经济适用房产权界定与价格

经济适用房产权界定与价格山东师范大学房地产研究中心徐红随着全国各地商品房价格的飞涨，满足中低收入家庭住房的经济适用房再一次得到广泛关注。尽管经济适用房政策起始于1998年，但在实施过程中备受争议，出现了户型面积过大，购房对象界定不严，选址过于偏僻等问题。如何将经济适用房政策顺利实施，让真正的需要住房的中低收入家庭拥有满意的住房，这是各地政府部门在推出经济适用房时必须谨慎思考的问题。经济适用房特点国家在制定经济适用房政策时突出3点：①优惠的价格，政府在建设经济适用房时执行了许多优惠的政策，如经济适用房用地为行政划拨，也就意味着在价格构成中只包括征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费，不包括土地出让金。建设项目的行政事业性收费减半征收，开发商的利润限定在3％以内，这样建成后的经济适用房比同地段、同档次的商品房价格降低30～40％，因此，经济适用房不仅自身价格优惠，还可以起到稳定和抑制房地产价格增长过猛的势头。②满足中低收入家庭的住房需求，让买不起商品房同时又迫切改善居住环境的城市中低收入家庭拥有住房，体现了政府对广大人民群众的关怀。中低收入家庭在城市居民中占大多数，主要为工薪阶层。随着经济发展水平的提高以及城市旧城改造的加速，中低收入家庭需要改变居住环境的心情极为迫切。因此，经济适用房建设无论价格、面积、设计、装修以及物业管理，都应该考虑到中低收入家庭可以接受的范围。③是具有保障性质的政策性商品住房，在整个经济适用房建设过程中，国家要投入大量的资金，是由各地政府具体来操作，制定明确的购房标准和户型标准，具体实施有各地政府按照计划组织落实，具有很强的政策性，不同于一般商品性住宅。经济适用房价格构成《经济适用房价格管理办法》规定：经济适用房价格实行政府指导价而不是企业自主定价，上浮幅度由政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。经济适用房零售时，要以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价，但整幢楼增减的差价代数和应为0。办法还规定：经济适用房的基准价格有开发成本、税金和利润三部分构成，其中，开发成本包括：①用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。②开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。③列入施工预决算项目的主体房屋建筑配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。④贷款利息。⑤行政事业性收费。开发企业的管理费和利润分别不得超过前4项之和2％和3％。在我国当前过高的商品房价格中，地价在商品房价格构成中占20％～30％，建安工程费占40%左右，市政公共设施配套费用占20％～30％，各种税费占10％～15％左右，由于经济适用房土地是行政划拨的，有21项税费是减免的，因此，经济适用房比同类地段的商品房要优惠得多。然而在现实的价格中，经济适用房的价格优势并没有体现出来。经济适用房应该是一定权益的价格我们在推行经济适用房时，忽视了一个问题：如此优惠的住房价格，其产权的界定究竟有多大？任何房地产的价格都是一定权益的价格，由于房地产是不动产，在交易中其可以转移的不是房地产的实物部分，而是房地产的所有权、使用权或其他权益。房地产的交易从某种意义上来说是房地产产权的交易，一定的房地产产权状况决定了房地产价格的高低，也就是说相同地段、相同实物状况的房地产，权益高的房地产其价格就高。这就提醒我们消费者在购房时一定要问清楚卖方是否有房产证，在交易中，所付出的价格不仅仅是办理了入住手续，更主要的是要在产权上得到体现。许多城市边缘旧村改造的住房其价格比正规的商品房价格低很多，问题就在于这种房地产无法获得房地产产权证书。完整的商品房产权应当包括房屋的使用权、占有权、处置权和收益权。在不违背国家法律法规的条件下，具体可以行使如下权力：①可以买卖、置换、赠与、继承、抵债等。②可以设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权，因为按我国法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的惟一凭证就是房屋所有权证，所以购房者可以通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。③在房屋被拆除时可以按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。如果得不到合理的补偿，可以通过法律渠道主张自己的权利。④可以部分改建所购房屋，但必须向房地产管理部门申请许可批准以后。⑤在土地使用期限届满时可以申请继续使用该土地。相对应的经济适用房在交易过程中，却没有明确的产权界定，根据现有的政策，只是强调这是一种“小产权”的商品房，在初次购买时对购买方的条件有所限定（如北京，要求家庭年收入在6万元以下），购买若干年内不得转让，但再次转让时，不限定购买方，价格完全依照“二手房”市场，上市后，其收益全部归个人所有，只是在交易后要补交土地使用权出让金。从以上可以看出经济适用房在具体产权方面很含糊，产权界定不清楚就很容易给房地产投机者有机可乘，出现了开着“奔驰”购买经济适用房的现象。一边经济适用房供不应求，一边大量经济适用房在“二手房”市场异常活跃，既没有解决中低收入居民的住房问题，同时国家大量的优惠流入到个人腰包。经济适用房产权界定经济适用房在产权界定时应强调房地产的使用功能，淡化房地产的投资性。因为国家在制定经济适用房政策时主要为实现中低收入家庭“居者有其屋”，并没有义务“扶贫”。如果经济适用房具有投资价值，自然就会冲击房地产的使用价值，从而同我们制定经济适用房的初衷相违背。假如不突出经济适用房的投资性，那么大批高收入的人群就会自觉的挡在门外，因为这部分人群住房已经满足，再次购买只具有使用价值的经济适用房已缺乏吸引力。同时经济适用房产权界定明确了也有利于政府合理回购，使经济使用房建设进入良性循环，而不是国家无休止的投入，也不会出现由房地产所带来的增值部分主要流入已购经济适用房者手中。享有优惠价格的经济适用房，在产权界定上应突出不完全产权性。本文认为应具备以下特点：①可以买卖、置换等转让方式，但是在转让时由房地产增值部分应按比例交给国家和地方政府，保证国家和地方政府拥有增值的主要部分。并且规定经济适用房交易价格必须经权威的房地产估价事务所评估后确认，避免买卖双方隐瞒交易成交价格。②可以继承，不可以赠与，一旦出现赠与，会造成国家的优惠流失。③房地产的抵押权仅限定于购买经济使用房，不可以拿经济适用房作为其他贷款的担保物。④没有租赁权，如果购房者将经济适用房出租，显然不符合经济适用房的目的，意味着自己已有能力解决住房问题，国家的优惠政策就不应该享有，经济使用房应该及时由国家回购。⑤不可以改建扩建，不能改变经济适用房的住宅性质，例如：改建成商业用途或办公，一经举报发现，应提出警告，严重的即收回其产权。经济适用房作为保障性质的政策性商品房，不同于普通商品房，只有将经济适用房产权界定明确，才能将经济适用房同普通商品房供应和消费市场体系分开，才能通过建立不同的住房供应体系满足不同收入人群的购房需求，使这两种住房供应体系在住宅市场中并轨前行，互相弥补，以保障城市房地产住宅市场健康有序的发展。同时，界定出清晰的经济适用房产权，也有助于保护中低收入人群的利益，确保国家提供的优惠政策真正服务于中低收入家庭。邮箱：[e-mail]邮编：250014地址：山东师范大学人口•资源与环境学院徐红