性b.景观★开阔性★山景★水景★都市景观c.设备★智能化★其它d.小区配套★车位★活动场所3★会所设施★设施档次e.建筑指标★户内使用率★建材★装修标准★工程进度④营销因素包括：★管理公司品牌★物业收费标准★物管服务内容★发展商品牌★代理商品牌★物业管理公司品牌★地盘包装★宣传效果2）成本法影响因素①地价②建筑安装成本③所缴税费4④营销成本⑤开发周期⑥融资成本⑦管理费用⑧其他费用⑨不可预见费用3定价步骤1）比较法①选择比较楼盘及制定比较权重选择一批档次及开售时间较为类似的物业，收集各项资料，然后人为比较，并根据它们与本项目的可比性，分别制定出与本项目比较的权重。②拟定比较因素并制定权重本项目与比较楼盘，将会在如上所述的影响因素之间进行比较，且根据项目的特性，制定不同的影响权重。③对比较楼盘和评估楼盘进行评估④对其评估数进行处理，得出本项目均价2）成本法①根据上述影响因素，分别计算其成本5②将计算之成本的10%作为不可预见费③根据周边的别墅区的最低利润率25%，拟定海阔天空的利润率40%，计算本项目的均价。4付款方式建议不同的买家所希望的付款办法往往有所不同。为了照顾不同要求的买家，吸引不同的客户购买本项目，楼款的支付办法有必要设立多种，让买家选择。①一次性付款（95折）●签署认购书时付定金$10000000●签署认购书后7天内签署正式买卖合同时付30%（含定金）●签署正式买卖合同30天内付40%●签署正式买卖合同30天内付30%②供银行按揭（98折）●签署认购书时付定金$10000000●签署认购书后7天内签署正式买卖合同时付10%（含定金）●签署正式买卖合同30天内付20%●签署正式买卖合同30天内付20%③优惠银行按揭（照全价）●签署认购书时付定金$10000000●签署认购书后7天内签署正式买卖合同时付10%6（含定金）●签署正式买卖合同后30天内提供银行按揭70%●签署正式买卖合同90天内付10%●签署正式买卖合同180天内付10%5.竞争对手分析项目作为一个正在发售的别墅楼盘，势必将受以下项目影响：正在发售的别墅楼盘，这是本项目的直接竞争者，而正在发售的别墅楼盘势必分流本项目的潜在客户，成为本项目的直接竞争对手，将在今年上市的别墅楼盘又会成为本项目的威胁者，是本项目的潜在竞争对手。现威尼斯海域有别墅竞争项目三个，分布于威尼斯附近的岛屿：案名地址开盘时间总面积均价／欧元㎡销售情况卧虎水城勒旺附近2010.111300002800050%龙观天下伊奥尼亚海附近2010.121105623000035%飞云大院爱奥尼亚附近2010.121426582500040%