第四章房地产价格评估

第四章房地产价格评估第一节房地产价格评估概述本章学习目的：1、了解房地产的概念、特点、分类。2、阐明房地产价格评估的基本理论。3、阐述房地产价格体系。4、分析影响房地产价格的因素。5、熟练运用收益法、市场法、成本法、剩余法进行房地产价格的评估。6、阐述在建工程的特点和评估方法。第四章房地产价格评估第一节房地产价格评估概述一、房地产的概念（一）土地按自然形态分类按用途对房地产而言：生地：用于房地产开发的农地熟地：对生地进行改造毛地：要进行再开发改造的城区土地（二）地产土地及其相关的财产权利第四章房地产价格评估第一节房地产价格评估概述（三）房地产房屋及其附属物承载房屋及其附属物的土地给予它们相应的各种财产权利区别：附属物与建筑附着物（四）不动产（民法角度）二、房地产的特点（一）不可移动性使区位环境在房地产质量、功能及交易价格分析中格外重要。第四章房地产价格评估第一节房地产价格评估概述（二）耐用（耗）性一般不可毁灭。（三）异质性（差异性、个别性）但不违背替代原则（四）高价值性（五）供给有限性（六）投资与消费双重性（七）房地产实体构成的二元性由非劳动产品与劳动产品构成。第四章房地产价格评估第一节房地产价格评估概述三、房地产的类型（一）居住类房地产普通住宅、高级公寓、别墅（二）商业类写字楼、酒店、商店、旅馆、展览中心等（三）休闲类体育馆、娱乐中心等（四）公共事业类科、教、文、卫、行政、交通邮政等第四章房地产价格评估第一节房地产价格评估概述（五）工业类厂房、仓库等四、房地产的描述方法（一）位置（坐落）、四至、形状（二）面积土地面积、使用面积、建筑面积、居住面积、营业面积（三）建筑物层数与高度（四）建筑物结构（五）装修与附属设备第四章房地产价格评估第一节房地产价格评估概述（六）建成年代、建筑质量、维护保养、采光、通风、隔音、隔热等（七）建筑外观及平面格局（八）利用现状及规划设计要求（九）产权状况第四章房地产价格评估第一节房地产价格评估概述第四章房地产价格评估第一节房地产价格评估概述五、房地产价格评估的理论基础（一）地租理论区位地租居住竟租能力曲线（二）土地价格理论土地价格是地租的折现额，不是土地的购买价格。土地价格受供求关系影响。第四章房地产价格评估第一节房地产价格评估概述六、房地产价格的构成（一）土地价格的构成原始价值公共投资与环境改良价值私人投资改良价值未来价值（二）建筑物价格构成（三）房地产价格构成建筑物价格+土地价格；建筑物与土地组合相称第四章房地产价格评估第一节房地产价格评估概述七、房地产价格种类八、影响房地产价格的因素九、房地产价格评估的原则资产评估一般原则：工作原则、经济原则合法原则：产权合法利用方式合法---目前、假定交易和处分方式合法第四章房地产价格评估第一节房地产价格评估概述十、房地产估价的程序（一）明确估价基本事项目的、对象、时点、期限（二）拟定估价项目的工作方案技术路线和方法；资料及其渠道；时间、人力及经费；步骤和进度（三）搜集估价所需资料（四）实地查勘估价对象第四章房地产价格评估第一节房地产价格评估概述（五）进行最佳利用分析利用方式、时间、未来市场状况（六）选定估价方法并进行估算至少选用两种方法（七）确定估价结果（八）撰写估价报告第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估一、成本法理论（一）成本法的基本原理1、成本法（累积法、承包商法）房地产价格=土地价格+改良物残余价值=土地价格+（建筑物成本-折旧）2、适于折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物；折旧额能准确估计的旧建筑物评估；市场交易数据资料缺乏。如：工业或特殊用途房地产、房屋保险价值评估第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估二、重置成本估算（一）重置成本的构成－－P77（二）重置成本估算方法1、工料测量法（承包商法）特点：按建筑成本组成本部分和次级组成部分列出劳动力、原材料等直接成本和间接成本项目。最费时间、最详细缺点：缺乏按过去建筑方法所需的劳动工时数的可靠资料适用：承包商、估价师、建筑承包商成本估价和准备投标第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估2、分部分项法重置成本=∑分部、分项工程单位成本＊工程量＋间接费＋利润特点：详细且高度准确适用：开发商和承包商成本估价３、单位比较法特点：简单、迅速、应用广泛缺点：受制于分析所用资料使用：根据建筑物具体特征对单位成本作适当调整第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估４、指数调整法特点：利用趋势因子调整历史成本适用：建成使用不久，不能得到可与之比较的成本数据资料，如大宗工业房地产。（三）土地价格的估算注意：修正土地剩余使用权年限对地价的影响。成本法适用：新开发土地、土地市场不完善、成交实例少、无收益等１、土地使用权价格的构成第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估（１）土地取得费①集体土地土地补偿费地上附着物和青苗补偿安置补助费②城市土地拆迁费第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估（２）土地开发费基础设施配套费－－七通一平公共事业建设配套费用小区开发配套费有关税费（３）投资利息贷款利息自有资金利息损失注意：土地开发费用计息期为开发期的一半。第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估（４）投资利润（５）土地增值收益＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）］＊收益率土地价格＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）＋（５）例：P82第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估三、建筑物贬值（折旧）的估算（一）贬值的原因实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值例：某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，户型设计不好、没有独立的卫生间和共用电视天线导致功能折旧为6万元，位于城市衰落区的经济折旧为3万元。求该旧住宅的折旧额和现值。第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估解：该旧住宅折旧总额为1+6+3=10万元该旧住宅现值为40-10=30万元（二）贬值的估算1、直线法、成新率法例：P84注：成新率法未考虑净残值2、区分可修复贬值与不可修复贬值例：P84第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估例：某建筑物重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过寿命为10年。其中门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年，设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年，设残值率均为0，计算该建筑物的物质折旧额。第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估门窗损坏的修复费用=2万元装饰装修的折旧额=30*3/5=18万元设备折旧额=60*10/15=40万元长寿命项目折旧额=（180-2-30-60）*10/50=17.6万元该建筑物物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6万元第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估3、建筑经济耐用年限的确定（1）建筑物经济寿命50年建设期2年土地使用年限70年建筑物经济寿命50年第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估（2）建筑物经济寿命45年建筑物经济寿命45年土地使用年限50年10年后出让第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估（3）建设期3年建筑物经济寿命60年土地使用年限40年建筑物经济寿命37年第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估（4）建筑物经济寿命50年土地使用年限40年6年后出让建筑物经济寿命46年第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估4、成本法应用中的有关规定《商品住宅价格管理暂行办法》《经济适用住房价格管理办法》《中华人民共和国土地管理法》《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》《城市房屋拆迁管理条例》《城市房屋拆迁估价指导意见》《房屋完损等级评定标准》第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估房屋完损等级及新旧标准1、完好房：十、九、八成2、基本完好房：七、六成3、一般损坏房：五、四成4、严重损坏房及危险房：三成一下第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估例：某宗房地产土地面积为1000平米，是十年前通过征收农地取得，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/平米，地上建筑物总建筑面积为2000平米，是八年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平米建筑面积600元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。测算该建筑物现时总价和单价。第四章房地产价格评估第二节房地产价格的成本法评估土地现值=620*1000=620000元建筑物现值=1200*2000*80%=1920000元估价对象的现时总价=620000+1920000=2540000元估价对象的现时单价=2540000/2000=1270元/平米第四章房地产价格评估第三节房地产价格的市场比较法评估一、市场法基本原理1、概念2、适用范围房地产市场发育程度较高，有较多交易实例发生。二、估价步骤（一）搜集交易实例1、途径第四章房地产价格评估第三节房地产价格的市场比较法评估2、真实完整的信息交易双方的情况和交易目的；交易实例房地产状况；成交价格与日期；付款方式3、建立交易实例库（二）选取可比交易实例：3—10个类似房地产；成交日期与估价时点相近；成交价格为正常价格（三）建立价格可比基础统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位第四章房地产价格评估第三节房地产价格的市场比较法评估（四）进行交易情况修正将不正常的交易实例价格修正为正常价格。1、导致成交价格偏离正常价格的因素•利害关系人之间的交易；•急于出售或购买；•交易双方或某一方对市场行情缺乏了解；•交易双方或某一方有特别动机或偏好；•特殊交易方式；•交易税费的非正常负担；•相邻房地产的合并交易；•受债权债务关系影响；第四章房地产价格评估第三节房地产价格的市场比较法评估2、交易情况修正方法注：交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。设：可比实例成交价格比其正常市场价格高（低）S%可比实例正常市场价格*（1+S%）=可比实例成交价格可比实例正常市场价格=可比实例成交价格/（1+S%）例：某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/平米，买卖中所涉及税费均由买方负担，交易中应由卖方缴纳税费为正常交易价格的7%，应由买方缴纳税费为正常交易价格的5%，问该宗房地产的正常交易价格。第四章房地产价格评估第三节房地产价格的市场比较法评估注：正常成交价-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格正常成交价+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格正常成交价=2325/（1-7%）=2500元/平米例：某宗房地产交易，买方付给卖方2625元/平米，买卖中所涉及税费均由卖方负担，交易中应由卖方缴纳税费为正常交易价格的7%，应由买方缴纳税费为正常交易价格的5%，问该宗房地产的正常交易价格。第四章房地产价格评估第三节房地产价格的市场比较法评估正常成交价=2625/（1+5%）=2500元/平米（五）进行交易日期修正采用房地产价格变动率修正；采用房地产价格指数修正；例：某宗房地产2008年6月的价格为1800元/平米，现需将其调整到2008年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月至10月的价格指数分别为79.6；74.7；76.7；85；89.2；92.5；98.1（以2005年1月为100）试求该宗房地产2008年10月的价格。第四章房地产价格评估第三节房地产价格的市场比较法评估2008年10月价格=1800*98.1/76.7=2302.2元/平米例：某宗房地产2008年6月的价格为2000元/平米，现需将其调整到2008年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月至10月的价格指数分别为99.6；94.7；96.7；105；109.2；112.5；118.1（均以上个月为100）试求该宗房地产2008年10月的价格。第四章房地产价格评估第三节房地产价格的市场比较法评估2008年10月价格=2000*105*109.2*112.5*118.1=3046