花园别墅在建工程转让价格评估报告

西安城市花园别墅在建工程转让价格评估报告西安天正房地产价格评估咨询有限公司报告摘要本报告为典型的假设开发法估价案例，估价对象为“城市花园别墅”一期在建工程，该项目位于西安市曲江旅游度假开发区，是陕西新城市物业发展有限责任公司精心设计和建造的高档别墅区，2000年底，香港某公司意向购买该在建工程，开发商委托我公司对该在建工程的转让价值进行评估，估价目的为确定房地产转让价值，估价时点确定在协议洽谈日，估价人员在对估价对象进行了详细的现场勘察的基础上，尽可能详细的搜集了估价可能需要的相关资料，包括估价对象的权益状况资料、设计资料、实物状况资料、类似房地产的实物状况及市场行情资料、类似工程的建造水平资料等。综合分析选用假设开发法进行估价，估价过程严格遵循公平、公正、公开的估价原则，并按照房地产估价规范规定的假设开发法估价技术路线进行操作，其中续建完成后价值采用最能体现房地产估价实质的市场比较法进行评估，续建成本、管理费用、投资利息、销售税费、投资利润、买方购买在建工程的税费等参数的确定尽可能采用当地的社会平均费用标准，估价结论基本反映了估价对象的转让价值，为委托方提供了详实、可靠、严谨、科学的价值判断过程。致委托方的函陕西新城市物业发展有限责任公司：受贵单位委托，我公司对“城市花园别墅”一期工程【座落于曲江旅游度假开发区庙坡头村，在建工程，土地使用权面积21941.443平方米（折合32.912亩），在建别墅52幢、地下会所一幢、配套建筑一幢，总建筑面积26425平方米。】进行估价，估价目的为确定房地产转让价值。估价时点为2000年11月22日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2000年11月14日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，经估价人员综合分析计算，本报告最终确定估价对象总现时价值为14498万元，大写：人民币壹亿肆仟肆佰玖拾捌万元整。具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。此致西安天正房地产价格评估咨询有限公司二零零零十一月二十一日估价师声明(同房地产估价规范)估价的假设和限制条件一、委托估价方必须如实提供估价对象房地产的情况和资料，若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实的，委托估价方应负完全责任。二、本评估报告中所确定的估价对象建筑面积为委托方提供，最终建筑面积由房地产产权产籍管理部门确定，因此而产生的价值差异，可在本报告的基础上予以调整。三、本报告所评估的房地产现时价值，是在估价时点的正常的经济环境下，在正常的市场价格的基础上的评估价格。本报告未考虑未来市场变化风险和交易情况等因素对房地产价值的不利影响。市场价格水平发生重大变化时，估价对象的现时价值可在本报告的基础上适当调整。实际交易时，可根据具体交易情况对房地产价值进行调整。四、本评估报告有效期一年，即本报告作业日期后的一年内有效。五、本报告仅适用于所述之估价目的；本报告为委托人所使用，除按规定报送有关部门外，未经本评估机构同意，本报告的全部或部分内容皆不得转载于任何公开媒体。六、房地产市场行情及工程造价水平发生重大变化时，估价结论可在本报告的基础上适当调整。房地产估价结果报告一、委托方：陕西新城市物业发展有限责任公司（说明略）二、估价方：西安天正房地产价格评估咨询有限公司（说明略）三、估价对象：“城市花园别墅”一期工程（座落于曲江旅游度假开发区庙坡头村），在建工程，土地使用权面积21941.443平方米（折合32.912亩）在建别墅52幢、地下会所一幢，配套建筑一幢，总建筑面积26425平方米。四、估价人员：刘景宏、武东潮五、估价时点：2000.11.22六、估价作业日期：2000.11.14—21七、估价目的：确定房地产转让价值八、估价依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产抵押管理办法》等相关法律、法规；2.中华人民共和国国家标准[房地产估价规范]；3.本评估事务所及估价人员收集和整理的相关材料；4.评估人的专业知识及评估经验；5.中华人民共和国国有土地使用证[西曲国用（土）字第0001号]；6.中华人民共和国建设用地规划许可证[编号：西安市（97）95号]；7.西安市本地施工企业施工许可证[市建管字（企）字第32号]；8.“城市花园别墅”一期工程规划总平面布置图、施工图纸；9.“城市花园别墅”一期工程别墅装修及设备标准；10.委托人提供的其他相关材料。九、估价对象房地产概况1．位置坐落及环境概况“城市花园别墅”一期工程位于西安市曲江旅游度假开发区庙坡头村，北至银湖花园和金湖山庄，南至曲江旅游度假开发区30米规划路，西至湖滨花园，东至长安芙蓉园项目用地。估价对象所处的地理环境区为正在开发建设中的西安曲江旅游度假开发区，该度假区总规划面积为2000余亩地，包括建设一个占地面积300亩的人工湖泊及大锦绣中华公园等规划项目，使该地区为集娱乐、休闲、旅游、商务、居住为一体的大型度假区。该度假区为西安市旅游文化景点的重要组成部分，附近有多所著名的大学院校及大雁塔、秦王宫等历史古迹及人文景观，它的建成，将会近一步推动西安经济、旅游等各项事业的发展。2．房地产具体状况“城市花园别墅”是借鉴欧洲皇宫、皇室城堡的建造手法，结合现代建筑艺术建造。⑴规划经济技术指标“城市花园别墅”一期工程规划总用地49.699亩，其中土地使用权面积32.912亩，代征城市绿化带5.25亩，代征城市道路7.851亩，高压走廊3.686亩。规划总建筑面积27600平方米，其中别墅式住宅（63幢）25800平方米，公共配套建筑（地下会所兼人防等）1800平方米。区内绿地面积16553.1平方米。⑵施工图设计①别墅式住宅A型17幢，建筑面积7922平方米，混合结构，抗震设防烈度8度；3B、4B型16幢，建筑面积9680平方米，框架结构，抗震设防烈度8度；1B型2幢，建筑面积1284平方米，框架结构，抗震设防烈度8度；C型28幢，建筑面积11200平方米，混合结构，抗震设防烈度8度；其中3B型5幢、A型6幢因位于高压走廊下不能建设。②会所（兼人防）2000平方米，剪力墙结构，抗震设防烈度8度；③其他配套建筑160平方米，框架结构，抗震设防烈度8度；⑶别墅式住宅装修及设备标准①装修标准：外装饰：.欧式柱头、浮雕、独立雕塑，四川产纯白汉白玉手工精雕完成；.水刷石外墙，以高级石英砂及纯白色水泥为主材精工而成；.户门大窗均采用12厚洛阳浮法玻璃；.超强绿色静电喷涂铝合金门窗；.露台、阳台地面为20厚花岗岩石材，踏步为30厚花岗岩石材；.局部屋面为国产优质陶瓷瓦。内装饰：.门窗套均采用榉木木线，高级檀木板；.楼梯踏步、客厅、餐厅地面为进口米黄石，其余楼地面均为高级木地板或进口地毯；.厨、卫墙面均为进口高级面砖，吊顶为铝合金板。②设备标准.美国科勒洁具(主卧设冲浪浴缸)配以科勒包金龙头、花洒；.英国原装约克双制中央空调(单幢独立设置)；.美国产史丹利车库门；.韩国奥林匹克燃油、燃气热水锅炉（单幢独立设置）；.意大利产厨房设备；.中国名牌奇胜电器。.烟感报警系统；.可视对讲系统；.三防区报警系统（可与市公安局进行报警连网）；.给排水及供电系统；.通讯及有线电视系统；.供电系统，专用配电室及发电机组；.智能家具综合布线（支持语言、数据、影象、视频、多媒体、音频等对讲系统，光缆到户，100兆宽带网接入，虚拟社区，vcd视频点播，电子意见箱、网上维修、网络公告牌。⑷地下会所（兼人防）；五星级标准小区，设宴会厅、中西餐厅、酒巴、室内泳池、健身房、超市等设施。剪力墙结构，可兼人防工程使用。⑸小区室外配套给、排水、道路、路灯、通讯、有线电视、绿化、建筑小品、安防智能系统（按国家智能小区的最高标准三星级设计，周边设红外线探测系统，区内各主要道路及周边设有闭路电视监控系统，与周边红外线探测实施联动控制，每户可视对讲系统实行小区大门口及自家院门口的二重访客身份可视确认，并且与保安中心相连接，小区内24小时保安巡逻，每户室内设置完善的红外线探测及紧急求助等防盗、防火报警系统，家电遥控自动开启）等配套齐全。大门仿英国的白金汉宫建造，围墙与大门也为同一风格。把评估作为一种事业去做！TOP2007-09-3008:07|只看该用户6#字体大小:tT⑹物业管理已与香港戴德梁行正式签约，香港戴德梁行全面负责小区的物业管理工作。⑺工程形象进度至估价时点，在建别墅52幢，建筑面积24265m2，其中A型11幢(5126m2)，3B、4B型11幢(6655m2)，1B型2幢(1284m2)，C型28幢(11200m2)；地下会所2000m2；其他配套公建160m2。各项工程进展情况如下：①52幢别墅楼主体及室内外粉刷已完工；②C型3幢、1B型1幢室内精装修及设备安装工程完工；③区内与52幢别墅楼配套的室外配套工程完工；④地下会所（兼人防）主体工程完工。十一、估价原则本估价报告在坚持公平、公正、公开的工作原则的基础上，遵循以下房地产估价中具体的技术原则估价：替代原则、公平原则、估价时点原则、合法原则、最高最佳使用原则。十二、估价方法本报告采用假设开发法进行评估。十三、估价结果经评估人员分析、计算，本报告最终确定估价对象房地产抵押评估价值为14498万元，大写：人民币壹亿肆仟肆佰玖拾捌万元整。房地产估价技术报告一、域因素分析1.一般因素西安市是举世文明的文化古城和西北地区政治、经济和文化的中心。旅游、商贸、邮电通讯等高科技产业为西安市的主导产业，随着国家西部开发政策的实质性启动，西安市政府抓住机遇，积极进行城市基础设施建设，改善投资环境，西安市将建设成为一个以科技、旅游、商贸为先导的社会主义外向型城市。2．交通条件估价对象北临城市规划路—纬零路，西距大雁塔正南规划路（尚未命名）约500米，现大雁塔正南规划路已修通并投入使用，给排水、电讯、有线电视等城市配套管线已沿路铺设，纬零路（雁南规划路—估价对象）城市排水管道已完工，上水管道正在施工，道路计划1999年12月初开始施工，2000年元月底竣工。该路完工后，估价对象的交通将比较便利，给排水、供电、通讯、有线电视等城市大配套设施齐全。4．基本生活服务设施配套估价对象所处区域目前周边地区尚未开发建设，生活服务设施条件较差。5．产业集聚规模估价对象位于正在开发建设中的西安曲江旅游度假开发区，该度假区为集娱乐、休闲、旅游、商务、居住为一体的大型度假区，附近有多所著名的大学院校及大雁塔、秦王宫等历史古迹及人文景观。随着该开发区的进一步开发建设，它的建成，将会进一步推动西安经济、旅游等各项事业的发展，使估价对象的价值得到充分体现。二、个别因素分析估价对象土地形状规则，建筑设计及管理水平一流（国外一流设计及管理单位提供服务），建筑造型别致，内部布局合理，结构抗震性能好，内外装修豪华、典雅，设备齐全。三、市场背景分析区域经济发展对类似于估价对象的房地产影响较大，国家西部大开发的政策倾斜，将使西安市的经济长足发展，外资机构的进入，高收入人群的增加及度假区的开发建设和配套设施的完善，使估价对象的市场行情十分看好。四、最高最佳使用分析估价对象现时规划、设计用途基本符合其最高最佳使用条件。五、估价方法选用房地产价格评估的基本方法主要有成本法、收益法、市场比较法以及用这些方法派生的其他方法等。因估价对象为在建工程，建审手续齐全，主要工程已完工，续建完成后价值及续建成本较易确定，因此本报告采用由成本法派生的假设开发法进行评估。六、估价分析计算1．假设开发法采用假设开发法估算在建工程的价值，应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买在建工程的应负担的税费，其评估公式为：在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费2．续建完成后的房地产价值西安市南郊别墅式住宅已有一定的交易量，可比实例较易选取，价格水平较易掌握，因此本报告采用市