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《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789价格定位要考虑市场、产品、成本等众多因素，但最终起决定作用的是市场行情，项目组主要是根据市场调查的结果，采用市场比较法对项目销售价格进行合理的预估。附件一：住宅价格定位一、区域在售楼盘价格分析项目定价不能脱离区域市场行情，项目位于汉阳，区域在售楼盘价格行情如下表：汉阳地区住宅楼盘销售价格一览表序号项目名称地理位置规模（㎡）主力户型均价(元/㎡)销售率（%）物业形态1芳卉园鹦鹉大道杨泗庙车站258803*2280095多层、小高层2翠微新城翠微横路18号500003*22*2330095小高层、多层3观江楼拦江路与阳新路交汇处100001*1320060高层4鹦鹉花园汉阳区拦江路193号260003*23200100高层5琴台颖园汉阳大道402号930003*22*2310090小高层6五里汉城汉阳大道317号1309002*2300050多层、小高层7月湖景苑月湖桥龙灯堤65号332603*2315045小高层、多层8金龙花园汉阳大道624号800003*22*2340065多层9阳城景园汉阳大道524号500003*2270095小高层10汉江阳光城王家湾二桥路19号200001*1295090高层11香格里都汉阳玫瑰园东路特8号260001*1370085高层12朝阳星苑汉阳大道与芳草路交汇处266172*2300050小高层、多层13金色世家墨水湖北路691423*2270098小高层14绿色晴川汉阳大道459号430003*2260098多层15绿馨芳草庭十里铺陆兴大酒店旁100003*2250095小高层16恒丰上河图郭茨口路特1号891823*2330095小高层17花前树下汉阳七里庙607183*22*2280095多层、小高层《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789从上表可以看出，区域内目前房价最高的是金龙花园，多层销售均价为3400元/㎡；房价最低的是绿馨芳草庭，小高层销售均价为2500元/㎡。二、可比性楼盘分析项目位于汉阳钟家村核心区，区域同类型楼盘较少，在选取可比性楼盘时主要有以下几条标准：（1）物业形态与闽东国际城相同或类似；（2）比较楼盘是汉阳区域或者相邻区域的；（3）知名度较高的同类型楼盘。根据以上条件，选取复地翠微新城、鹦鹉花园、金龙花园、江山如画、金色华府等五个楼盘作为比较楼盘。复地翠微新城、鹦鹉花园和金龙花园位于汉阳区域，都距离闽东国际城较近，特别是复地翠微新城，与闽东国际城有很强的竞争性。江山如画和金色华府位于汉口区域，其中江山如画位于桥口，景观优势与闽东国际城相似，物业形态相同；金色华府距离闽东国际城较远，但其物业形态和区位状况与闽东国际城类似。我们通过对以上五个比较楼盘详细深入地调查和研究，运用市场比较法确定闽东国际城住宅的市场行情价。《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789可比性楼盘综合分析表项目名称项目地址项目规模主力户型销售价格物业管理费销售情况优劣势分析权重权重的原因复地翠微新城武汉翠微横路18号占地300亩，建筑面积约300000㎡，其中二期50000㎡2室2厅3室2厅起价2960元/㎡，均价3300元/㎡，最高价3460元/㎡，层差50-100元/㎡，朝向差30-150元/㎡小高层1.2元/㎡/月，多层0.6元/㎡/月，由复瑞物业公司来负责物业管理销售率95％优势:地理位置优越，闹中取静；公司知名度较高。劣势：周边多民房25％同属于汉阳钟家村区域，处于同一供需圈，冲击力很强鹦鹉花园武汉汉阳区拦江路193号占地10000㎡，建筑面积80000㎡，其中五期26000㎡2室2厅4室2厅起价2750元/㎡，均价3200元/㎡，最高3870元/㎡，层差30-80元/㎡，朝向差30-160元/㎡1.2元/㎡/月，由俊丰物业来负责物业管理销售率100%优势：开发的规模较大，前期聚集了人气，开发商在汉阳较有名气。但位置较偏，距钟家村商业较远，县份格比较高。22.5％同属于汉阳钟家村区域，距离闽东国际城较近，竞争性较强金龙花园武汉市汉阳区汉阳大道642号占地38884㎡，建筑面积80000㎡2室2厅3室2厅起价2980元/㎡，均价3400元/㎡，最高价3700元/㎡，层差50-150元/㎡，朝向差200元/㎡小高层1.2元/㎡/月，多层0.6元/㎡/月，深圳中航物业管理有限公司负责物业管理销售率达65％优势：配套较齐全，交通方便，小区规划较好，房型设计较合理。劣势：价格较高，比较喧哗，周边多民房。22.5％同属于汉阳区域，距离闽东国际城稍远，竞争性一般江山如画汉口沿河大道崇仁路口东150米占地面积11805㎡，建筑面积86062㎡，总户数588户，停车位151个。2室2厅3室2厅起价2788元/㎡，均价4000元/㎡，最高4800元/㎡以上，＜1.2元/㎡/月销售率达65％优势：周边配套较全，自然景观较好。劣势：周边较喧哗，环境较差。20％属于汉口区域，景观优势明显，对闽东国际城有一定的影响金色华府江岸区解放公园路83号占地33533㎡，建筑面积190086.5㎡，住宅面积148180㎡，商业建筑面积12700㎡2室2厅3室2厅4室2厅起价3700元/㎡，均价4300元/㎡，最高5400元/㎡1元/㎡/月，由福星惠誉物业管理公司负责物业管理销售率95%以上优势：周边配套较全，自然景观较好。开发商知名度较高10％属于汉口区域，产品特性和区位状况类似，有较强的可比性《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789三、住宅部分价格定位分析1、可比楼盘权数分析表项目因素闽东国际城复地翠微新城鹦鹉花园金龙花园江山如画金色华府地段10099969898103交通1009897989699规模100102959595102景观10096969510095规划10010110010099102户型设计10099989999100配套设施1001009899100104物业管理10099981009999总体分10099.2597.259898.251.005调整比例11.007561.028271.020411.017810.9952、价格定位分析表比较楼盘复地翠微新城鹦鹉花园金龙花园金色华府江山如画合计楼盘价格33003200340043003900调整比例1.007561.028271.020410.9951.01781比较价格33253290346942793969权重25％22.5％22.5％10%20％100％权重值＝比较价×权重8317407804287943573采用市场比较法，根据以上计算分析，本项目的市场行情价格为3573元/㎡，取误差+5%，估计本项目市场行情价在3394-3752元/㎡。四、住宅价格定位建议根据以上分析，结合武汉市房地产价格走势，我们认为项目住宅部分在5月份开盘时的均价应为3780元/㎡。