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1北京××厂区部分原厂址转让价格评估报告北京鸿天涉外评估有限责任公司报告摘要本报告估价对象是××厂南厂区用地转让估价项目，估价对象周围是朝阳区工业企业较密集的区段，现有北人集团、北内集团、北京建筑机械厂等大中型企业分布于附近。同时这一地区也有较多的老居住区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。根据北京市总体规划和北京市污染扰民企业搬迁政策，该厂属于扰民搬迁企业，厂方委托估价的目的是确定该厂区用地的转让价格。依据（××）规审字××号《审定设计方案通知书》，该厂用地转让后，拟开发项目规划建设用地面积约24000平方米，规划总建筑面积约72000平方米，容积率3.00，项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。据委托方提供的说明，该项目规划总建筑面积中，居住建筑面积占70%即50400平方米，配套公建、商业建筑面积占30%即21600平方米。估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及本身的实际状况，选取假设开发法和市场比较法作为本次估价的基本方法。最终确定估价对象在估价时点一九九九年十一月十八日的估价结果为：转让总价为人民币14892万元(大写金额人民币壹亿肆仟捌佰玖拾贰万元整)，按北京市对扰民搬迁企业的现有优惠政策，工厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元。致委托方函××厂：受贵厂委托，我们对贵厂拟转让的位于北京市××街××号之南厂区部分原厂址（以下简称“估价对象”）的现值进行了估价。估价目的：为贵厂转让原厂址确定转让价格提供参考意见，不用于其他用途。估价时点：一九九九年十一月十八日。估价依据：国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件，贵厂提供的有关资料，本中心掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。估价结果：评估人员依据评估工作程序，利用科学的评估方法，在分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，确定估价对象(规划建设用地面积约24000平方米，规划总建筑面积72000平方米，居住及配套公建、商业用途)在估价时点的估价结果为：转让总价值为人民币14892万元(大写金额人民币壹亿肆仟捌佰玖拾贰万元整)，按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/平方米。2特此奉达估价师声明(同房地产估价规范)估价师声明估价的假设和限制条件1.本估价报告按委托方提供的北京市城市规划管理局下达的（××）规审字××号《审定设计方案通知书》测算，并设定按该方案即为估价对象用地的最高最佳用途，是估价结论成立的前提；但由于房地产及其预期收益的高低受国家规划管理和建筑功能分配情况影响较大，如届时施工图设计确定的建设要求和建筑功能分配比例与本报告中设定的情况有异，估价结果亦应进行调整；2.根据（××）规审字××号《审定设计方案通知书》，本项目规划建设用地面积为24000平方米，规划总建筑面积72000平方米，总容积率为3。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，居住建筑面积占70%即50400平方米，配套公建、商业建筑面积占30%即21600平方米。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%即64800平方米，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按50400平方米估算，配套公建、商业建筑面积按14400平方米估算；3.本估价报告假设项目分两期同时开发，每期建设期确定为2年，每期利息在该建设期内均匀发生，按单利计息；4.北京市有关房地产的政策、法规，特别是北京市对污染扰民企业搬迁的政策在本报告有效期内没有实质性变化；5.北京市房地产市场行情在报告有效期内理性发展，不发生大波动；6.本估价报告估价结果为估价对象于一九九九年十一月十八日之现值，仅为委托方转让原厂址确定转让价格提供参考意见，不用于其他用途，报告的有效期为一年；7.本估价报告所依据的估价对象权属证明资料及规划文件均由委托方提供，如与实际不符，责任由委托方承担；8.本报告中的地价款仅为受托方在委托方提供的现有资料下可能得到的结果。涉及办理土地出让手续时，其生地价须重新进行估价，并以北京市房屋土地管理局的审核结果为准；9.本估价报告用人民币计价。估价结果报告一、委托方：××厂委托方住所：北京市××街××号联系人：××二、估价方：北京鸿天涉外评估有限责任公司估价方住所：北京市西城区复兴门内大街156号3法定代表人：陈荣梅估价资格：建设部壹级房地产估价资格（（97）建房估证字第06号）北京市房地局估价资格（京房市场字[1994]第611号）三、估价对象1、估价对象现状、位置及周围环境景观估价对象位于朝阳区东三环内××大街××厂南厂区，东临××路，北临××大街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。根据北京市城市规划管理局签发的（××）规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000平方米。项目用地基本呈之字形，周围是朝阳区工业企业较密集的区段，现有北人集团、北内集团、北京建筑机械厂等大中型企业分布于附近。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象向南即有××北里、东里等居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的××地区是朝阳区南部房地产开发项目的热点地区之一，随着北京市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。2、交通通达程度估价对象毗邻××大街和××路，道路建设较完善，附近有23、34、35、37、52等公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。3、项目进程及规划限制条件根据北京市城市规划管理局（××）规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000平方米，规划总建筑面积72000平方米，规划为居住及配套公建、商业项目。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。4、估价对象用地现状估价对象用地位于××街××号内。该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为××平方米，东临××路，北××大街，西临××街，南临××路，列示于××全国用（××）字第××号《国有土地使用证》中。该厂区原有房屋多为六、七十年代建成，总建筑面积25214.5平方米，列示于朝全字第03517号《房屋所有权证》中。估价对象在该厂区中、东部，用地面积约××平方米，需拆除原有生产用房××平方米。目前估价对象用地正在拆迁建设中。四、估价目的为贵厂转让原厂址确定转让价格提供参考意见，不用于其他用途。五、估价时点：本报告的估价时点为一九九九年十一月十八日。六、价值定义本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排它性。七、估价依据1.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；2.国土资源部《土地估价规程》；3.北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》；4.北京市房地局《土地出让价格评估技术标准（试行）》；45.北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》((××)规审字××号)；6.××厂南厂区《房屋所有权证》(××全字第××号)；7.××厂《国有土地使用证》(××全国用(××)字第××号)；8.委托方提供的其他资料；9.估价人员实地勘查获取的资料及搜集的市场资料。八、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：1、合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。2、最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估，鉴于估价对象的规划方案已经北京市城市规划管理审定批准（（××）规审字×号《审定设计方案通知书》），估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。3、估价时点原则：即估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。4、替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。九、估价方法受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。1.假设开发法：先求取项目的总开发价值；之后，再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。2.市场比较法：选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。3.对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。十、估价结果估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：转让总价值为人民币14892万元(大写金额人民币壹亿肆仟捌佰玖拾贰万元整)，按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/平方米。十一、估价人员王文凯中国房地产估价师中国土地估价师陈荣梅中国房地产估价师中国土地估价师宋戈中国房地产估价师中国土地估价师龙燕峰中国房地产估价师中国土地估价师5十二、估价作业日期：一九九九年十一月十八日至十二月九日。十三、估价报告应用的有效期本报告有效期为一年，即自一九九九年十一月十八日至二○○○年十一月十七日。估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于××街××号南侧××厂内，东临××路，北临××街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。根据北京市城市规划管理局签发的（××）规审字××号《审定设计方案通知书》，规划建设用地面积约24000平方米，规划总建筑面积约72000平方米，总容积率为3，居住及配套公建、商业用途。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，居住建筑面积占70%即50400平方米，配套公建、商业建筑面积占30%即21600平方米。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%即64800平方米，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按50400平方米估算，配套公建、商业建筑面积按14400平方米估算。二、区域因素分析1、估价对象座落及周围环境景观估价对象位于××街××号南侧××厂南厂区内，地处朝阳区东三环内，东临××路，北临××街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。根据北京市城市规划管理局签发的（××）规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000平方米。项目用地基本呈之字形，周围是朝阳区工业企业较密集的区段，现有北人集团、北内集团、北京建筑机械厂等大中型企业分布于附近。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象向南即有××北里、东里等小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的××地区是朝阳区南部房地产开发项目的热点地区之一，随着北京市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。2、交通通达程度估价对象毗邻××大街和××路，道路建设较完善，附近有23、34、35、37、52等公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。三、市场背景分析1、北京市房地产发展概况首都北京不仅是全国政治、文化中心，国际交往中心，而且是当今亚太地区经济增长最快的区域。经过改革开放十多年的发展，已经拥有了雄厚实力，日渐成为著名的国际性的大都市。根据北京市总体规划，将在2010年把自身的社会、经济发展到或超过世界中等发达国家首都城市的水平。基于此目的，调整城市发展规模、开拓新的城市发展空间已是北京城市规划的核心。近几年全国各地尤其是南方各省市，房地产业呈现了不同程度的萧条