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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1、2层商业售后统一经营可行性分析天利中央广场一期本报告是严格保密的。销售后返租经营分析手段——零售产权、整体经营开发商销售小产权商铺以回收资金，然后通过定期返还租金回报，将经营权从投资者手中取回，并成立或委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者，赚取差额。实现前提：►需考虑规避政策风险；►招商工作前置，降低发展商成本；►金融支持保障，解决小商铺按揭问题。优劣势：►统一返租可对销售价格起到支撑作用，并保证向形象；►如招商出租收益小于返租金额，则发展商需承担该差额费用；►如统一经营，需承担经营费用及维护成本；►承担风险较大，一旦经营不善，则需承担巨额亏损。本报告是严格保密的。返还租金计算说明：本报告以世联05年11月分提交的《商业执行报告》中提交的价格测算为依据，进行试算，并非最终确定销售价格。一层商铺均价取45000元/m2，2层商铺均价取32000元/m2商铺的投资回报率一般在5%-7%之间，本项目取6%的投资回报率计算返租金额。a=Vr12×[1-1/(1+r)n]a:月收益V:销售价格r:收益率n:收益年限(50年）1F每月返还租金=45000×6%12×[1-1/(1+6%)50]=238元/m22F每月返还租金=32000×6%12×[[1-1/(1+6%)50]=169元/m2应用公式说明月返租金额本报告是严格保密的。各业态价格承受范围业态类型品牌/业态示意租金范围需求面积大型餐饮西湖春天/王子厨房60-803000m2商务配套中航、浩沙健身会所健身会（大部分以合作方式经营）≤501000-5000m2大型主力店西武/马莎百货/欧尚等50-703000m2品牌超市华润万佳、百佳405000m2休闲时尚商业街珠宝、手表200-50030-150m2眼镜行100-20030-150m2化妆品300-600≤50m2一线服装名牌店、时装店200-400100-500m2餐饮麦当劳（肯德基）200-300≤500m2面点王100-200≤500m2品牌咖啡厅200-300≤500m2个人护理店屈臣氏、千色店、万宁100-250100-500m2展示车行100左右1000m2招商租金收益计算►根据项目返租租金，若保证盈利，本项目的招商租金1层整体平均不应低于238元/m2，2层整体平均不应低于169元/m2。►从右表可知，需求面积较大的商家（本项目主要承租对象），租金承受能力较低；而符合本项目租金要求的业态需求面积较小，并且对位置有较高要求，若需大量引进，则需付出高额招商成本，且日后统一经营管理难度较大、成本较高。目前如希望招商租金达到返还租金水平，难度很大。本报告是严格保密的。招商盈利计算试算假设前提：1、2层全部招商出租完毕，并且目前整体租金收益均能达到返租水平。返还业主租金按每年1%递增考虑。不考虑商业经营风险，商业经营状况良好。暂以利润最大计算，不计入维护成本。开发商收益=招商租金收益--返还业主租金（--商业维护成本）计算方法说明各持有年限收益时间招商收益（元/m2）返还金额（元/m2）收益金额（万元）1F3年8741865449.75年1486314568168.910年3127229880799.215年49390459731961.52F3年6206614535.85年1055410345121.610年2220621217575.315年350713264514123年：85.4万5年：290.5万10年：1374.4万15年：3373.5万总收益招商租金的年增长率一般是按照CPI(消费价格指数)，一般在2%—3%，05年深圳市CPI值为1.7%本报告按照2%执行，即每年招商租金收益增加2%。