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租金定价分析上海道置投资管理有限公司2011年6月创造·价值·发展2定价基本准则一租金调研方式和内容二3商铺定价基本准则4定价基本准则租金定价覆盖成本获得预期收益抵御市场抗性投资者商户控制经营成本周边商铺参照性、提升自身竞争力投资客投资回报率5定价方法/租金参照法租金参照法是以同地段同类型商铺的租金来推算本项目租金，并以项目租金作参照来确定商铺的售价。租金投资回报率计算方法：回报率=（12个月租金总额-各项成本）/当前销售价格注（12个月租金总额-各项成本）：通常以10-11个月计算1、对项目周边类似楼盘进行调研，得出：参照项目销售价格租金投资回报率A项目15000元/平米50-60元/月.平米3.6—4.42、初步估算项目租金对项目周边其他项目进行调研，得出销售价格范围，寻找市场接受程度较高的价格范围。根据租金投资回报率计算方法，计算出参考项目的租金回报率为3.买的6-4.4，通过对项目地段、人气、交通等因素，对项目进行初步租金及租金投资回报率的预测，同时通过对经营商户的走访得出他们的理想租金水平，结合以上两者，得出最终租金水平为65元/平米每月，租金投资回报率为4。案例示范：6定价方法/假设开发法假设开发法又称剩余法，是成本法与收益法的综合运用，既是站在未来预期收益的角度的一种预期性的估价，又是用预期收益扣减预期成本，属于成本法的倒算。开发项目建成后出租情形下的理论公式P=Pc-(B+C)Pc=a/r注：P—购买开发场地的价格Pc—开发项目预期建成后的资本化价格a—开发项目建成后每年的平均纯收益（平均租金）r—资本率，即预期的投资收益率B—开发项目预期的开发费用C—开发商的合理利润由此推断：每年平均租金=（购买土地价格+开发项目预期费用+开发商的合理利润）X预期的投资收益率项目平均租金=每年平均租金/（出租面积*365天）7定价方法/内部收益率还原法上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。内部收益(IRR)=累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）月租金=IRR*(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)/投资期内的累计出租月数由此可以计算出：项目平均租金=月租金/（出租面积×30天）8租金调研方式和内容9区域租金是一个商业区域（也可以称之为商圈）的租金范围，比如在上海商业网点办和在行公布06年的商铺行情中，反映大兴街商铺每天租金8.50元—11.50元之间，实际上就是反映这个商业区域的租金范围，随着位置、楼层、面积的差异而变；在位置差方面，主要有方位差、前后差、动线差。对于街铺而言有“金角”、“银边”、“草肚皮”方位之说，对市场而言，有前排、后排之差，对商场商铺则是动线区和岛区之差；在面积差方面有“大面积，小价格；小面积”，而楼层差则有“楼层高，价格低，低商铺，价格大”之说。商铺是市场化、资本化的商品，它必然受到市场的影响，一般而言，商铺租金价格因素受到两个方面的影响，一个是区域租金，一个是业态租金。10特定商场案例分析特定商户成交案例分析市场租金调研项目租金方案建议参考依据租金调研方式和内容11特定商场案例分析特定商户成交案例分析市场租金调研经营规模每层商户组合每层商场平面布局商场动线规划商场柱距招商条件各业态商户租赁成交条件……租金调研方式和内容12特定商场案例分析特定商户成交案例分析市场租金调研目标行业租户百货公司超市国际名牌大型家居用品专门店电器城电影城娱乐中心大型中式酒楼特色餐饮、美食广场美容院及发廊音像、书店大型运动用品专门店健身中心银行租金调研方式和内容13市场租金调研特定商场案例分析特定商户成交案例分析结论分析结论：各行业商户租金水平及承租面积规律14各行业商户承租水平及承租面积基本规律化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信……美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院……小商铺高收益低安全性黄金分割线低收益高安全性主力店高低小大租金面积15具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律各行业商户承租水平及承租面积基本规律16楼层购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼承租面积一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米承租能力承租能力较低。*注：-签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%；-一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。特征分析：主力店/购物中心特征分析：楼层一般贯通商场首层~4、5层承租面积大型综合性百货(NewWorld,Sogo)要求面积一般超过10,000平方米，精品百货面积要求较灵活，一般在3,000平方米或以上主力店/百货17楼层通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分承租面积承租面积大，一般在3000平方米以上*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。主力店/酒楼主力店/娱乐中心、电影院楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层承租面积一般至少在1,000平方米以上单位租金娱乐中心以营业额抽成为主;电影院行业在国内发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐,经营模式以合资及自营为主18具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律项目租金方案不同行业商户租金水平及承租面积基本规律19楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面积一般在3,000平方米上电器连锁楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面积承租面积大，可达万余平方米大型家居楼层该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上承租面积承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可单位租金承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达360元左右,地段差的店铺单位租金在60元左右美容美发中心20楼层该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求承租面积承租面积较大，至少在千余平方米以上承租水平承租水平较低健身行业楼层设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合相契合承租面积承租面积较为灵活,大的千余平方米,小的几百平方米单位租金租金承受水平与承租面积直接相关体育用品专门店21特色主力店承租特征总结下首层总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，如3F以上首层二层电器城体育运动用品专门店、美容院三层四层五层承租能力高、承租面积小的放至较低楼层，反之放至高楼层大型家居用品店健身中心22具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律项目租金方案不同行业商户租金水平及承租面积基本规律23零售店铺承租特征一般零售商铺（包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）承租面积租期30平米以下两年30-150平方米三年150平方米以上五年（首三年后调整租金）24深圳地王购物中心租金分析3538356144931820100200300400500600700800900LG1F2F3F4F深圳中信城市广场租金分析6646995113503230100200300400500600700800LG1F2F3F4F元/㎡8%32%27%5%各楼层递增（减）差幅元/㎡各楼层递增（减）差幅63%20%26%58%同一商场不同楼层的平均租金以首层为原点，往上层和下层租金均递减零售店铺承租案例分析25具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律项目租金方案不同行业商户租金水平及承租面积基本规律26餐饮承租特征餐饮承租面积租期500平米以上六年或以上（首三年后调整租金）27联系方式地址:上海肇嘉浜路1065甲号飞雕国际大厦1608B电话:[phone]传真：[phone]地址:南京华威大厦4B5、B7座电话:[phone]传真:[phone]网址: