第九章房地产价格

第九章房地产价格•第一节房地产价格及其特点•一、房地产价格：是土地价格及其上建筑物价格的总和•二、房地产价格的特点•1、二元性•2、个别性•3、趋升性•三、价格形式•（一）按实物要素分•1、地价基准地价：是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。•标定地价：是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。•2、房价•（二）按不同的定价方式分•1、房地产计划价格•2、房地产指导价格•3、房地产市场价格•（三）按价格内容分•1、总价•2、单价•3、楼面地价•（四）按价格的作用分•1、房地产成交价格•2、房地产理论价格•3、房地产评估价格•（五）按房地产出让的权益分•1、房地产所有权价格•2、房地产使用权价格•（六）按交易形式分•1、售价•2、租价•3、典当价•4、抵押价•5、拆迁价•6、保险价•7、课税价•第二节房地产价格构成•一、房地产销售价格构成的内容•1、土地取得成本•2、开发成本•3、管理费用•4、财务费用•5、销售税费•6、开发利润福州市05年8月公布房地产开发成本清单某住宅项目成本清单地价：683元／平方米土建和安装成本：875元／平方米配套建设费用：486元／平方米开发商的运营成本：约390元／平方米保守计算该项目总成本约为：683＋875＋486＋390＝2434元。开发商利润约为：销售均价3900元-总成本2434元＝1466元。利润率达60.2%。♀•二、房地产租赁价格构成分析房屋折旧费：按房屋使用年限计算的应逐渐收回的建房资金房屋经营管理成本：房屋维修费、物业管理费、投资利息、保险费、税金等。地租：房屋所占用土地的价格，由房屋产权人向承租人收取利润•三、房地产价格与租金•THEECONOMIST•2002.3•TheHousesthatSavedtheWorld•2005.6•HousingPrices:AftertheFall•TheGlobalHousingBoom：•IncomingtheWaves房价租金比：房地产售价水平与租价水平的对比关系•四、房价收入比•1、内涵：一套住房的平均售价相当于一个中等收入水平家庭一年的全部收入的倍数，是描述一个城市家庭收入和房价之间关系的指标。•2、房价收入比与购房需求•3、房价收入比的合理区间