海南楼市面临新一轮价格战房价没有上浮可能性

ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网海南楼市面临新一轮价格战房价没有上浮可能性海南省位于我国的南端，这里湛蓝的天空、金色的沙滩、美丽的海岛，给予每个到访者无限的遐想。如今，越来越多的北京“候鸟”选择前往海岛过冬，那么，海南楼市现状如何呢？去年的三亚宰客事件，让整个海岛蒙上一层淡淡的阴影，更多的人开始重新审视这座美丽的滨海度ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网假胜地。本期全访谈嘉宾是鸿洲集团营销中心总经理曹志刚，在他眼中，今年海南房价没有上浮的可能性。他认为，众多开发商近期的主要任务是持续走量以缓解庞大的运营资金压力。楼市价格战仍将持续很长一段时间。三亚、海口房价仍有上涨空间记者：今年三亚楼市的销售情况并不乐观，高端市场ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网没有回暖迹象。未来三亚会不会进入刚需时代？曹志刚：现在说刚需时代过早了。不过，如今海口的需求量越来越大，三亚供应量越来越小，两地房价、市场差距在逐步缩小。三亚作为中国唯一的热带地区大城市，有较完善的城市配套资源，例如国际机场。因此，它具有持久魅力，即使房价贵了，也还会有人去置业。政策的影响以及消费限制，短时间内会对三亚楼主产生影响，但长远来看不会有太大影响。ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网从市场方面看，到三亚旅游的客群成分有所变化，数量方面变化不大，但是旅游客群的购房意愿、购买力在逐渐下降。记者：您曾说三亚楼市正在挤泡沫，有人认为泡沫挤得差不多了，未来仍有上涨空间，你认为呢？曹志刚：其实，大家对市场的判断并不一样。在我看来，这两年三亚房价仍处于低位，房地产泡沫不大，大部分房子的价格为峰值的六七成左右，三亚所有楼盘的均价ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网在每平方米2万元左右。剔除了泡沫，房地产才真正具有投资价值，未来三亚楼主应该会有很好的市场表现。如今，到海南购房的人群逐渐转为度假客群，我称之为健康客群。这部分人的年龄多在四五十岁以上，他们要健康，要生活品质，也具有购买能力，他们只需在北京卖套房，就能在海南买套别墅。对健康的需求，会持续加大这部分人在海南置业的动力。ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网目前，三亚的楼盘均价仅2万元左右，仍有上涨空间。未来，海口普通住宅的价格将达到2万元，地段好的房子价格要到4万元。“候鸟”南来加大城市配套压力记者：目前，海南东线除了文昌以外，万宁、陵水等地的一线海景稀少，因此都在开发二线产品。这对海南主打一线海景的旅游度假地产会不会有影响？ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网曹志刚：会有很大影响。来海南置业的人，基本上都对大海或者海洋资源有着深切的情感。前些年，开发商都在卖一线海景项目，由于沿海资源有限，这些楼盘对顾客吸引力很大，价格也是持续上涨。但这些项目的购买客群只是短时居住。如果开发沿海二线产品，购买客群就会由旅游度假者转为旅游度假移民，我觉得这是个很大的变化。我所说的移民是大批北方人到海南置业，人来得越多，包括你的亲戚朋友都来了，你需要回去的时间少了，你就ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网成为了城市移民。记者：如您所说，旅游度假移民潮正在成型，海南各地配套是否能保证“候鸟”们的生活需求呢？曹志刚：这些移民对当地的配套需求非常强烈，包括医疗、教育和商业配套等，这对地方政府来说也会形成很大的压力。配套一旦滞后，就会对房价造成很大影响。在购买海景二线房产时，更多购房人会考虑这些因素。二线海景房价格并不便宜，人们购买后对当地的配套ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网需求也会越来越明确。配套如果跟不上，入住人一多，就容易产生矛盾。二线城市如果不解决这些问题，房地产的发展就会受阻。而海口和三亚这种核心城市已经具备了基本的生活配套，东线高铁、高速路都已开通。但北方移民的到来会加重海南的城市负担，加大人们对城市道路等方面的要求。中小房企被迫转战中、西线市场ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网记者：海南的东线、西线有何区别，为何鲜有大房企进入西线市场？曹志刚：东边的海水资源好，一线海景沙滩质量较高。而西线曾经是海南的工业区，有很多厂房和产业生产线设在这里，不适合居住，所以发展慢。但是随着西线产业的逐步改造和交通的日趋便利，房地产市场也将逐步打开。此外，西线房价是东线的一半，只要东、西线房价差异存在，西线仍有大的发展潜力。ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网记者：中线呢？未来，您认为中线市场该如何发展？曹志刚：中线位于海岛的山脉上，没有海啸侵袭的危险。五指山、七仙岭房价很贵，因为当地负氧离子高。中线的购房者相对特殊，他们对城市要求不高，更喜欢田园风光。因此，有一定渠道背景的开发商才会去中线开发。以五指山为例，当地房价并不低，每平方米均价在7000元左右。但当地还没有大的开发商入驻。目前，仅保亭地区有大开发商入驻。但开发商需要与ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网政府做资源置换，帮政府实现一些社会责任，政府才会把土地出让给他们。因此，开发商拿地成本相对较高。大部分开发商都在东线拿地，特别是三亚、海口等热点区域。很多中小房企认为东线拿地成本过高，于是就先从中部拿地试水。如北京春光在中线拿地也能销售，不过其市场渠道拓展花费了很长时间。我认为，中线只有有影响力的大房企进入，才能促进当地房地产市场成熟发展。今年海南仍将以价换量ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网记者：2012年，外界对海南楼市的总结是以价换量，2013年呢？曹志刚：2013年依然是以价换量。今年10月，海南开盘数量突现井喷，有31个项目上市，为近几年开盘数量之最。延续“银十”的热流，11月海南开盘数量虽有所减少，也仍有22个新盘拟开，其中不乏雅居乐、合景和鲁能等名企的新品。岁末将至，海南楼市旺季即将到来，开发商都想紧紧ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网抓住机会出奇制胜，以价格优势先博得购房者的眼球。此外，众多开发商近期的主要任务是持续走量以缓解庞大的运营资金压力。开发商之间的价格竞争恐使楼市再起波澜。所以，我认为今年海南房价只有下浮，没有上浮的可能性，但到了明年销售旺季会有所好转。记者：北海等地也拥有优质的旅游度假资源。与之相比，海南有哪些优势？曹志刚：目前，国内大部分城市都在加速城市改造，ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网生活、娱乐配套达到人们的要求，房价自然就会跟着上涨。北海的金滩银滩海景也很好，其房价仅为海南的一半，确实会分流部分海南的客源。目前，海南进行了大规模的城市改造，主办了众多国际性会议，同时还在加快国际旅游岛支柱产业的发展等，这些都会提高海南市场的吸引力和竞争力。中国民航报海南省位於我國的南端，這裡湛藍的天空、金色的沙灘、美麗的海島，給予每個到訪者無限的遐想。如今，越ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网來越多的北京“候鳥”選擇前往海島過冬，那麼，海南樓市現狀如何呢？去年的三亞宰客事件，讓整個海島蒙上一層淡淡的陰影，更多的人開始重新審視這座美麗的濱海度假勝地。本期全訪談嘉賓是鴻洲集團營銷中心總經理曹志剛，在他眼中，今年海南房價沒有上浮的可能性。他認為，眾多開發商近期的主要任務是持續走量以緩解龐大的運營資金壓力。樓市價格戰仍將持續很長一段時ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网間。三亞、海口房價仍有上漲空間記者：今年三亞樓市的銷售情況並不樂觀，高端市場沒有回暖跡象。未來三亞會不會進入剛需時代？曹志剛：現在說剛需時代過早瞭。不過，如今海口的需求量越來越大，三亞供應量越來越小，兩地房價、市場差距在逐步縮小。三亞作為中國唯一的熱帶地區大城市，有較完善的城市配套資源，例如國際機場。因此，它具有ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网持久魅力，即使房價貴瞭，也還會有人去置業。政策的影響以及消費限制，短時間內會對三亞樓主產生影響，但長遠來看不會有太大影響。從市場方面看，到三亞旅遊的客群成分有所變化，數量方面變化不大，但是旅遊客群的購房意願、購買力在逐漸下降。記者：您曾說三亞樓市正在擠泡沫，有人認為泡沫擠得差不多瞭，未來仍有上漲空間，你認為呢？ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网曹志剛：其實，大傢對市場的判斷並不一樣。在我看來，這兩年三亞房價仍處於低位，房地產泡沫不大，大部分房子的價格為峰值的六七成左右，三亞所有樓盤的均價在每平方米2萬元左右。剔除瞭泡沫，房地產才真正具有投資價值，未來三亞樓主應該會有很好的市場表現。如今，到海南購房的人群逐漸轉為度假客群，我稱之為健康客群。這部分人的年齡多在四五十歲以上，他們要健康，要ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网生活品質，也具有購買能力，他們隻需在北京賣套房，就能在海南買套別墅。對健康的需求，會持續加大這部分人在海南置業的動力。目前，三亞的樓盤均價僅2萬元左右，仍有上漲空間。未來，海口普通住宅的價格將達到2萬元，地段好的房子價格要到4萬元。“候鳥”南來加大城市配套壓力ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网記者：目前，海南東線除瞭文昌以外，萬寧、陵水等地的一線海景稀少，因此都在開發二線產品。這對海南主打一線海景的旅遊度假地產會不會有影響？曹志剛：會有很大影響。來海南置業的人，基本上都對大海或者海洋資源有著深切的情感。前些年，開發商都在賣一線海景項目，由於沿海資源有限，這些樓盤對顧客吸引力很大，價格也是持續上漲。但這些項目的購買客群隻是短時居住。如果開發沿海二線產品，購買客群就會由ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网旅遊度假者轉為旅遊度假移民，我覺得這是個很大的變化。我所說的移民是大批北方人到海南置業，人來得越多，包括你的親戚朋友都來瞭，你需要回去的時間少瞭，你就成為瞭城市移民。記者：如您所說，旅遊度假移民潮正在成型，海南各地配套是否能保證“候鳥”們的生活需求呢？曹志剛：這些移民對當地的配套需求非常強烈，包括醫療、教育和商業配套等，這對地方政府來說也會形成很ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网大的壓力。配套一旦滯後，就會對房價造成很大影響。在購買海景二線房產時，更多購房人會考慮這些因素。二線海景房價格並不便宜，人們購買後對當地的配套需求也會越來越明確。配套如果跟不上，入住人一多，就容易產生矛盾。二線城市如果不解決這些問題，房地產的發展就會受阻。而海口和三亞這種核心城市已經具備瞭基本的生活配套，東線高鐵、高速路都已開通。ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网但北方移民的到來會加重海南的城市負擔，加大人們對城市道路等方面的要求。中小房企被迫轉戰中、西線市場記者：海南的東線、西線有何區別，為何鮮有大房企進入西線市場？曹志剛：東邊的海水資源好，一線海景沙灘質量較高。而西線曾經是海南的工業區，有很多廠房和產業生產線設在這裡，不適合居住，所以發展慢。ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网但是隨著西線產業的逐步改造和交通的日趨便利，房地產市場也將逐步打開。此外，西線房價是東線的一半，隻要東、西線房價差異存在，西線仍有大的發展潛力。記者：中線呢？未來，您認為中線市場該如何發展？曹志剛：中線位於海島的山脈上，沒有海嘯侵襲的危險。五指山、七仙嶺房價很貴，因為當地負氧離子高。中線的購房者相對特殊，他們對城市要求不高，更喜歡田園風光。因此，有一定渠道背景的開發商才會去中線開發。ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网以五指山為例，當地房價並不低，每平方米均價在7000元左右。但當地還沒有大的開發商入駐。目前，僅保亭地區有大開發商入駐。但開發商需要與政府做資源置換，幫政府實現一些社會責任，政府才會把土地出讓給他們。因此，開發商拿地成本相對較高。大部分開發商都在東線拿地，特別是三亞、海口等熱點區域。很多中小房企認為東線拿地成本過高，於是就先從中部拿地試水。如北京春光在中線拿地也能銷售，不過其市ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网場渠道拓展花費瞭很長時間。我認為，中線隻有有影響力的大房企進入，才能促進當地房地產市場成熟發展。今年海南仍將以價換量記者：2012年，外界對海南