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第十、十一讲：房地产价格张仁江2015年12月2日、9日目录房地产价格的含义与特点1房地产价格的构成2房地产价格的影响因素3房地产估价41、房地产价格的涵义与特点1.1房地产价格的涵义1.1.1房地产价格的涵义房地产价格是房屋建筑物价格和土地价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化的综合价值的货币表现。1.1.2房地产价格的重要性房地产价格在整个价格体系中，处于基础价格的重要地位。最终影响到一切商品的价格。房地产价格既是经济问题，也是社会问题1.1.3房地产价格的作用房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用房地产价格具有传导信息的功能和作用。价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用。1.2房地产价格的特点1.房地产价格具有明显的权利价格特征2.房地产价格实体构成具有二元性3.房地产价格具有特殊的形成机制4.房地产价格具有显著的个别性5.房地产价格总水平具有上升趋势6.房地产价格与用途的相关性1.3房地产价格的类型1.3.1所有权价格及其他权利价格房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房（增量房）买卖价格和存量房买卖价格，商品房的所有权通过买卖由卖方转移到买方，体现了房地产产权关系的变化，俗称为“产权价格”。房地产他项权利价格可细分为租赁权价格（通常称为租金）、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格等，它们都是从房地产所有权价格派生出来并与之有密切联系的价格。1.3.2土地价格、建筑物价格、房地产整体价格土地价格，简称地价，是指单纯的土地及附有建筑物的房地产总的土地的价格。土地的开发程度主要有以下六种：1.未征用补偿的农地。2.已征用补偿但未做三通一平（路通、水通、电通和场地平整）的土地。3.已做三通一平的土地。4.已做三通一平以上的开发土地。如已做七通一平，“七通一平”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施条件和场地平整。5.在现有城区内附有待拆建筑物的土地。6.已做拆迁安置的城市空地。建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。房地价格是指建筑物连同其占用的土地的价格．即人们通常意义上讲的房价1.3.3理论价格、市场价格、评估价格理论价格是经济学理论认为的房地产内在价值的货币表现，也可称之为基础价格。市场价格，是房地产交易双方的实际交易价格。评估价格，是估价人员根据科学的方法对房地产客观合理价格做出的一种估计、推测或判断，可称之为参照价格。1.3.4总价格、单位价格房地产总价格，是指房地产的整体价格。房地产单位价格有三种情况：1.对土地而言，是指单位土地面积的土地价格。一种是一宗土地的总面积分摊的单价，称为“土地单价”。另一种是按城市规划所规定的该宗土地可建筑的最大建筑面积来分摊的单价，称为“楼面地价”，土地单价=楼面地价×容积率容积率＝建筑总面积／土地总面积2.对建筑物而言，是指单位建筑面积的建筑物价格。3.对房地产整体价格而言，是指房地产总价分摊到该房地产面积上所得到的单位面积价格。我们通常所说的房价即指房地产的单价。1.3.5拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格在房地产的产权让渡过程中，最终的交易方式一般有拍卖、招标和协议三种方式。房地产交易时，采用拍卖方式而形成的成交价格为拍卖价格，采用招标方式而形成的成交价格称为招标价格，采用协议方式而形成的成交价格称为协议价格。1.3.6其他价格类型公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征用土地增值税和征用土地补偿的依据。课税价格，是指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。基准地价，在我国是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下各级别分用途的土地，分别评估确定的，某一估价期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格。标定地价，是政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。2、房地产价格的构成房地产价格是房产价格和土地价格的统一。2.1土地价格2.1.1土地价格的内涵所谓土地价格，是指地租的购买价格，是地租的资本化。土地价格＝地租/利息率2.1.2土地价格的变动土地价格与地租成正比，土地的价格与利息率成反比。土地价格的高低与土地使用权的出让期的长短成正比。由于土地的空间固定性和土地条件的不均衡性，同一时间的土地价格在地域空间上具有显著的差异，市中心图1：土地价格在地域空间上的变化地价是呈波浪式增长的。土地价格增长的形态可以分为三种：投资性增值、供求性增值、用途性增值。2.2房产价格房产价格是指房产商品价值的货币表现。2.2房产价格2.2.1新建房产的价格构成房产价格建筑成本设备及安装成本其它开发成本利润施工前期成本销售费用管理费开发税费贷款利息其它工程开发成本2.2.2已使用房产价格的构成如果建筑物是一个已经使用若干年的建筑物，则该建筑物的价格，就是用该建筑物的重新购建价格减去价值损耗。建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种。重置价格，是指按现行市场价格，使用现代材料、施工技术和检测标准，购买或建造一个与评估对象具有相同用途的全新房地产所需支付的全部金额。重建价格，是指按现实市场价格，一切均按评估对象的原样和原样标准，建造一个全新状态的评估对象所需的全部金额。造成的价值损耗，可以分为自然性贬值、功能性贬值、经济性贬值。2.3房地产价格从商品价值构成的角度分析，房地产价格是房产价格和土地价格的统一。从商品价值形成的角度分析，在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的，也就是由市场经济客观存在的规律即价值规律、供求规律和竞争规律调节价格。预期原理对房地产价格形成也有特殊作用。3、房地产价格的影响因素3.1经济因素国家、地区或城市的经济状况城镇居民的人均年可支配收入和储蓄投资水平经济周期对房地产价格也有很大影响3.2社会因素人口、家庭状况城市化状况社会治安文化氛围风俗习惯大众心理趋势社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。3.3行政因素财政、税收、金融土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施行政因素对房地产价格的影响作用也比较突出，并且行政因素对房地产价格影响作用的速度相对较快。3.4房地产内在因素和周边环境因素土地的区位建筑物的外观朝向、结构、内部格局、设备配置状况施工质量所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等4、房地产估价4.1房地产估价的概念房地产估价，是指专业的房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，并结合经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地产的真实、客观、合理的价格所作的估计、推测和判断。房地产估价具有两个鲜明的特性：科学性和艺术性。房地产估价报告的基本内容（1）封面；（2）目录；（3）致委托方函；（4）估价师声明；（5）估价的假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。估价报告包括8大部分4.2房地产估价的意义与作用1.为房地产交易、投资、开发等房地产经济活动服务。2.为建立股份制企业、合资、合营、国有企业转制、企业兼并、破产等经济活动服务。3.为信贷、保险等金融活动服务。4.为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务。5.为政府征税服务。6.为处理房地产经济纠纷的司法仲裁活动服务。7.房地产估价是国家对不动产管理的重要依据。8.房地产价格评估，可为政府确定土地使用权出让金，制定基准地价、标定地价和各类房屋重置价格，提供可靠依据，以便加强对房地产市场的管理。4.3房地产估价的原则对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则。4.3.1合法原则合法原则的具体要求有以下三个方面：1.估价时必须确认估价对象具有合法的产权。2.要求估价时所涉及的估价对象的利用方式必须是合法的。3.如果涉及估价对象的交易或处分方式，也必须是合法的。5.4.3.2最有效使用原则遵循最有效使用原则，要求评估价值应是在合法使用方式下，在各种可能的使用方式中，最佳、最高、能够获得最大收益的使用方式的估价结果。1.保持现状前提2.转换用途前提3.装修改造前提4.重新利用前提5.上述情形的某种组合。4.3.3替代原则遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4.3.4贡献原则在房地产估价时，可以以房地产的未来收益作为房地产的当前价值的评估。4.3.5估价时点原则估价时点是评估房地产价格的时间点，估价对象状况和相关制约条件是以该时点为基础。估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。5.4.4房地产估价程序1.明确估价基本事项（1）明确委托方所提出的估价目的，不同的估价目的，所评估的价格内涵也不尽相同。（2）了解估价对象，主要包括估价对象的物质实体状况和权益状况。（3）明确估价时点，估价时点应根据估价目的确定。（4）签定估价合同，明确委托人所要求的估价任务完成期限。2.拟定估价工作计划3.搜集估价所需资料4.实地查勘估价对象5.测算被估房地产价格6.撰写房地产估价报告5.4.5房地产估价的基本方法5.4.5.1市场比较法市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法适用于房地产市场发育程度较好、有较多交易实例发生的地区或房地产类型。市场比较法应先尽量收集交易实例，然后从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的实例应是估价对象的类似房地产，交易类型与估价目的吻合，成交日期与估价时点接近，成交价格是正常价格或可修正为正常价格。选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行修正，使其统一到被估房地产在评估基准日的市场状态下的水平。主要的修正因素为交易情况因素、交易环境因素、交易日期因素、个别因素。基本计算公式是：比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×交易环境修正系数×个别因素修正系数最终将选取的多个可比交易实例，进行各项修正之后，综合考虑利用适当的统计方法确定评估结果，求出房地产估价。例：为评估某商铺2002年I0月1日的正常市场交易价格，在该商铺附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商铺的交易实例作为可比实例，有关资料见表5.1。可比实例A可比实例B可比实例C成交价格6000（人民币/平方米）600（美圆/平方米）5500（人民币/平方米）成交日期2002年1月1日2002年3月1日2002年7月1日交易情况+2%+3%-3%房地产状况-8%-4%+6%另假设人民币与美元的市场汇价2002年3月1日为1：8.5，2002年10月1日为1：8.3；该类商铺以人民币为基准的市场价格2002年1月1日至2002年2月1日基本保持不变，2002年2月1日至2002年5月1日平均每月比上月下降1％，以后平均每月比上月上升0.5％。试利用上述材料估算该商铺2002年10月1日的正常市场价格。下面对该商铺2002年10月1日的正常市场价格作估算。比准价格A＝6000×（100/102）×（1-1%）3×（1+5%）5×（100/92）=7918(元／平方米)；比准价格B＝600×8.5（100/103）×（1-1%）2×（1+5%）5×（100/96）=6452(元／平方米)；比准价格C＝550