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第一章房地产与房地产价格第一节房地产第二节房地产价格第三节房地产价格的影响因素第一节房地产一、房地产的概念二、估价师对房地产的基本认识三、房地产的特性四、房地产的类型一、房地产的概念（一）房地产(Realestate)的定义房地产是指土地、建筑物及其定着物土地land建筑物building定着物fixtures定着物固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离。【理解】：分离后会破坏土地与建筑物的完整性、使用价值或功能，使土地、建筑物的价值明显受到损害。∵定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分。∴房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。思考题1）种植在地上的树木、花草；2）房屋的供水、供水管道；3）在地上建造的庭院、花园、假山、围墙；4）鱼塘、菜地、耕地、荒地；5）在广场上临时搭建的帐篷、戏台。下面哪些属于房地产？为什么？思考题1）商品房；2）经济适用房；3）福利房；4）违章建筑；5）危房。下面哪些属于房地产？为什么？（二）房地产的实物、权益和区位有形资产（固定资产/动产），其价格主要受实物的影响。无形资产，其价格主要受权益的影响。（二）房地产的实物、权益和区位房地产(Realestate)实物(material)权益(property)区位(location)有形的实体质量组合功能权利和收益如何理解？对区位的理解（1）概念区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。【包括】：地理坐标位置；与其他地方往来的便捷性；与重要场所的距离；在城市或区域中的地位等。对区位的理解（2）内涵自然地理位置；交通地理位置；经济地理位置。武汉地铁2号线线路图开通时间：2012年12月28日对区位的理解（3）三个层次宏观区位；中观区位；微观区位。宏观区位中观区位微观区位对区位的理解（4）重要性区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。（5）差异性不同的用途对区位的敏感程度、对区位的要求都存在差异。（6）动态性随着时间的推移而变化。对区位的理解（7）区位影响房地产价格的内在机理区位location效用Utility价格price效益benefit（三）房地产的存在形态房地产土地建筑物房地三种形态（三）房地产的存在形态从实物角度来看现实中的房地产估价对象，主要有下列几种：1）空地/废弃地；2）各类农用地；3）有建筑物(含未建成的建筑物)的土地(宅基地)；4）地上建筑物；5）土地与建筑物的合成体(商品住房、写字楼、商场、企业的车间与仓库等)；6）在建工程（包括停建工程）；7）房地产的未来状况（期房）。（四）相关概念1、动产与不动产在民法中，财产分为：“动产”、“不动产”。动产：凡是自行能够移动或者用外力能够推动，且又不改变其性质和价值的财产。不动产：不可移动的财产。（四）相关概念2、物业与房地产在香港，通常使用“物业”。香港通常还把房地产称为地产。地产、物业、楼宇、房地产等用语经常混用。房地产与物业还是有差异的。一般而言，物业是指单元性的房地产。∴房地产物业（四）相关概念3、房地产与不动产狭义：房地产不动产高速公路、高速铁路、桥梁、岩洞，是不动产，但不是房地产。广义：房地产=不动产（四）相关概念4、land，realestate，realpropertyland+改良物=realestate定着在土地上的人工改良物，如构筑物和房屋。realestate=realproperty大多使用realestate（四）相关概念5、估价师资格考试中的约定（1）“房地产”可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；（2）“房地”专指土地与建筑物的合成体；（3）“土地”仅指土地部分；（4）“建筑物/房屋”仅指建筑物部分。二、估价师对房地产的基本认识（一）估价师对一宗土地的基本认识1、区位(Location)。2、面积(Area)。此为依法确认的面积。3、形状(Shape)。4、四至(fourboundariesofapieceofland)。5、地势(topography)。包括地势高低、自然排水状况、被洪水俺没的可能性等。6、环境和景观(environmentandlandscape)。具体描述，再配合照片。（二）估价师对一宗土地的基本认识7、利用现状(landusecurrentsituation)。要弄清楚：现状用途，地上建筑物、其他附着物的情况。8、产权状况(Landpropertyright)。在中国大陆目前的土地制度下，主要应弄清楚：（1）国有土地，农民集体所有的土地；（2）出让土地使用权，划拨土地使用权；（3）出让土地使用权的剩余土地使用年限；（4）土地取得手续是否完备；（5）是否抵押、典当或为他人提供担保；（6）产权是否有争议；（7）是否为临时用地；（8）是否属于违法占地等。（二）估价师对一宗土地的基本认识9、地质和水文状况(geologyandhydrologicsituation)。包括地基的承载力、地下水位的深度等。10、基础设施完备程度(thecompletedegreeofinfrastructure)。市地：（1）“三通一平”；（2）“五通一平”；（3）“七通一平”。农地：灌溉、排水、防洪、交通、电力。（二）估价师对一宗土地的基本认识11、土地使用管制（Landusecontrol）城市规划限制条件，主要包括：（1）土地用途；（2）建筑高度；（3）建筑容积率；（4）建筑密度；（5）建筑后退红线距离；（6）建筑间距；（7）绿地率。（二）估价师对一宗土地的基本认识12、其他如临街商业用地还需了解其临街宽度和深度，农用地还需了解其土壤肥力等。（二）估价师对建筑物的基本认识建筑物的定义建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。（二）估价师对建筑物的基本认识1、坐落(Location)（二）估价师对建筑物的基本认识2、面积(Area)（1）建筑面积(Buildingarea)；（2）套内建筑面积（Buildingareaofahouse）；（3）使用面积(utilizationarea)；（4）其它面积。如：住宅——居住面积；商业用房——营业面积；出租的房屋——可出租的面积。（成套房屋的）套内建筑面积套内建筑面积＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公共建筑面积（二）估价师对建筑物的基本认识3、结构(buildingconstruction)是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。房地产估价实践中常见的结构类型：（1）钢筋混凝土结构；（2）砖混结构；（3）砖木结构；（4）简易结构。房地产估价常见的房屋结构1.钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。2.1砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，设有阳台，设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。2.2砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的单元式住宅或非住宅房屋。房地产估价常见的房屋结构3.1砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木结构。这类房屋一般外部有装修处理，内部设备完善。3.2砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。3.3砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。4简易结构：简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。（二）估价师对建筑物的基本认识4、层数和高度(《民用建筑设计通则》)1～3层4～6层7～9层≥10100米低层多层中高层高层超高层楼顶花园小高层（1）在建设部有关规定中，没有小高层这个概念，是人们的习惯称谓；（2）小高层是指楼层为8-11层的楼房，配备载人电梯但不配备消防电梯；（3）把8-11层定位小高层，主要是考虑电梯的原因：按规定7层及以上的住宅必须配电梯，12层及以上的住宅需要设消防电梯。（二）估价师对建筑物的基本认识5、设备(Architecturalequipment)包括：卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。（二手房）6、装修(Architecturaldecoration)分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。7、平面布置(floorplanlayout)厨房餐厅客厅卫生间房间房间房间房间（二）估价师对建筑物的基本认识8、外观(architecturalappearance)9、建成年月(Completiondate)10、维修保养情况(thesituationofmaintenance)11、利用现状(theusagesituation)。注意用途的平面与楼层分布。12、产权状况(Housepropertyright)应了解的产权状况（1）完全产权还是部分产权；（2）是否已出租；（3）是否抵押、典当或为他人提供担保；（4）是否涉案；（5）产权是否有争议；（6）是否为临时建筑，是否属于违章建筑；（7）土地的权利状况（小产权房）。（二）估价师对建筑物的基本认识13、公共设施服务完备程度（thecompletedegreeofpublicinstallations）14、其它（1）通风、采光、隔音、隔热、防震；（2）层高与净高；（3）物业管理；（4）朝向；（5）工程质量；（6）停车泊位。车位(parkingspace)对房地产价格的影响越来越显著思考题1、住宅小区内停车位的权益及其分配？2、停车位如何估价？三、房地产的特性（一）自然特性1、不可移动性2、耐久性3、个别性4、数量有限性（二）社会经济特性5、用途多样性6、涉及广泛性7、权益受限性8、难以变现性9、保值增值性1、不可移动性(immovable)不可移动性又称位置固定性。（1）是由土地的不可移动性决定的；（2）是指自然地理位置固定不变；（3）房地产与周围环境形成统一的整体；（4）房地产市场只是一个地区性的市场。2、耐久性(durability)又称寿命长久性。对于土地而言，称为不可毁灭性。（1）由于房地产具有耐久性，它可以给其拥有者带来持续不断的收益流；（2）由于我国实行的是有期限的土地使用制度，在估价时必须考虑剩余年期；（3）如果利用不合理，耕地的肥力可能会丧失，所以土地也有“毁灭”的可能；（4）建筑物寿命。自然寿命与经济寿命。3、个别性(individual)又称独一无二性、异质性、独特性。（1）不可移动性派生出了个别性（2）房地产市场不是完全竞争市场房地产之间不能实现完全替代，从而房地产市场不能实现完全竞争。（3）房地产价格的个别性∵房地产具有个别性，∴房地产价格容易受到交易者个人行为的影响，这加剧了房地产价格的个别性。3、个别性(individual)（4）在生活中，同类地区、同类房地产之间仍然有一定的替代性。∴在一定程度上，房地产价格具有可比性。（5）房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察。∴房地产估价必须进行实地调查、勘察。4、数量有限性(quantitylimited)（1）区分土地的自然供给与经济供给；（2）影响土地价格的主要是需求，但经济供给对地价也有影响；（3）区位优越的地段及房屋更加有限，从而产生垄断价格；（4）房屋供给的有限性第一，在时间上相对于需求而言是滞后的；第二，在总量上相对于需求而言是不足的。原因：受土地、资本、劳力、技术、环境等制约。5、用途多样性(diversit