镇江市商品房住宅价格影响因素分析

镇江市商品房住宅价格影响因素分析作者：王育霞作者单位：江苏科技大学经济管理学院,江苏,镇江,212003刊名：经济研究导刊英文刊名：ECONOMICRESEARCHGUIDE年，卷(期)：2009，(28)被引用次数：0次参考文献(4条)1.BebbRB.FisherJDDevelpomentofaneffectiverent(lease)indexfortheChicagoCBD1996(01)2.胡荣华.韩健.张晓锋江苏省房地产发展趋势研究[期刊论文]-南京经济学院学报2002(02)3.李慧住宅价格与经济基本面的实证研究[期刊论文]-广西财经学院学报2007(02)4.施键刚.王万力基于时间序列的房地产价格走势辨识[期刊论文]-统计与决策2007(08)相似文献(10条)1.学位论文尹波对房地产商品住宅价格问题的探讨——以成都市房地产市场为例2006房地产行业是我国现阶段重要的支柱产业和人们关注的消费热点，具有关联产业多，影响力大的特征。同时，住房问题与人民群众生活休戚相关。长期以来，受住房体制改革、城市化进程加快等因素的影响，我国房地产需求旺盛。另一方面，由于受到供给刚性、资金密集等供给方面因素影响，加之一些非市场因素的影响，造成我国房地产市场的价格，特别是商品住宅价格过高，且增速过快，房价收入比超出国际公认的合理标准。已经给国民经济健康、持续发展带来威胁。为此，在2005年，国务院、中国人民银行总行等政府机构相继出台了以“严管土地，看紧信贷”为核心的调控措施。房地产市场的价格及其变化是一个极端复杂的问题。房地产市场的价格问题已经涉及到政府、消费者和房地产企业三方。制定合理的房地产商品住宅价格，是实现引导居民耐用品合理消费、房地产企业获得合理回报、政府宏观调控政策生效三方共赢的关键。在此背景下研究房地产商品住宅价格问题，无疑具有十分重要的现实意义。本文对房地产商品住宅价格问题进行了探讨，并用成都市房地产市场作为案例进行了分析讨论。笔者认为，商品住宅价格的制定要综合考虑其开发成本、开发商预期利润以及市场供求状况等因素。本文首先分析了我国房地产市场发展现状，揭示商品住宅价格变动趋势及其原因。然后探讨了房地产商品住宅价格的构成。结合楼面地价和容积率两个主要变量，给出了具体的成都市房地产商品住宅价格的经验公式。最后在分析商品住宅价格经验公式的基础上，给政府、消费者和房地产企业提出了建议。全文共分为四章。第一章介绍了我国的房地产市场发展现状，探讨了当前我国商品住宅价格偏高的原因，并对当前我国房地产宏观调控政策出台的背景及其对未来价格走势的影响作了分析。第二章阐述了房地产基本原理及商品住宅价格理论，分析了房地产商品住宅价格的构成，然后抓住影响房价的关键变量—楼面地价和容积率，建立了商品住宅价格与楼面地价呈正相关，与规划控制指标容积率呈负相关的商品住宅价格的公式。第三章具体讨论了成都房地产市场商品住宅价格问题。本章首先介绍了成都房地产的发展概况；探讨了宏观调控下成都市房地产市场发展趋势及价格走势；最后结合实例，通过计算成都商品住宅的楼面地价系数、成本综合系数、前期工程及基础设施建设等费用、建安工程费均价、房屋结构调整系数，给出了具体的成都房地产商品住宅价格的经验公式。第四章是笔者的建议。本章首先基于商品住宅价格与楼面地价和容积率之间关系，对当前政府房地产宏观调控中的积极举措及一些尚需改进的做法进行了讨论，并给出笔者的建议；其次对消费者理性购房给出了建议；最后对房地产企业如何通过提升企业的竞争能力、建立基于顾客价值链的营销对策来应对房地产宏观调控背景下将面临的行业结构调整问题，给出了笔者建议。本文的主要工作在于通过对我国房地产业发展态势的剖析，结合宏观调控这一背景，以成都市房地产市场商品住宅价格作为案例，给出了房地产商品住宅价格经验公式与应用分析。笔者还希望商品住宅价格公式对于帮助大家理解新一轮房地产宏观`调控政策效果，以及未来房地产价格走势有一点帮助。2.期刊论文艾蔚.AIWei预售对住宅价格的影响及住宅价格指数衍生品的开发-建筑经济2008,(2)作为远期实物交易制度的房地产预售并不必然导致住宅价格的上升,但在供求失衡条件下,远期交易的缺失有可能使得市场价格波动趋于加剧.由于房地产预售制在实践中存在诸多问题,于是我们可以考虑将房地产价格风险规避、投资和投机等交易意愿从实物交易转移到房地产指数衍生合约交易上,从而使得房地产市场的实物交易更多地体现真实的消费需求.衍生市场有效的套期保值、投机需求管理更有助于市场供求平衡的实现.3.学位论文冯刚基于成本价辨识的住宅价格评判与调控机制研究2008作为国民经济的支柱产业,房地产业的发展对国民经济发展极其重要。理论上,健康有序的市场是房地产业可持续发展的根本保证。近几年来,中国房地产市场的发展取得了世人瞩目的成就,但在我国房地产市场机制尚不健全的状况下,房地产价格特别是住宅价格不断攀升,带来一定的泡沫风险。房地产市场调控是政府引导房地产业健康发展的一种持续性行为。本文从政府监管角度出发,以房地产市场中住宅为研究对象,通过对住宅成本构成进行分析,建立住宅成本价的辨识机制,并以此为基础建立住宅价格调控模型,对住宅价格进行监测与评判,从宏观调控的角度准确把握调控的时机和调控的力度,促进房地产市场的持续稳定运行。本文的研究内容：1、中国房地产市场特征判断中国房地产市场变化过程是一个市场化程度不断发展的过程,中国房地产市场不同于西方国家的市场,原有的关于中国房地产市场特征的分析侧重于定性分析,缺乏定量分析。本文通过房地产市场特征分析,分析了完全竞争型、寡头垄断型、完全垄断型及垄断竞争型市场的特征,运用系统的观点和分析方法,分析明确了当前中国房地产市场化正处于发展阶段,明确当前中国房地产市场属于垄断竞争型市场。并通过提出的房地产市场特征判断模型,得出衡量中国房地产市场化程度的综合指数。清楚地界定当前中国房地产市场所处的状态,对于更具体地分析、研究中国房地产市场,具有重要的意义。2、基于特征价格的标准住宅价格评估方法针对当前中国房地产市场属于挚断竞争型市场的特征判断,在分析原有房地产价格评估方法的基础上,考虑既垄断又竞争的市场特点,提出了一种基于特征价格法的标准住宅价格评估方法。该方法能够较准确判断房地产市场价格水平,同时也能够统一房地产市场价格比较的口径。在该方法中首先通过对住宅特征的相关分析,制定出符合城市特点的标准住宅指标,然后通过特征价格法对标准住宅进行价格评估,从而避免了由于数据选取和住宅特征差异较大所造成的评估误差,为准确把握当前住宅主流市场价格提供有效的数据保证。3、基于GAMMATEST(GT)的住宅价格预测方法研究该方法首先通过GT方法确定影响住宅市场价格的因素及影响程度,由于影响因素较多,辅以遗传算法加快搜索速度,最后通过BP神经网络预测价格趋势。该方法避免了回归分析方法无法进行多元回归分析的不足,结合当前中国房地产市场化程度还处于发展阶段这一国情,充分考虑了影响当前中国房地产价格的11个主要因素。分析结果显示,这一方法比较适合中国当前的房地产业状况,预测结果与实际值较为接近。较准确的住宅价格变动预测为基于成本价的房地产价格预警提供了必要的基础。4、住宅成本价辨识模型房地产成本价是指房地产内在价值的动态表现,是一定时间、一定地域内,为获得相应房地产所应付出的劳动量的综合反映。通过分析房地产成本、成本价、房地产价格等概念,明确房地产成本价的含义,界定本论文的重点--研究辨识住宅成本价。房地产成本价是房地产内在价值的体现,本文在研究房地产成本价时,选取房地产市场中和生活密切相关的住宅成本价为研究对象,通过修正李嘉图租金等手段,辨识住宅成本价,得出增量房成本价和存量房成本价的辨识模型,把握房地产内在价值,保证房地产市场健康发展。5、基于成本价辨识的城市住宅价格灰色综合评判及价格预警系统准确判断一个城市住宅价格水平是否正常,对于城市健康发展具有非常重要的意义。本文建立城市住宅价格灰色综合评判系统,通过辨识出的住宅成本价和住宅成交价格对比,邀请专家以此为依据进行打分,评判城市住宅价格水平,减少了对住宅价格水平判断的主观性,可以较准确地判断出当前城市住宅价格水平,为城市房地产相关辨识以及合理地采取宏观凋控措施提供依据。从实证情况来看,基本真实反映了城市住宅价格水平,效果明显。在评价基础上,通过住宅价格预警指标灯系统可以直观地反映出城市住宅价格水平,从而达到预警和警示的目的。6、基于成本价辨识的房地产调控模型及综合调控系统原有房地产宏观凋控研究成果中,在指导具体的宏观调控措施选取、调控时机的把握、调控依据的量化、调控效果的预期等方面均显得不足。本文在明确当前中国房地产市场处于发展时期这一结论的基础上,进行了国内外宏观调控的差异性分析,中国宏观调控手段与时间分析,以及宏观调控政策与效果分析,发现当前中国宏观调控中主要依赖行政手段,但随着房地产市场发育程度的进一步深化,行政手段效果越来越不够显著。所以本文提出了基于成本价辨识的房地产宏观调控系统模型,通过分析市场价格和成本价差异,及时发现房地产市场价格变化发展的趋势,通过采取合适的市场和行政手段,调控市场,避免危机的发生。并依此提出了基于成本价辨识的房地产价格宏观调控系统,运用信息系统辅助决策。4.期刊论文李慧.LIHui住宅价格与经济基本面的实证研究——以上海市为例-广西财经学院学报2007,20(1)近几年来,我国房地产市场发展迅速,个别区域性房地产市场出现了价格过高的现象.对此,国家采取了一系列宏观调控措施.对于房地产价格的合理与否,目前仍然存在着争议.影响住宅实际价格的因素主要是土地价格和住宅价格的历史信息.而可支配收入对价格的影响并不显著,因此应加强对不合理的房地产投机需求的调控.5.学位论文徐芬明重庆市住宅价格变化及其驱动机制研究2009目前我国正处在于现代化进程飞速发展阶段，伴随城市的扩张、农村人口的转移和城镇居民的不断增加，城市住宅的供需矛盾日益突出。城市住房问题逐渐成为社会各界关注的焦点，而住房问题中的价格问题又是重中之重，在这种形势下，研究房地产价格变动的驱动因子，寻找房地产价格变化的内在机制具有重要意义。重庆市作为一个年轻的直辖市，又是被中央批准的统筹城乡综合配套改革发展试验区，现正处于工业化和城市化进程飞速发展的阶段，有大量的农村人口向城镇转移，加大了城镇住宅的供需矛盾，以致城市住宅价格增长较快，在这样的背景下研究重庆市城镇住宅价格变化的影响因素及其内在驱动机制就更为必要。纵观目前国内外关于房地产价格方面的研究成果，一方面分析中往往只针对某一单独因素对房地产价格的影响进行分析，而缺少采用系统的方法考虑不同因素对房地产价格的综合影响；另一方面，当前研究成果大多停留在对定性的分析上，而定量的研究相对缺乏；再者，国内外住宅价格影响因素的研究主要集中于对热点、关键因素的研究，而随着我国经济的快速发展和产业结构的不断优化，影响房地产价格的因素也同日益错综复杂，所有这些都要求研究者对住宅价格影响因素有更深刻地认识。本研究在广泛汲取国内外专家学者对房地价格变化影响因素研究成果的基础上，以区位理论、地租地价理论、供需理论等基础理论为指导，以定性与定量分析为基础，先后对影响重庆市住宅价格变化的土地出让价格、住宅造价、金融机构本外币贷款余额、城市居民家庭可支配收入、总人口、城镇化率等六个因子进行定性阐述，关联度分析、定量的模型的建立，并在此基础上分析了它们对住宅价格的驱动作用，这对探索重庆市商品房(住宅)价格变化及其驱动因素的作用机制，找出房地产发展的过程中决定其价格的主要因素，并进一步了解这些因素在多大程度上影响房地产价格具有一定理论和实际意义，从而为因地制宜地制定重庆市住宅的有关政策提供一定参考。文献综述部分，主要概括了国有关内外房地产价格变化问题的研究进展和成果，为研究的展开提供背景资料；第1章，绪论。介绍了本研究选题背景及其意义、研究内容、目的和技术路线以及资料来源等，为研究提供方向。第2章，主要介绍研究相关概念的界定和理论依