第二章第二节房地产价格

1第二节房地产价格房地产估价学习内容主要内容一、房地产价格的概念二、房地产价格形成的基础三、房地产价格的特征四、房地产价格的类型五、房地产价格的影响因素房地产价格概念1、从现象上看，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。2、从本质上看，房地产价格来源于：–一是从规划设计、土地开发到房屋施工安装等过程的物化劳动和活劳动凝结形成的土地资本价值和房产价值。–二是土地资源的价值，即土地使用权价格(或所有权价格)。房地产价格房地产价格概念房地产价格形成基础房地产价格特征房地产价格类型房地产价格影响因素房地产价格形成基础1．有用性2．稀缺性3．有效需求房地产价格房地产价格概念房地产价格形成基础房地产价格特征房地产价格类型房地产价格影响因素相对稀缺，非绝对缺乏。绝对缺乏指物质的不可获得性。需要与需求的区别。与一般物品价格的差异1．供求变化不同2．生产成本不同3．折旧不同4．价格差异不同5．市场性质不同6．价格形成时间不同与一般物价共同之处：—都是价格—都有波动—按质论价房地产价格房地产价格概念房地产价格形成基础房地产价格特征房地产价格类型房地产价格影响因素房地产价格特征1.受区位的影响大2.本质上是房地产权益的价格3.出售价格与出租价格并重4.形成基础是长期和综合考虑的结果5.房地产价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素的影响房地产价格特征房地产价格房地产价格概念房地产价格形成基础房地产价格特征房地产价格类型房地产价格影响因素①成交价格：房地产交易双方的实际达成交易的价格②市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。③理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格④评估价格：估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计，推测或判断1．根据形成基础不同的分类市场价格理论价格评估价格成交价格公开市场价值成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动一个良好的评估价=正常成交价=市场价格房地产价格类型房地产价格房地产价格概念房地产价格形成基础房地产价格特征房地产价格类型房地产价格影响因素2．根据不同用途的分类租赁价买卖价抵押价课税价典当价保险价征用价3．根据实物形态不同的分类土地价格、建筑物价格和房地价格房地产价格类型房地产价格房地产价格概念房地产价格形成基础房地产价格特征房地产价格类型房地产价格影响因素房地产价格影响因素1、房地产价格影响因素的数学模型2．房地产价格影响因素定性分析要点各种因素影响价格的方向不同各种因素影响价格变动程度不同各种因素影响价格的关系不同nixxxxxkynii，,3,2,1),,,,,,(1321式中：yi—房地产价格；xi—影响房地产价格的各种因素；ki—影响房地产价格变化的系数。房地产价格房地产价格概念房地产价格形成基础房地产价格特征房地产价格类型房地产价格影响因素数学模型分析要点因素分类房地产价格影响因素房地产价格3．房地产价格影响因素的分类按影响因素的范围分为三类：一般因素、区域因素、个别因素影响因素分类一般因素区域因素个别因素其他因素人口因素经济因素社会因素行政因素国际因素位置市场供求商服繁华程度心理因素交通条件基本设施区域环境条件建筑物本身朝向和日照楼层公摊面积一般因素的影响1房地产价格所谓一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素，这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。人口因素1、人口数量2、人口素质3、家庭规模经济因素1、经济发展状况2、物价3、居民收入与消费水平4、利率水平社会因素1、政治安定状况2、社会治安程度3、地产投机4、城市化水平影响因素分类一般因素区域因素个别因素其他因素一般因素的影响2所谓一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素，这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。行政因素1、房地产制度2、房地产价格政策3、城市发展战略、城市规划及土地利用规划4、税收政策5、行政隶属变更6、交通管制7、市政管理国际因素1、世界经济状况2、军事冲突情况3、政治对立状况4、国际竞争状况房地产价格影响因素分类一般因素区域因素个别因素其他因素区域因素的影响1区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济等因素结合所产生的区域性，对该区域内的各宗房地产价格水平产生影响的因素。位置因素相对于一般因素而言，区域因素的影响范围要小些区域因素的分析和把握是房地产正确合理估价的关键位置的优劣标准因房地产类型的不同而不同。一般凡是位于或接近经济活动的中心，交通流量较大的房地产，价格一般较高。商业房地产，主要是看商服繁华度、临街状态；居住房地产，主要是看周围微观环境状况，尤其是噪声、交通，以及与商业服务中心的距离；工业房地产，通常视产业的性质而定。房地产价格影响因素分类一般因素区域因素个别因素其他因素区域因素的影响1区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济等因素结合所产生的区域性，对该区域内的各宗房地产价格水平产生影响的因素。市场供求（一）房地产需求（二）房地产供给（三）房地产市场的均衡房地产价格影响因素分类一般因素区域因素个别因素其他因素需求的一般概念•在一定的时期内，一定的价格水平下，消费者愿意而且能够购买的商品和劳务的数量。••消费者如果按目前的购买量继续购买时，对一定数量的商品所愿意支付的价格，就是需求价格。•在通常情况下，价格上升，需求量减少，价格下降，需求量增加。这种价格与需求量间的反比关系，称为需求规律。房地产需求1、概念2、房地产需求的特点3、影响房地产需求的因素4、房地产需求弹性房地产市场供求状况—房地产需求•某种房地产需求，是指消费者在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产数量。•形成需求有2个条件：–消费者愿意购买–有能力购买。房地产需求的特点•多样性•区域性•层次性•双重性•可替代性房地产需求的影响因素•该种房地产的价格水平。•消费者的收入水平。•相关房地产的价格水平–替代品：例A和B是替代品，如A的价格上升，则B的价格上升–互补品：例C和D是互补品，如C的价格上升，则D的价格下降•消费者的偏好。•消费者对未来的预期•国民经济发展水平•人口数量和结构房地产需求弹性的计算公式中点法房地产需求量变化的百分比房地产需求的价格弹性=房地产价格变化的百分比E=(Q+Q)/2D12Q-Q21(P+P)/212-(P-P)21÷房地产供求弹性-需求弹性房地产需求量变化的百分比房地产需求的收入弹性=消费者收入量变化的百分比房地产需求量变化的百分比房地产需求的人口弹性=人口数量变化的百分比房地产需求量变化的百分比房地产需求的价格预期弹性=预期的房地产价格变化的百分比房地产需求价格弹性的计算例2-1：假设某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2200元/m2,其需求量从1000套减少为800套。试采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性。价格变化的百分比=需求量变化的百分比=需求的价格弹性=22.22%/9.52%=2.3322002000100%20002200（）/228001000100%1000800（）（）/2需求价格弹性•|Edp|=0，需求完全无弹性，无论价格怎样变动，需求量都不变，需求曲线为一条垂直线。•|Edp|1，需求缺乏弹性或相对无弹性，提价销售则销售总收益会增加•|Edp|=1，需求等弹性，价格与需求同幅度变动•|Edp|1，需求有弹性，降价销售则销售总收益会增加•|Edp|=+∞，需求完全有弹性，价格不变的情况下，需求量可以无限增加，需求曲线为一条水平直线不同价格弹性下的需求曲线|Edp|=+∞|Edp|=0|Edp|1|Edp|1|Edp|=1PQ需求收入弹性•|Edy|=0，需求完全无弹性，无论收入怎样变动，需求量都不变，需求曲线为一条垂直线。•|Edy|1，需求缺乏弹性或相对无弹性，需求变动率小于可支配收入变动率•|Edy|=1，需求等弹性，收入与需求同幅度变动•|Edy|1，需求有弹性，可支配收入的微小变化将会引起需求量的较大变化供给的一般概念•在一定的时期内，一定的价格水平下，生产者愿意而且能够提供出售的商品或劳务。•生产者在一定的时期内，提供一定数量的商品时，所愿意接受的商品价格，称为供给价格。•通常情况下，商品的价格越高，生产者愿意提供的商品数量越大，因此供给量随价格升降而增减。这种价格与供给量之间的正比关系，称为供给规律。房地产供给1、概念2、房地产供给的特点（1）缺乏弹性（2）层次性（3）滞后性3、影响房地产供给的因素4、房地产供给弹性房地产供给的概念•某种房地产的有效供给，是指房地产开发商和拥有者在一定价格上所愿意且能够出售该房地产的数量。•形成供给也需要两个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。•供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量房地产的供给的影响因素(1)该种房地产价格水平(2)该种房地产开发成本(3)该种房地产开发技术水平(4)开发商对未来的预期房地产供求弹性-供给弹性房地产供给量变化的百分比房地产供给的价格弹性=房地产价格变化的百分比房地产供给量变化的百分比房地产供给的要素成本弹性=要素价格变化的百分比供给价格弹性•|Esp|=0，供给完全无弹性，无论价格怎样变动，供给量都不变，供给曲线为一条垂直线。•|Esp|1，供给缺乏弹性或相对无弹性，供给变动率小于价格变动率•|Esp|=1，供给等弹性，价格与供给同幅度变动•|Esp|1，供给有弹性，价格的微小变化将引起供给量的较大的变化•|Esp|=+∞，供给完全有弹性，价格不变的情况下，供给量可以无限增加，供给曲线为一条水平直线不同价格弹性下的供给曲线|Esp|=+∞|Esp|=0|Edp|1|Edp|1|Esp|=1PQ房地产市场的均衡•供给对需求的反应过程•房地产市场均衡的基本原理，见图2-1供给对需求的反应过程•房地产需求上升空置房下降房地产租金和价格上涨更多投资者租金和价格持续上涨投资者和开发商进入开发建造市场供给上升空置率开始上升租金和房地产价格下挫利润降低供给减少•房地产需求减少空置率上升租金和价格下跌空置房的低价位消化或保持空置市场保持这一状态直至需求再次上升图2-1房地产市场均衡模型PDQSQD=QSPEQEP1QS1QD1QS1-QD1供大于求P2QD2QS2QD2-QS2供不应求房地产供求与价格的一般关系•总的来说，房地产价格与需求正相关，与房地产供给负相关：–供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给同时变化，有同方向变化和反方向变化、变动幅度不同等情况。区域因素的影响2环境因素环境条件是指那些对房地产价格有影响的房地产周围物理性状因素。主要有噪声、空气质量、水质量、景观、卫生状况。土地面积和形状一般，凡土地面积过于狭小而不利经济使用的土地，地价必低，相反，地价则高。但在相邻土地合并的情况下可能有例外。矩形地的价格较高，而其他形状的土地价格则偏低。地形地势一般，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低；而地势高的房地产价格要高于地势低的房地产价格。还有：工程地质条件、风力、降水量、天然周期性灾害德影响房地产价格影响因素分类一般因素区域因素个别因素其他因素区域因素影响3房地产价格商业服务繁华程度商业服务业的规模等级越高，房地产的使用效益越高，价格相应越高。交通条件交通条件的优劣直接影响一个区域人流、物流的通达性及交通运输成本，明显影响人们的出行方便程度，因而影响房地产的价格。基本设施基本设施的优劣将影响城市功能的发挥，影响人们工作、学习和生活的方便程度，并进而影响房地产的价格。影响因素分类一般因素区域因素个别因素其他因素个别因素的影响房地产价格建筑物本身建筑物本身的建筑结构、内部平面布置、设备配置情况、施工