西安市商品住宅价格影响因素分析

西安科技大学硕士学位论文西安市商品住宅价格影响因素分析姓名：陈海平申请学位级别：硕士专业：产业经济学指导教师：王岚@论文题目：西安市商品住宅价格影响因素分析专业：产业经济学硕士生：陈海平(签名)：指导教师：王岚(签名)：摘要房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，自1998年实行住房制度改革以来，住宅产业经历着前所未有的快速发展，但同时也出现一系列问题，尤其是近几年来，房价飙升，引发了一些民生问题，从而成为社会各界人士关注的热点，有关房价及房地产业的争议也日益激烈。本文以西安市商品住宅为例，分别从住宅的内部特征价格及市场供需两个角度来分析影响住宅价格的主要因素。论文首先介绍了住宅市场供求相关理论、特征，以及西安市住宅的供需状况，得出住宅需求量远大于供给量，同时结合西安市实际情况分析了住宅价格的主要影响因素；最后，本文分别通过调查问卷及西安统计年鉴所获得的数据，运用计量软件Eview3.0，建立住宅价格特征模型及供需模型，进行定量分析。结果显示，影响住宅特征价格的因素主要有：区位、总层数、CBD距离及交通条件四项，影响住宅价格的供需因素主要有：家庭可支配收入、人口数量、住宅建安成本、施工面积及年竣工面积五项。其中，区位、总层数、交通条件、家庭可支配收入、人口数量及建安成本与住宅价格正相关，其他的为负相关。通过对影响住宅价格因素的量化分析，为政府制定政策、开发商决策及消费者购房提供一些有益的参考关键词：特征价格；住房价格；影响因素；线性回归研究类型：应用研究SubjectSubjectSubjectSubject::::StudyStudyStudyStudyofofofofFactorsFactorsFactorsFactorsInfluencingInfluencingInfluencingInfluencingthethethetheHouseHouseHouseHousePricePricePricePriceininininXiXiXiXi’’’’ananananSpecialtySpecialtySpecialtySpecialty::::IndustrialIndustrialIndustrialIndustrialEconomicsEconomicsEconomicsEconomicsNameNameNameName::::ChenChenChenChenHaipingHaipingHaipingHaiping(Signature)(Signature)(Signature)(Signature)InstructorInstructorInstructorInstructor::::WangWangWangWangLanLanLanLan(Signature)(Signature)(Signature)(Signature)ABSTRACTABSTRACTABSTRACTABSTRACTRealestateindustryasthepillarindustryofnationaleconomyhasundergoneunprecedentedrepaiddevelopmentsincethehousingsystemreformin1998,however,arangeofproblemsalsoarise,especiallytheonesconcerningpeople’slivelihoodresultingfromthesoaringhousingpricesinrecentyears，thusarousingwideconcernofthepublicandmakingthecontroversyoverhousingpricesandrealestateindustrymoreintensively.ThepresentstudyisintendedtoanalyzethemainfactorsaffectinghousingpricesfromtheinternalhousinghedonicpriceandexternalsupplyanddemandofhousesthroughthecasestudyofcommercialhousinginXi’an.Firstly,theauthorintroducesthetheoriesaboutsupplyanddemandofhousingmarketanditsfeaturesaswellasthesupplyanddemandconditioninXi’an.WiththeconclusionthatdemandfaroutstripssupplyinXi’anhousingmarket,theauthorthenanalysesthemainfactorsaffectinghousingprice.Finally,theauthormakesaquantitativeanalysisbyusingquestionnaireandthedataobtainedfromXi’anStatisticalYearbook,byapplyingmetrologysoftwareEview3.0andbybuildinghousing-price–featuremodelanddemand-supplymodel.Theresultshowsthatthefactorsaffectinghousinghedonicpriceinclude:location,totalstoresofhousing,thedistanceofCBDandtransportationconditions,whilethefactorsaffectinghousingpriceinclude:afamily’sdisposableincome,populationsize,buildingcosts,floorspaceunderconstructionandcompletedfloorspace.Amongthem,thereisapositiverelationbetweenlocations,totalstoresofhousing,transportationconditions,afamily’sdisposableincome,populationsizeandbuildingcosts,whileotherfactorsarenegativerelation.Thequantitativeanalysisofthefactorsaffectinghousingpricesuppliessomevaluableinformationforthegovernmenttomakepolicies,thedeveloperstomakedecisionsandtheconsumerstopurchasehouses.KeywordsKeywordsKeywordsKeywords::::HedonicModelHousePricesInfluentialFactorsRegressionThesisThesisThesisThesis::::ApplicationResearch1绪论11绪论1.1选题背景及意义1.1.1选题背景住宅及住宅产业作为宏观经济的基础性、先导性产业，是各国经济发展的晴雨表，各国的住宅产业能否健康发展，不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个民生问题、政治问题，住宅产业的健康稳步发展，是一个国家稳定的基础，繁荣富强的象征[1]。近几年各国对住宅问题的重视程度逐步提高，尤其在我国，把解决好房价问题放在重中之重，例如：在2010年的两会上，房价问题成了焦点中的焦点，代表、委员对房价如何发展的争议非常激烈，政府工作报告中关于遏制房价的提法也显示出政府把解决老百姓住房问题作为近几年工作的重心。广州市市长张广宁认为：“居者有其屋”是国家长治久安的基础，是构建和谐社会的重要内容。如果中低收入阶层住房问题不解决，那就不能说是和谐社会。全国政协委员郭松海指出：依据世界主要国家和地区人均GDP在1000美元至3000美元阶段的消费结构变动规律，居民住房消费支出一般占到家庭收入比重的15%至30%，超过30%的家庭即存在着过度负担。有调查表明，目前我国约三分之一购房者的这一比例达到了50%以上。自2004年以来，全球房价狂涨，从美国、俄罗斯、英国、澳大利亚、法国、西班牙、韩国到中国，无处不涨声一片，以至于国际货币基金组织提出警告，这一轮史无前例的房价飙涨，将引发严重的经济危机。曾成功预言美国股市存在“非理性繁荣”的前美国联邦储备委员会主席格林斯潘，也言及美国房地产市场目前“多沫”。从1994年到2008年，我国房地产开发投资从1937.5亿元，增长至25000亿元17年间增长了约10倍，平均每年约增长14%，远远超过了同期GDP的增长速度。尤其是1998年以来，我国房改按市场化、商品化既定目标全面推进，纵深发展，使房地产业特别是住宅业迅速发展，大大改善居民的住房条件，同时还使住宅业成为了新的经济增长点和消费热点，房地产业成为国民经济的支柱产业。在2007年，我国房地产市场进入空前繁荣期，据国家统计局公布的数据显示，2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1个百分点。一季度全国房地产开发投资的增长也达到26.9%，高于去年5个多百分点。为了防止房价上涨过快，避免出现过多的泡沫，各地政府纷纷出台了相应的政策，例如：广州市政府建议市民不要购买房，认为房价一定能够降下来；南京市政府限制房价上涨；“小产权”在北京等地热销，政府立即出政策阻止。随着2007年9月份开始一系列紧缩政策西安科技大学硕士学位论文2的出台，房地产市场交易火爆的局面开始降温，市场观望氛围增强。2008年，美国次贷危机引发的全球金融危机导致国内外经济形势发生巨变，中国房地产市场也出现了普遍的“价跌量减”的现象。因此，北京、天津、深圳和杭州四大城市1月份第一周市场成交量萎缩也被普遍认为是房价局部转折的到来。在楼市降价潮四处蔓延的同时，更多的购房者却在坚定持币待购的决心。在这种情况下，不少地方政府悄然推出了一系列刺激楼市消费的优惠政策。这些在中国房市高位调整期间采取的“救市”措施，动机和时机是否恰当，引发了社会各界的争议和讨论。2008年4月份，西安楼市逐步走出年初走弱的阴影，伴随市场观望情绪减弱，楼市销量稳步回升，楼市回暖迹象日渐显化，但5.12日汶川发生里氏8.0级强震，全市部分项目受到不同程度影响，在震灾影响下，买方市场观望情绪再次急剧加重，致使原本销量已逐步回升、同比降幅逐月减少的西安楼市遭遇重击，全市商品房销量同比降逾3成，降幅明显。据西安房地产信息网数据研究中心统计显示：2008年5月份，全市商品房销售面积为487319平米，较上月环比下降27.05个百分点，较去年同期相比下降33.97%。其中，仅有城北区、城西区两区环比销量有所上升，分别为13.07%和13.88%；其他城区均有较大幅度下降，其中降幅最大为城内区，销量环比上月下降57.95%，降幅最小的西高新区也有34.83%的下浮。其他城区分别为，城东区下降43.74%，城南区下浮38.93%。普通住宅占到总销售量的92.01%，较4月份所占份额上升15.53%；写字楼销量占总成交面积的2.98%，较上月上浮0.84%；别墅成交比例较4月微升，市场份额占总成交量的1.49%。从变动比率可以看出，5月份别墅、写字楼类物业市场份额变动不大，商铺用房销量锐减使得普通住宅所占份额有所上升。在房地产市场下滑迹象的刺激下，2008年9月初，西安市政府出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》，包括土地、公积金、税收、金融等领域的一系列优惠政策，其中最为引人注目的是对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴：西安市民在2008年9月4日至2009年12月31日期间，购买商品房均可在办理房产证时获得购房款总额