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地产项目的制胜关键：品质和创新不算题外话在地产产品同质化明显的今天品质已不是制胜关键最重要的制胜关键是创新。创新不仅仅是产品创新更重要的是观念创新区别于周边产品的品质一直是项目最重要的优势这个优势在高品质楼盘越来越多的北京地产产品同质化渐趋明显的现在优势已变得不再是那末明显北京目前的地产市场推销产品的时代已经过去了，现在是推销梦想的时代。推销产品：靠品质，靠价格。推销梦想：靠思想，靠文化。新经济时代（以互动为特征）。说教式的、填鸭式的房地产广告越来越低效。站在消费者角度创作房地产广告成为时代的主流房地产广告不断在比地段、比环境、比规模、比质量、比价格……当所有这些趋于同质化之后。我们比什么？比观念，思想与文化（塑造物业品牌）在竞争激烈的时代，在北京这样竞争激烈的地产市场中，一定要跳出房地产本身来思考房地产广告。我们不仅仅在卖房子我们在贩卖生活、贩卖文化、贩卖梦想。在本案我们的推广需要一个市场战略上的占位既——走可持续发展的品牌之路。市场占位的特征：是创造需求，引导市场。（不是一味迎合市场）大胆清晰的市场占位能有效回避大量的竞争对手赢得项目在市场中的有利位置。在CBD，许多项目是我们竞争对手（商业上）又不是我们的主要竞争对手（形象上）在商业上我们有对手，在形象上我们没有对手。在项目上只要做好自身的形象塑造就可以了。大型地产项目推广要用观点结合卖点与消费者沟通。不要单纯用卖点与消费者沟通。卖点容易超越，观点无法超越。物质硬件的卖点广告，容易超越，容易枯竭。唯人文角度的卖点可以无穷无尽。难以超越。在今后的广告宣传中，我们要做有观点的广告，而不仅仅是有卖点的广告。本案目的Objective找到项目突围的最佳方式创造品牌形象塑造的最大化实现最快资金回笼率及利润最大化本案先看看CBD上演的群英会商场，酒店，写字楼，住宅。只要有特色的都要了解，为了看清对手，也为了更深入的了解市场。找到我们的占位点新城国际位置：朝阳门外大街南类型及入住：公寓、20041室2厅1卫1厨E型65.332室2厅2卫1厨B型112.82室2厅2卫1厨C型114.93室2厅2卫1厨A型184.33室2厅2卫1厨D型177.7均价：12800开发商：万通、香港置业基本情况：总占地面积105000平米；总建筑面积320000平米，其中住宅面积300000平米，公建配套20000平米。绿地率42.7%，公寓总数1800套，商住总套数200套，机动车位2000个活动及炒作：天使之夜（推介）香港房展会（一炮而红）项目特点：“看门人”服务六大国际设计师参与香港置业背景推出时是CBD内唯一外资进入项目绿化特点传播概念：CBD纯居住CBD中央花园效果图旺座中心位置：嘉里北类型及入住：商住两用公寓（酒店式服务）2003.8一室一厅一卫109.99m2二室二厅二卫156.94m2二室二厅二卫187.2m2三室二厅二卫250.74m2三室二厅二卫250.74m2均价：2400美金开发商：天亚物业，东方跃龙基本情况：旺座占地约1.2公顷,规划建筑面积约10万平方米。用途为国际商务公寓、国际商务中心、国际行政会所。地下有可容纳约700辆停车场物业管理费：12.4元/建筑平方米40%绿化活动及炒作：项目特点：呼吸玻璃幕墙、环保、节能、总统级的酒店式公寓聘请德国凯宾斯基物业管理机构，实行德国古典的“管家”式管理模式距地面７０米高的空中花园式泳池传播概念：独享CBD绿色空间拥有自己的大气层效果图世贸国际公寓位置：光华路西口类型及入住：纯居住顶级公寓、2002.7二室二厅二卫三室三厅二卫四室三厅三卫均价：11000开发商：奥中基业基本情况：世贸国际公寓建筑面积约17.6万平方米，东西长220米，南北宽约116米，占地面积约2.4万平方米；四幢住宅主体中间形成约1.6万平方米的中庭花园，社区内人车分流，动静分区。建有多功能会员俱乐部、地下车库、邮局、超市小型诊所、洗衣房、美容美发、阅览室等公寓总用地面积27000平方米，建筑用地面积6000平方米。分为A、B、C、D四座40%绿化物业管理费：￥6.8元/平米/月（每季度第一个月的10日前收缴）车位租金：￥680-780元/月（其中含停车管理费120元/月）说明：水、电、气收费采用智能卡系统活动及炒作：国贸房展会盛况世界名品文化系列展国贸盛大招待会“火树银花”客户联谊会现场项目特点：高档外销公寓，线性板式高层园林艺术、现代艺术、意大利哲学、法兰西艺术等作为项目设计理念传播概念：社区园林效果图北京财富中心位置：东三环北路类型及入住：公寓，写字楼、酒店、文化娱乐、2005.3均价：13800开发商：香江国际基本情况：北京财富中心是目前CBD内规模第二大的综合性建筑群，总建筑面积约72万平方米，由五座超高层建筑及其配套组成，集国际甲级写字楼、公寓、超五星级酒店、会议及文化艺术中心等功能于一体，39%绿化工程占地面积9.21公顷，财富中心建设将分三期进行。首期建设150米高的办公楼及120米的高层住宅，二期建设酒店及200多米高的住宅塔楼，三期将沿三环路建设260米高的办公楼。在财富中心的中间，还有一个占地7550平方米的绿色中心广场。项目预计总投资60亿元人民币，建设周期约需8年。在2008年奥运会召开之前，将全部投入使用活动及炒作：“与财富的玫瑰之约”——北京财富中心智能样板间开放暨开盘活动项目特点：综合商务项目，建筑面积大，档次高,CBD新一代超大型建筑综合体5座塔楼分列用地四角和用地的西侧中部，环绕集中景观绿地形成一个半围合的空间，塔楼高度由东向西再向北依次升高，最后以位于东北角的260米高的写字楼作为财富中心建筑群造型的收尾高峰。在用地南北两侧的各两栋塔楼之间以九层的翼楼互相连通。在用地南北两侧的各两栋塔楼之间以九层的翼楼互相连通。在空间上，财富中心与南侧的嘉里中心和北侧的京澳中心空间上贯通融合，成为整个城市空间的一个有机组成部分。在近人尺度的地面三层范围内，不但设计了大面积的公共功能空间如会议中心、带剧场的文化中心、巡回展厅、商业购物，还通过宽阔的绿色步行通道、曲线型的台阶或坡道将整个项目及中心景观绿地连为一体，形成一个非常人性化的、流动的、充满活力和力量的标志性空间。传播概念：财富聚集之地创造财富的人，在这里享受财富24小时CBD效果图怡禾国际中心位置：光华西里类型及入住：公寓，写字楼、2004户型：AD型建筑面积：271.63室内面积：226.36BC型建筑面积：162.89室内面积：136.74E型建筑面积：243.42室内面积：202.86F型建筑面积：212.58室内面积：177.23G型建筑面积：261.30室内面积：209.42H型建筑面积：279.62室内面积：232.93均价：12000开发商：怡禾房地产基本情况：CBD核心、总建筑面积18万、体现了欧美先进的设计水平占地面积：21920平方米。绿化率：28%总建筑面积：180920平方米怡禾国际中心（公寓）是公寓为主，兼有商务办公，文化娱乐有商业服务配套设施功能的建筑群，不仅是繁华高档办公场所，闹中取静，更是繁华深处一个难得的居住空间四幢高低有落的公寓楼座落于中心的南侧，联排成为一组南北朝向板式群体，两幢16层的公寓屋顶均将设计成国内最先进、环境最优美的屋顶花园，是休闲健身、娱乐聚会等活动的一个绝佳场所。中部是以水景为主题的大型庭院景观，公园般的绿化与休闲环境，使都市生活平添一份园林清新。内庭地下设有三层宽敞的停车场，可提供约六百余个汽车位。地下配套设施还包括贮藏室（公寓）、服务用房、机房、健身房等健身娱乐设施。五层配楼地下一层至地上二层是为公寓住户精心设计规划的专享公寓会所活动及炒作：通过国际大师竞标设计方案进行炒作项目特点：怡禾国际中心是一个具有公园般外部环境、具有巨型生态式城市雕塑般的建筑群、具有现代化高尚居住生活情趣及舒适便利的内部空间，融最先进办公设施及商务配套等诸多亮点的CBD新标志，是超越国际标准的高尚社区建筑特点：卫生间，特别是主人房卫生间采用完全的美式标准，它较国内常规标准要宽敞很多，可配以全套的最新设施，甚至可以将化妆台、衣橱、健身机械等放入卫生间，满足新人类生活的高尚需求。＊每款户型皆方正规整，空间的实际使用率极高。＊户内功能分区清晰考究，避免混杂，提升居住品质。＊书房和电脑房的配置，是e时代的人们最喜爱的空间。＊突出开放空间的概念，为住户进一步扩大空间的可能要求留有余地。＊贮藏空间的配套组合，使家居空间充满现代气息，明朗大方，避免后置的各种柜子造成杂乱、不协调感。传播概念：当成功不再需要见证，当尊贵不再需要语言。当享受不再需要刻意，那种感觉就如同身在怡禾过去你创造风景，拥有怡禾你就是别人眼中的风景效果图世纪财富中心位置：光华路，嘉里西边类型及入住：写字楼、2004.10均价：待定开发商：北京世源光华基本情况：项目总规模15万平方米，楼高100米，60％为写字楼，40％为高档公寓，投资额将超过10亿元人民币。20%绿化活动及炒作：项目特点：5A智能化写字楼金地国际花园位置：建国路朗家园类型及入住：公寓、写字楼开盘日期:2003-1-1入住2004.12均价：11500开发商：金地鸿业基本情况：金地国际花园由南区的金地国际大厦和北区的金地国际公寓组成，是一个集国际标准的甲级写字楼、服务式公寓和高档外销公寓于一体的综合性地产项目。金地国际花园由北京金地鸿业房地产开发公司开发，南临东长安街，位于CBD必经的东大门，由A（南）区和B（北）区组成，其中A区建设用地面积17044.2平方米，B区27051.72平方米。A区充分利用了位于长安街边这样一种得天独厚的地理位置，由一栋160米高的国际甲级写字楼、一栋服务式公寓和连接两座塔楼的三层商业裙楼组成，是一个集办公、居住、购物为一体的综合性建筑，建筑总面积约为12万平方米。B区由5栋高级住宅板楼和一座中心会所组成金地国际公寓，地上总建筑面积约为12.8万平方米，总计736户，每幢楼分为两个单元，其房型为100-230平方米、二居至四居，主力户型为180平方米的三居和100-130平方米的二居。五幢国际公寓中，最高的一幢达34层，100米金地国际公寓的容积率为4.04，整个金地国际花园的绿化率25%。A区的建筑设计由美国SOM建筑师事务所担任；B区的建筑设计则由香港王董国际有限公司担任；景观环境由全球最大的景观设计和规划公司美国泛亚易道规划设计活动及炒作：在中国大饭店举行包括客户、建筑界专家学者、规划设计团队在内近600人参加的金地国际花园产品发布会售楼处建成开放（原址为酒厂）项目特点：金地国际花园地处CBD国际商务区，功能上必须满足国际第一流的商务要求，所以从功能上讲，金地国际花园有着国际趋同化的一面，来自世界各地的客户可以在此感觉到金地国际花园与世界上其他CBD并无二致。然而，作为古都北京的东门户，特别是坐落在具有非凡意义的长安街上的项目，金地国际花园的设计体现的是延续北京和长安街的文化脉络，与城市肌理相契合。建筑设计商SOM在该项目的设计中成功地实现了现代和传统的完美结合，在其负责的南区建筑设计中很好地体现了这一特点。写字楼的形体是两个几何形态的镶嵌，设计创意是简洁明快、晶莹剔透的挺拔形象，一侧高透明度面向东方进入CBD的车流，另一侧是与玻璃体成对应并且联系至地面的石材外观。服务式公寓外观采用与写字楼相似的立面处理，同样具有既通透又朦胧的视觉效果。在用材上，将玻璃幕墙和经典的石材结合应用，从建筑的侧面和北面看，不难发现建筑立面设计中吸收了中国古建筑中方格子窗棂的元素。整个建筑既简洁现代、又充分体现了长安街的厚重和尊贵的特质传播概念：长安街尊贵居所效果图阳光100位置：西大望路类型及入住：高档公寓、写字楼、现房，期房2002.11A户型：48.12M2一室二厅一厨一卫B户型:102.63M2二室二厅一厨一卫C户型:111.67M2二室两厅一厨二卫D户型:114.