浅析房地产价格上涨

-1--2-浅析房地产价格上涨近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。目前，房地产市场欣欣向荣，房产价格居高不下，且有愈演愈列的趋势。在此背景下，开发商资金链相对充裕，市场利润空间巨大，房地产商已经发育为利益程度最高的主体；同时随着中国城市化进程继续，个人对住房消费性和投资性需求旺盛，这表现在成交量不断攀升；鉴于此，政府调控也连连不断，从“国八条”，“国六条”的出台，以及土地，税收，和金融和其他政策的频频变动，到最近“国四条”，都显示出政府对房地产市场的宏观调控力度。剖析房地产调控失效及房价上涨的原因，有客观原因，也有主观原因，有市场规律的原因，也有体制制度的原因。房价上涨原因的剖析：（一）供需不平衡。-3-房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。基于我国的国情，目前我国房地产市场需求中，一是基本刚性需求，二是城镇化住房需求，三是改善性住房需求，这些需求在未来的一段时期内仍将持续。这是我国房地产市场最重要的支撑力量，是我国城镇化的坚实基础，也是社会稳定的重要因素。在过去的几年里，由于房价处在上升通道中，这些需求被急剧释放出来，恐慌性、被迫性购房比例相当高。据国家统计局投资司公布，2009年全国商品房销售面积9.3713亿平方米，比2008年增长42.1%。2009年全国商品房销售额43995亿元，比2008年增长75.5%。从数据来看，-4-供给在增加，房价也在增长，可见需求大于供给。（二）城镇居民人均可支配收入的影响。城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销售价格和住宅销售价格之上，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。从这一角度看，我市的房地产价格以居民收入的增长为支撑，居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价格也随之上涨。（三）通货膨胀因素。根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。蓬勃发展的房产推动着我国房地产及相关行业的迅猛发展，这几年，房地产等行业连续几年以超过20%的增速运行，对房屋的需求大量增加，使得相关原材料价格稳步升高，特别是与建筑业密切相关的钢铁价格大幅上升，增加了房地产的开发成本，继而导致了住房价格的上升。（四）政策因素。-5-适度宽松的货币政策及信贷的扩张给开发商提供了强有力的资金支持，使开发商资金紧张程度降低；另外，存贷款利率的下调，购房首付款的压力减小，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，需求量的扩大必然就引起了房价的上涨。与此同时，由于担心国内外银行向市场注入的大量流动性资金，加上国内经济形势开始好转，投资者对未来通胀的预期也越发强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，我国富有阶层资产保值增值的首要选择即是置业买房大量购入固定资产以寻求保值。再者，中央采取了增加税收的措施，其原意本是控制房地产投资过快增长，而实际上却将增加的税费转移到消费者头上，使得房价不跌反而上涨；再加上，十多年前的分税制改革，使得地方事权、财权不对等，财政缺口大，政府就通过把土地高价卖给房地产来弥补财政缺口，进而在一定程度上推动了房价的上涨。（五）房地产法制建设尚不完善以《房地产管理法》、《土地管理法》为主的房地产法律体系在经过多年的发展后，在房价快速上涨的过程中，我们也看到了许多不完善的地方。法律法规中违约责任处罚不严厉，执行不到位。例如：对于房地产开发企业闲置土地的行为，《土地管理法》早有明确规定，然而在现实中，这种行为屡禁不止，常有发生，-6-地方政府执行力度不够。对于商品房预售过程中，变相囤积房源、倒卖房号、捂盘惜售等违规预售行为；拆迁过程中违法拆迁的行为；擅自变更规划等等。法律中还有许多空白的地方。例如：国家要从法律的高度保障公民的基本居住权。国家要对低收入人群实行住房基本保障，就如同低保一样。国家要对在房地产市场中投机倒把的企业和个人严厉打击等等。（六）投机因素。在房价刚刚起来，而大量的投机资金还没有进入房地产时，开发商开始自买自卖，通过假按揭来套现。开发商利用假按揭，提前收回成本，变现利润，把风险和包袱悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商越倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。为了规避通胀带来的经济损失，在通胀期间，但凡有点经济实力的理性人为了使自己手中的资产保值甚至增值，就会去购买能保值增值的商品。但由于我国投资渠道十分有限，投机客觉得在货币贬值的情况下，房价肯定有获利空间，导致投机客们大量涌入房地产。在房价肆长的情况下，一些自住型购房者也就恐慌了。担心房价没完没了的涨，越等下去住房成本越高。自住型购房者的这种盲从心态使得他们也进入了房地产。这样三波力量导致前期房价非理性上涨。-7-房价上涨对个人、社会、国家都是存在很大的危害。主要表现在如下方面：1.房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。2.房价上涨过快导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距。3.高房价推动下的房地产业容易形成经济泡沫，从而降低社会生产和资源配置效率，威胁金融市场的秩序。4.房价的过快增长将影响城乡统筹发展。5.房价的过快上涨提高了我市城市整体的运行成本，降低城市的综合竞争力。针对房价如此疯涨，国家应作出一定的政策来缓解房价上涨，比如：第一，抑制不合理住房需求，增加住房供应，并实现其模式的多样化。可以通过提高住房贷款利率水平和购房首付款比例，抑制投资性购房，同时制定出引导消费者合理住房需求的政策，调整住房供需结构，加大保障性住房供给。同时政府还应该鼓励住房建设多元化，无论是开发商、住房合作社还是个人，只要其住房开发与建设符合政府的城市发展规划和相关的法律、法规，都应该得到允许和鼓励。第二，逐步完善住房金融体系，促进总消费增长。居民为了能够购买合适的住房，重储蓄、轻消费成为消费率持续走低的主要原因，在消费不足的环境下，充分发挥住宅价格的财富效应，促进城镇居民的消费，保证经济稳定增长，为使住宅价格带来的财富效应能顺利实现，必须有发达的住房-8-二级市场，只有这样，消费者才可能比较容易地进行住房交易，顺利地实现房屋的价值，进而刺激家庭的消费支出。第三，控制住房抵押贷款风险，防范因投机行为对宏观经济造成的负面影响。同时，房地产商可以通过拓宽融资渠道，实现企业融资方式的多元化来为企业的发展壮大找到强有力的资金支持。第四，增加土地供给，增加普通商品房供应在强大的刚性需求、城镇化需求、改善性需求状况下，抑制房价，必须增加土地供给，并转化为住房供应，同时要严格执行国家的“90/70”政策，切实增加普通中小户型的商品房供农地入市也可考虑，一方面增加土地供应量，一方面降低土地的价格，若政策容许，必对房地产市场带来较大的影响。第五，实行差别化信贷政策，引导住房合理消费对于首套置业家庭，实行低首付，利率优惠。对于二次置业家庭，提高首付比例，高于同期利率。对购第三套房及更多的，不发放贷款，杜绝利用银行资金炒房，严厉打击投资、投机性不合理的住房消费需求。第六，增加房屋保有环节的税收国外对抑制商品房价格，许多国家都采用物业税或不动产税，按年征收，增加业主保有环节的费用。我国房产税仅对经营性房产按年征收，对个人所有非营业用的房产免征房产税。我国二手房买卖需缴纳契税、土地增值税、营业税、个人所得税等，这些都是-9-在交易时候才产生，在业主持有环节并不征税。我国可借鉴国外开征物业税或物业保有税，或者对个人所有非营业用的第二套（含第二）以上房产开征房产税。最后，加强房地产开发经营过程中的监管要加大房地产开发企业的信息披露，房地产开发项目的信息公开，要加强对商品房预售过程的监控，严厉打击房产开发商囤地炒地、建成住宅后捂盘惜售等炒高房价的行为，要加强商品住房买卖合同管理,健全房地产信息公开机制，鼓励推行商品住房现售试点。