第四章--房地产价格评估(修改)

资产评估学(第五版)第四章房地产价格评估房地产价格的成本法评估房地产价格的收益法评估房地产价格评估概述房地产价格的市场比较法评估房地产价格的假设开发法评估第四章房地产价格评估在建工程评估本章学习目标了解：了解房地产的概念、特点、分类。在建工程的特点和估价方法。理解:房地产价格评估的基本理论。房地产价格体系。假设开发法基本原理。掌握:影响房地产价格的因素。收益法、市场法、成本法、剩余法进行房地产价格的评估。§4-1房地产价格评估概述一、房地产的概念•山地、丘陵、平原。。。按自然形态•商业金融用地、市政用地、住宅用地、未利用空闲地。。。按用途•生地—将用于房地产开发的农地•熟地--对生地进行改造•毛地--要进行再开发改造的旧城区对房地产（一）土地的分类房屋及其附属物承载房屋及其附属物的土地房地产不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利不动产§4-1房地产价格评估概述（二）相关概念土地及其相关的财产权利地产与房屋相关的建筑物，如：小区设施、林木、建筑附着物、附属物§4-1房地产价格评估概述动产不动产化，归属于不动产的一部分。已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯、给排水、采暖、照明等。建筑附着物与建筑物的使用密切相关，拆除会损坏或严重影响建筑物的使用。除明确规定外，抵押、买卖、赠与、借贷建筑物时包括建筑附属物。不可移动性耐用（耗）性异质性（差异性、个别性）高价值性§4-1房地产价格评估概述二、房地产的特点供给有限性投资与消费双重性实体构成的二元性不能用自然灾害否认其正常状态不能否认房地产之间市场可替代性由非劳动产品与劳动产品构成。按用途分类居住类房地产商业类休闲类公共事业类工业类§4-1房地产价格评估概述三、房地产的类型普通住宅、别墅、高级公寓写字楼、酒店、商店、旅馆、展览中心等体育馆、娱乐中心等科、教、文、卫、行政、交通邮政等厂房、仓库等位置（坐落）、四至、形状位置：区域和具体地点；四至：土地的四至界限范围；形状：以宗地图来表示建筑物层数与高度低层、多层、中高层、高层、超高层；§4-1房地产价格评估概述四、房地产的描述方法用途不同，标准不同。如：住宅10；公共建筑大于24米；第四章房地产价格评估第一节房地产价格评估概述面积大小土地面积、使用面积、建筑面积、居住面积、营业面积建筑物结构按主要承重构件所用建筑材料分类。§4-1房地产价格评估概述四、房地产的描述方法钢、钢筋混凝土、砖混、砖木、其它结构建筑装修、附属设备装修：材料、标准、程度、质量；附属设备：给排水、照明、卫生、通风、供气、空调、电梯、消防、通信；建成年月等建成年代、建筑质量、维护保养、采光、通风、隔音、隔热等§4-1房地产价格评估概述四、房地产的描述方法建筑外观及平面格局以外观图、平面图表述利用现状及规划设计要求用途、建筑容积率、建筑覆盖率产权状况产权归属、土地使用权类型、房屋产权状况、是否抵押§4-1房地产价格评估概述四、房地产的描述方法地质基础等地质基础、地上基础设施改良状况容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低和地价水平的差异。是城市区划管理中所采用的一项重要指标，从微观上影响地价最重要的因素。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积§4-1房地产价格评估概述五、房地产价格评估的理论基础（一）地租理论区位地租居住竟租能力曲线（二）土地价格理论土地价格是地租的折现额，不是土地的购买价格。土地价格受供求关系影响。§4-1房地产价格评估概述•个人投资是土地增值，具有外溢效果•未实现的潜在价值，如改变用途后的价值•政府或私人部门对城市环境的改良•城市边缘土地农业利用价值作为建设用地机会成本土地原始价值公共投资与改良价值私人投资改良未来价值六、房地产价格的构成（一）土地价格的构成§4-1房地产价格评估概述（二）建筑物价格构成（三）房地产价格构成建筑生产成本+利润建筑物价格+土地价格；建筑物与土地组合相称总价格、单位价格、楼面地价土地所有权价格、土地使用权价格评估价格§4-1房地产价格评估概述七、房地产价格种类（一）土地价格的种类基准地价、标定地价课税价格、征用价格、抵押价格市场价格、市场价值土地单价/容积率商品房价格、经济适用住房价格标准价、成本价§4-1房地产价格评估概述（二）房地产价格的种类廉租金、准成本租金、成本租金、市场租金§4-1房地产价格评估概述一般因素社会因素经济因素制度与政策社会稳定状况人口状况城市化国民经济水平及发展趋势金融环境税负土地制度及政策住房制度及政策八、影响房地产价格的因素（一）影响城市土地价格的因素§4-1房地产价格评估概述区域因素商业区工业区住宅区商业区腹地土地利用控制等自然景观优美程度距离商业中心远近等土地使用年限宗地位置、面积等（一）影响城市土地价格的因素个别因素雇佣劳动力的成本相关产业的集中程度等建筑构造、装修、设备规模与高度用途§4-1房地产价格评估概述（二）影响建筑物价格的因素地区物价水平§4-1房地产价格评估概述九、房地产价格评估的原则房地产价格评估的原则合法原则产权合法利用方式合法交易和处分方式合法一般原则工作原则经济原则§4-2房地产价格的成本法评估一、成本法理论（一）成本法的基本原理1、成本法（累积法、承包商法）房地产价格=土地价格+改良物残余价值=土地价格+（建筑物成本-折旧）公式建筑成本、市场资料及描述性资料资料判断评估标的物满足市场的能力§4-2房地产价格的成本法评估2、适用范围1折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物2折旧额能准确估计的旧建筑物评估3市场交易数据资料缺乏如：工业或特殊用途房地产、房屋保险价值评估§4-2房地产价格的成本法评估（一）重置成本的构成开发成本、管理费、投资利息、销售费用、开发利润成本二、重置成本估算编制成本表时，所有成本都应予以说明；反映当地市场现状注意§4-2房地产价格的成本法评估（二）重置成本估算方法1、工料测量法（按建筑成本组成或次级组成部分分项）评估值=直接成本+间接成本特点：最费时间、最详细缺点：缺乏按过去建筑方法所需要的劳动力时数资料。劳动力、原材料等营业费用、利润等大型、特殊用途房地产或其他方法不能准确计算的§4-2房地产价格的成本法评估2、分部分项法重置成本=∑分部、分项工程单位成本＊工程量＋间接费＋利润特点：详细且高度准确适用：开发商和承包商成本估价土石挖方、外墙壁、门窗等§4-2房地产价格的成本法评估3、单位比较法重置成本=可比较单位重置成本*修正系数+其他修正项目特点：简单、迅速、应用广泛根据不同房地产类型而选择。商业、住宅按平方米；工业、仓库按立方米§4-2房地产价格的成本法评估４、指数调整法特点：利用趋势因子调整历史成本适用：建成使用不久，不能得到可与之比较的成本数据资料，如大宗工业房地产。（三）土地价格的估算适用于：新开发土地、土地市场不完善、成交实例少、无收益等１、土地使用权价格的构成§4-2房地产价格的成本法评估（１）土地取得费①集体土地土地补偿费地上附着物和青苗补偿安置补助费②城市土地拆迁费§4-2房地产价格的成本法评估（２）土地开发费基础设施配套费－－七通一平公共事业建设配套费用小区开发配套费有关税费（３）投资利息贷款利息自有资金利息损失注意：土地开发费用计息期为开发期的一半。§4-2房地产价格的成本法评估（４）投资利润（５）土地增值收益＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）］＊收益率土地价格＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）＋（５）例：P761公顷=15亩=10000平方米,1亩=2000/3平方米=666.67平方米§4-2房地产价格的成本法评估三、建筑物贬值（折旧）的估算例：某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，户型设计不好、没有独立的卫生间和共用电视天线导致功能折旧为6万元，位于城市衰落区的经济折旧为3万元。求该旧住宅的折旧额和现值。贬值原因实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值折旧总额为：1+6+3=10万元现值为：40-10=30万元§4-2房地产价格的成本法评估（二）贬值的估算1、直线贬值法2、双倍余额递减贬值法3、成新折扣法例：P78ntsc/)(tncc)/21()1(qc§4-2房地产价格的成本法评估例：某建筑物重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过寿命为10年。其中门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年，设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年，设残值率均为0，计算该建筑物的物质折旧额。§4-2房地产价格的成本法评估门窗损坏的修复费用=2万元装饰装修的折旧额=30*3/5=18万元设备折旧额=60*10/15=40万元长寿命项目折旧额=（180-2-30-60）*10/50=17.6万元该建筑物物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6万元§4-2房地产价格的成本法评估（三）建筑经济耐用年限的确定（1）建筑物的建设期不计入建筑耐用年限建筑物经济寿命50年建设期2年土地使用年限70年建筑物经济寿命50年§4-2房地产价格的成本法评估（2）建筑物出现于补办土地使用权出让手续前，经济耐用年限早于土地使用年限结束建筑物经济寿命45年建筑物经济寿命45年土地使用年限50年10年后出让§4-2房地产价格的成本法评估（3）建筑物经济耐用年限长于土地使用年限建设期3年建筑物经济寿命60年土地使用年限40年建筑物经济寿命37年§4-2房地产价格的成本法评估（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续前，经济耐用年限晚于土地使用年限结束建筑物经济寿命50年土地使用年限40年6年后出让建筑物经济寿命46年§4-2房地产价格的成本法评估4、成本法应用中的有关规定《商品住宅价格管理暂行办法》《经济适用住房价格管理办法》《中华人民共和国土地管理法》《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》《城市房屋拆迁管理条例》《城市房屋拆迁估价指导意见》《房屋完损等级评定标准》§4-2房地产价格的成本法评估房屋完损等级及新旧标准1、完好房：十、九、八成2、基本完好房：七、六成3、一般损坏房：五、四成4、严重损坏房及危险房：三成一下§4-2房地产价格的成本法评估例：某宗房地产土地面积为1000平米，是十年前通过征收农地取得，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/平米，地上建筑物总建筑面积为2000平米，是八年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平米建筑面积600元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。测算该建筑物现时重置成本总价和单价。§4-2房地产价格的成本法评估土地现值=620*1000=620000元建筑物现值=1200*2000*80%=1920000元估价对象的现时总价=620000+1920000=2540000元估价对象的现时单价=2540000/2000=1270元/平米§4-3房地产价格的市场比较法评估一、市场法基本原理1、概念将估价对象房地产与在估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进行比较，通过对交易实例的价格进行适当修正，以此估算出估价对象市场价值。同一供求圈，用途、规模、档次、建筑结构等替代原理2、适用范围房地产市场发育程度较高，有较多交易实例发生。适用：住宅、写字楼、商铺；不适用：教堂、寺庙、学校、古建筑§4-3房地产价格的市场比较法评估二、估价步骤搜集交易实例选取可比交易实例建立价格可比基础进行区域因素修正进行交易情况修正进行交易日期修正进行个别因素修正确定比准价格§4-3房地产价格的市场比较法评估1、搜集交易实例2、选取可比交易实例交易双方的情况和交易目的；交易实例房地产状况；成交价格与日期；付款方式P80类似房地产；成交日期与估价时点相近；成交价格为正常价格；3—10个利害关系人之间的交易；急于出售或购买；交易双方或某一方对市场行情缺乏了解；交易双方或某一方有特别动机或偏好；§4-3房地产价格的市场比较法评估导致成交价格偏离正常价格的因素特殊交易方式；交易税费的非正常负担；相邻房地产的合并交易；受债权