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上海12幅地块集中拍卖宅地仍是房企争夺热点来源：新闻晚报作者：张骏斓2010年10月28日15:56我来说两句()今日，上海“银十”土地市场迎来最后一拍，12幅经营性用地集中推出，总出让面积达到28.5万平方米，其中青浦占8幅，普陀、浦东各2幅。本次推出的土地大部分为商业、其他商服用地。在上午现场竞拍的4幅地块中，含有部分住宅项目的盈浦街道淀山湖大道南侧I地块被上海怀盛房地产有限公司以41400万元竞得，溢价率达76%。下午，将有17家房企争夺“银十”最后宅地——工业园区富力东侧地块，目前该地块在上海规土局网站上显示网上报价为33598万元，溢价115%。调控浇不灭房企拿地热情虽然楼市调控仍层层加码，却依旧浇不灭房企们争夺宅地的热情。在上午首先开始的盈浦街道淀山湖大道南侧I地块竞拍现场，报名参与的7家房企悉数到场，最终有6家房企参与最后的现场举牌竞买，当拍卖师宣布竞拍开始后，该地块的价格从30988万元迅速飙升至40000万元，经过49轮举牌报价后，最终上海怀盛房地产有限公司以41400万元的价格拿下该地块，溢价达到76%。据公告显示，盈浦街道淀山湖大道南侧I地块为商住、商业用地，其中34—02地块为居住用地和商业用地，容积率为1.5，出让面积为41147.9平方米，底价为23455万元，其范围东至规划路，南至河道，西至漕盈路，北至淀山湖大道。该地块周围楼盘主要为别墅，其中一个项目均价在16000元/平方米左右。下午进行拍卖的工业园区富力东侧地块，或将成为本次拍地的争夺热点，据上海规土局网站显示，截至最后竞拍报名日期，该地块已确定有17人竞买，今日上午，该地块已经出现4轮网上报价，最高报价已达33598万元，溢价达115%。资料显示，工业园区富力东侧地块位于青浦区工业园区，容积率为1.4，本次出让面积为39992.5平方米，底价15597万元，起始楼板价为27857元/平方米。为本次拍地中惟一一幅纯住宅用地。业内人士指出，随着政府在土地供应上更加侧重保障性住房用地，在目前土地供应原本就并不充裕的情况下，住宅用地仍将成为房企争夺的热点。上午拍出的盈浦街道淀山湖大道南侧I地块，属于商住地块，由于目前新房市场受新政影响，商住地块干扰相对较少，才出现目前这种激烈争夺的现象，该块地靠近河道，卖点较足。普陀内环地块恐低溢价成交在上午出让中，底价最高的地块——“两湾一宅”大公建地块，截至记者截稿时，仍未有最终结果出现。由于地块限制较多，业内预测，该地块恐低溢价成交。据了解，该地块位于普陀区内普陀板块，与静安区接壤，且临近地铁3、4号线中潭路站，靠近上海火车站，交通便利。该地块周边生活配套成熟，囊括中国工商银行、农工商超市、上海世博南方大酒店、乐购生活购物中心等多处生活配套；教育配套较为完善，上海市普陀区江宁艺术进修学校、上海市宜川中学、上海市洛川小学、中远实验幼儿园构成一站式四级教育体系。目前板块内有2幅未开工的商办用地，土地存量为26.6万方。距离地块不足500米的政华商务大厦，当前的销售均价为23402元/平方米。上海规土局网站显示，该地块共有5家房企申请参与现场竞买。而在网上报价环节，最高报价为34500万元，较之起始价34400万元，高出100万元。根据出让公告显示，该地块在容积率方面规定，地上总建筑面积不大于51050平方米，其中社区公共服务设施不小于9600平方米，占总建筑面积的18.8%。对此，某机构分析师认为，该地块虽然地理位置优越，但由于配套设施要求较多，加之地块自身体量较小，对开发商的吸引力相对较弱，最终成交价格的溢价空间有限。青浦一天内连拍8块地同上周土地拍卖一次性推出嘉定区八幅土地类似，本次青浦也连推八幅土地，成为本次拍地的主力军，除盈浦街道淀山湖大道南侧I地块中有住宅部分以外，其余七幅都为商业用地或其他商服用地。其中，朱家角镇康欧路西侧地块为本次土地拍卖中出让面积最大的地块，出让面积达131487.7平方米，该地块底价为25640万元，容积率为2，土地性质为其他商服用地，商业用地。范围东至康欧路，南至规划路，西至朱泖河，北至康工路。该地块共吸引了4家房企申请现场竞拍。据了解，该区域住宅项目主要为别墅，均价在262—400万元/套。此外，位于浦东新区川沙新镇的川沙新市镇A03—22地块也在本次出让之列，出让面积为17789.2平方米，底价为7440万元，该地块靠近地铁2号线的川沙镇站。今日下午将有5家房企参与该地块的竞争。截至记者发稿，该地块网上报价也为7440万元，如无其他房企应价，该地块恐以底价成交。党报刊文要求满足居民住房需求地价不能成天价来源：人民日报2010年10月28日07:23我来说两句()1.房子是给人住的，土地是给人用的“每出一块高价地，我的心就紧张一回，地价那么高，房价能降下来吗？”居住在北京朝阳区的林先生说，他是北京某企业中层，买保障房不符合条件，到市场买又没有实力。面对着远远超过其收入的房价常常焦虑不已。去年，土地市场火爆，高价地频出，地价不断被推高，土地出让制度也成为人们关注的焦点。土地成了开发商获取暴利的工具，成了地方财政倚重的重要资源。不止林先生，很多人都很困惑，既然城市的土地是国有的，也就是全民所有的，为什么要卖那么高的价格？国有土地到底是为谁服务的？“这一轮调控，最重要的是强调了住房应该以满足居民自住为主要目标，弱化了其投资功能。与此对应，我们必须强调土地的资源属性，弱化其资产属性。这就要搞清楚土地是为谁服务的？土地供给如何保证居民的居住权益，合理地配置到促进人民生活幸福中去。”中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授说。的确，住有所居是每个人的梦想，也是每个人的权益，房子最重要的功能是居住，那么地该怎么供，才能让稀缺的土地资源更好承载民生的期待，满足人们的基本住房需求？“不可否认，招拍挂作为一种市场交易方式，正是由于‘价高者得’，才使土地价值得以显化，真实地反映了该宗地的市场价格。但是，土地承载着不同功能，在土地出让的过程中，不仅要考虑价格因素，还要充分考虑公共利益、社会影响等问题，特别要考虑其对普通老百姓的基本居住保障及居住条件的改善等问题的影响。当前，我们的住房体系还在改革完善中，要根据已经确定的住房类别，采取划拨等不同方式供地，防止居住地价不断走高，同时优化供地结构，改革完善招拍挂出让制度，把更多的土地以更合理的方式和价格向民生倾斜，这不仅是宏观调控的重要举措，也是长期制度建设的一项重要工作。”叶剑平说。2.保障性住房用地有保障，供应量同比增长133%10月20日，上海规划与土地管理局公布，截至目前，上海今年累计供应住宅用地948公顷，占住宅用地供应计划的86%；保障性住宅用地供应达764公顷，占目前为止住宅用地总量的80%以上。临近年底，为落实今年4月份国土资源部公布的18.5万公顷的年度土地供应计划，全国各地加紧推地，土地供应量较前几年大幅增长，其中保障性房用地增加最快。上半年保障住房、棚改房和中小套型商品房用地供应量为4.2万公顷，占住房用地实际供应量的75%，与去年同期实际供应量相比增加约133%。“保障性住房供给严重不足、住房体系不完善是造成商品房价格连续攀升的一个重要因素。随着保障性用地的不断增加，未来几年住宅供应总量将大增，进一步扩大保障性住房受益面，对平抑房价将起到重要作用。”中国土地学会副理事长黄小虎指出。包括保障房在内的供地量大幅增加，促使土地市场竞争激烈程度下降。虽然各地依然偶有高价地块“冒头”，但与2009年高价地块频出相比，今年的地市相对平静。统计表明，三季度一线城市及热点城市地价增幅持续回落，预计四季度地价总体水平或将延续平稳微调态势。在大幅增加保障性住房用地的同时，为促进土地尽早变房子，国土资源部和住房和城乡建设部共同要求各地加快审批速度。“在新的制度设计中，建立了对保障性住房、公共租赁房、棚改房和中小套型商品房等政策性住房用地的行政审批快速通道。比如，过去开发商拿地后，规划部门要在20天内核发建设用地许可证，最长不超过一个月。现在的规定是10天，时间缩短了一半。”广州市一位承建保障房的开发商说。此次国土、住建两部门联手整治土地市场，不仅在各类保障性住房供地程序上给予政策倾斜，还明确对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地，以及农转用计划指标，优先确保以保障性住房为主的各类住房用地的供应。没完成保障性住房供地计划的地方政府，不得向大户型高档住房建设供地。也有人担心，大量的土地供给了保障房在内的政策房，会不会造成商品房用地的供应减少，从而导致商品房实际供应量的减少，引发商品房价格的上涨，让中间层改善型需求难以实现？国土资源部的最新统计表明，包括今年出让的住宅用地在内，还有近32万公顷土地尚未开发，相当于近5年住宅供应用地的总和，其中保障房建设用地约占到了13%—14%。如果把这些土地换算成实际商品房供应，以平均容积率1.5、每套住房90平方米计算，3年后将会增加3500多万套住宅。按人均30平方米计算，将会解决1亿多人的住房问题。“尽管我们还不能准确知道这些尚未开发和正在开发的地所处的区域是一线城市，还是二三线城市，是在城市的核心区还是郊区，但仅看这个数字，就是一个天量住房供应。如果这些地块都能按期完成开发，3年后，住房的价格将会得到极大平抑，改善型需求有望得到部分满足，住房总量供需矛盾将得到缓解。”黄小虎说。3.解决见地不见房的问题，一旦开工必须3年内竣工理论上讲，增加土地供应可以平抑房价，前提是供出去的地能按期开发建设。“禁止手里有闲置地的企业去新拿地至关重要。”叶剑平强调，国土资源部规定，对于由企业原因造成土地闲置一年以上的，在结案和问题查处整改到位前，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。若企业存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权等违法行为以及违背出让合同约定条件开发利用土地的行为，同样禁止拿地。据了解，目前，全国闲置用地有17万亩，其中企业原因造成的闲置用地占40%，如果这些地都能得到开发，市场上将会有120多万套90平方米新住房供应。国土部前期公布的2815宗闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府原因造成闲置的约占六成，国土部对这一问题提出的解决方案规定：不得将两宗以上地块捆绑出让，不得毛地出让。“过去出让的土地，有不少地块面积很大，开发商拿下后，因缺少资金或拆迁问题等很难开发。净地出让，缩小地块面积，都有利于避免土地闲置。”中国土地勘测规划院地价所所长赵松指出。也有人担心，如果开发商挖几个坑，打几根桩，就这么拖拖拉拉开发好多年或者分期开发，不也能达到捂地目的吗？“新政策要求，一旦开工必须3年内竣工。严格执行该规定，将导致整个行业的巨变。拿到地尽快开发会逐步成为开发商的共识，房地产宏观调控效果将更明显，见地不见房的现象将大幅减少。”叶剑平说。如何确定项目是否开工，是政策执行的关键。土地出让合同中是否约定了开工日期就成为焦点。记者采访发现，有的地方在和开发商签订土地出让合同时，根本就没有约定开工日期，这也就无法计算3年内能否竣工。对此，国土部明确，从今年4月1日起，市县国土部门要建立房地产用地开竣工申报制度。土地出让合同签订后，通过网络在线上报，经国土资源部统一配号后方可作为正式文本签订，并将土地出让合同或划拨决定书的电子监管号作为土地登记的重要内容。“这就意味着如果地方政府出让土地后不上报，就拿不到电子监管号。拿不到号，就没法办理土地证。没土地证，就没法到银行贷款。而来自银行的资金是房地产业的‘命根子’，这就能从源头防止新的闲置用地产生，促使企业严格按合同办事，尽快把供出去的土地形成商品房供应。”国土资源部土地利用司资产处处长雷爱先表示。此外，对于开发商自身原因造成的闲置，国土资源部联合住房城乡建设、金融、证券等部门建立起协调机制，通过限制贷款和融资、收取税费等措施提高闲置土地的财务成本，从而加大开发商的财务风险、政策风险和市场风险等。“一旦闲置发生，不仅丧失拿地资格，还会被限制上市融资和贷款，这些新规，给房企带来了更大的压力。一些房地产开发企业必然会想方设法加大开发土地的力度。急需资金的