第二章房地产和房地产价格2

第二章房地产和房地产价格第3节房地产价格3.1房地产价格的含义经济学上的价格概念主要有两种：价格是商品价值的货币表现，价值是凝结在商品中的抽象的人类劳动；价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的代价，通常用货币表示。(1)房地产价格是指在房地产开发、建设、经营过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现；(2)房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，通常用货币来表示3.2房地产价格的形成条件关于商品价格的形成，主要有四种理论：效用决定论、收益决定论、劳动决定论、供求决定论对于房地产价格的形成机理——一种意见认为房地产价格应该以劳动价值论为基础，效用理论、收益理论以及供求理论为补充；另一种意见认为，房地产的价格的特征归根结底是由土地价格的特征决定的，只受供求规律的影响房地产具备价格的3个条件：(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。分配方式：(1)武力；(2)计划；(3)抽签；(4)排队；(5)礼让；(6)价格。3.3地价与一般物品价格的不同共同之处：都是价格、都有波动、按质论价不同主要表现在下列6个方面：•(1)生产成本不同——地租的货币化•(2)折旧不同——无折旧且有增值•(3)价格差异不同——独一无二性，价格差异较大•(4)市场性质不同——不完全市场•(5)形成时间不同——形成的时间上较长•(6)供求变化不同——“引致”需求、弹性低3.4房地产价格的特征3.4.1房地产价格具有区域性体现在不同城市区域之间的房地产差价上3.4.2房地产价格具有双重性(1)房地产从物质形态上是土地和建筑物的有机综合体，因此其价格在内涵上具有双重的实体性基础(2)房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。•源泉价格→买卖价格→简称：价格服务价格→租赁价格→简称：租金•房地产价格与租金的关系——类似：本金与利息的关系3.4.3房地产价格具有单件性(1)房地产都是单件生产(2)市场上没有完全相同的房地产(3)房地产交易容易受交易者的个别因素的影响3.4.4房地产价格具有权益性交易中转移的不是实物而是其所有权、使用权或其他权益3.4.5房地产价格是长期综合考虑的结果房地产使用具有长期性房地产价格的形成受到法规政策以及其他多种因素的影响3.5房地产价格和价值的种类3.5.1价值、使用价值和交换价值使用价值：指物品能满足人们某种需要的效用。交换价值：指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。使用价值是交换价值的前提房地产估价评估的是房地产的交换价值3.5.2原始价值、账面价值和市场价值原始价值(历史成本、原始购置成本)，简称原值(价)，是一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等——历史成本原则账面价值(账面净值、折余价值)，是一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额市场价值(实际价值)，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把该资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格——公允价值原始价值是始终不变的，账面价值是随时间的推移而不断减少，市场价值是随着时间的流逝而波动——房地产具有保值增值特性估价所评估的是房地产市场价值3.5.3成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、清算价值和评估价值⑴成交价格(成交价)含义：指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易——买者同意支付、卖者同意接受，或者买者付出、卖者收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。•是一个已完成的事实•个别价格形成机制•卖价(供给价格)：指卖者出售房地产时所愿意接受的价格•买价(需求价格)：指买者购买房地产时所愿意支付的价格•最高买价≥成交价≥最低卖价••图2.4达成交易的基本条件•最终的交易价格取决于双方的谈判能力，以及该种房地产市场是处于卖方市场还是买方市场成交价格分为正常成交价格、非正常成交价格正常成交价格的形成条件(7个)：•①公开市场•②交易对象本身具备市场性•③众多的买者和卖者•④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿•⑤理性且自私的经济行为——经济人假定•⑥买者和卖者都具有完全信息•⑦适当的期间完成交易成交价格还可以按交易方式的不同来划分，通常情况下采取协议方式出让地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。⑵市场价格(市价)是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格⑶理论价格含义：是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格成交价格围绕着市场价格而上下波动房地产估价所评估的是房地产的市场价格⑷公开市场价值公开市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格交易条件:①交易双方是自愿地进行交易的；②交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；④交易双方掌握必要的市场信息；⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；⑥不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用⑸清算价值→一般低于市场价值卖者是被迫出售、买者是自愿而不是被迫购买下的价格城市房屋拆迁⑹评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价含义：指估价师通过估价活动所得出的估价对象的客观合理价值比准价格、积算价格、收益价格市场较成熟且处于正常状态时，比准价格＝收益价格房地产泡沫时，比准价格大大高于收益价格积算价格(不考虑外部折旧时)大大高于比准价格、收益价格，说明供大于求或市场不景气交易目的估价：评估价值与成交价格有着密切的关系。称职的估价师所评估出的价值应当基本一致从理论上讲，一个良好的评估价值＝正常成交价格＝市场价格3.5.4基准地价、标定地价和房屋重置价格是一组《城市房地产管理法》规定应定期确定并公布的房地产价格第32条规定：基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。第33条规定：房地产价格评估，应遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。基准地价：在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。例如：上海市2010年基准地价更新成果表2.1上海市基准地价成果表（楼面地价）基准日：2010年1月1日单位：元/平方米注：1.表中价格均为楼面地价；2.表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格；3.居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程度为“五通一平”；4.该表不可独立理解和使用，须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。表2.2上海市基准地价成果表（土地面积单价）基准日：2010年1月1日单位：万元/亩注：1.表中价格均为土地面积单价万元/亩；2.表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格；3.居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程度为“五通一平”；4.该表不可独立理解和使用，须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。见下表。房屋重置价格应是不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期建造它所发生的必要支出和应当获得的利润。实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值，可通过该种房屋重置价格的比较、调整来求取。3.5.5总价格、单位价格和楼面地价——按房地产价格的表示单位划分①总价格简称总价:指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格——一般不能完全反映房地产价格水平的高低②单位价格，简称单价：指单位土地面积的土地价格——一般可以反映房地产价格水平的高低认清单位价格，必须认清价格单位•货币——币种和货币单位•面积——面积内涵和面积单位•在面积单位方面，中国内地通常采用㎡(土地面积单位有时还采用公顷、亩)，美、英和香港习惯采用平方英尺(10.764平方英尺合1㎡)，日、韩和台湾一般采用坪(大约0.303坪合1平方米)。③楼面地价按照建筑面积均摊的的土地价格楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低例如：有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/㎡，乙土地的单价为510元/㎡，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，毫无疑问甲土地比乙土地贵(每平方米土地面积贵190元)，此时明智的买者会购买乙土地而不会购买甲土地。但如果甲、乙两块土地的容积率不同，除此之外的其他条件都相同，则不应简单地根据土地单价来判断甲、乙两块土地的价格高低，而应采用楼面地价。例如：甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，则甲土地的楼面地价为140元∕㎡，乙土地的楼面地价为170元/㎡。根据楼面地价来判断，乙土地反而比甲土地贵(每平方米建筑面积贵30元)。假如平均为每平方米建筑面积1200元，建筑造价(不含地价)也基本接近，假如为每平方米建筑面积900元，这样，房地产开发商在甲土地上每平方米建筑面积可获得利润＝1200-900-140＝160(元)，而在乙土地上每平方米建筑面积只获得利润＝1200-900-170＝130(元)。3.5.6实际价格和名义价格付款方式有下列几种：①要求在成交日期时一次付清；②如果在成交日期时一次付清，则给予折扣；③从成交日期时起分期付清；④约定在未来某个日期一次付清；⑤以抵押贷款方式支付实际价格：指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格名义价格：指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格实际价格不能直接观察得到，一般在名义价格基础上计算处理才能得到实际交易、不存在名义价格的支付方式：①成交日期一次性付清；②以抵押贷款方式支付例如：一套建筑面积100㎡、单价3000元/㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：⑴要求在成交日期时一次付清。⑵如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5%。⑶从成交日期时起分期付清，如首付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。⑷约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。⑸以抵押贷款方式支付，如首付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。3.5.7现货价格和期货价格及现房价格和期房价格现货价格：指在交易达成后立刻或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格期货价格：指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格表2.3现货交易和期货交易的各种情形房地产现货价格：指以现状房地产为交易标的的价格房地产期货价格：指以未来状况的房地产为交易标的的价格期房价格：以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的价格期房价格通常低于现房价格，期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/㎡，出租的年末净收益为330元/㎡。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。同地段期房价格比现房价格高3.5.8起价、标价、成交价和均价起价：指所销售的商品房的最低价格标价(报价、表格价)：商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格成交价：商品房买卖双方的实际交易价格均价：所销售商品房的平均价格3.5.9评估价、保留价、起拍价、应价和成交价房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价者的买卖方式。评估价，一般指为法院或有关当事人确定拍卖保留价等提供参考，对拟拍卖的房地