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如何做好工程和设计工作支持营销工程技术部2015年5月8日房地产开发是一项综合的系统工程，工程部与营销部门是不可分割的有机整体，从实质上需要进行有效的沟通配合，是相辅相成的关系；做好工程和设计方面的工作就是最直接的对营销工作的支持。工程技术部的工作职责：1.组织周边勘察及市政配套设施调查确认；2.组织现场临建、三通一平；3.完成质检委托、水文监测；4.组织编制施工进度计划和审核；5.参与材料设备的采购，准备项目开工事宜；6.负责工程过程质量控制和安全文明施工管理；7.组织基础工程、主体工程、分部分项工程、专项工程的验收，组织项目竣工验收；8.组织物业移交验收；9.与物业公司结清移交手续。•房地产公司工程技术部的角色定义•不是工程建造者－－承包商管理•也不是工程施工质量监督者－－技术标准制定、监理公司管理•不能只顾进度计划－－平衡质量、计划与投资回报•要为销售服务－－配合销售示范区开放•要实现公司的经营目标－－满足结转的要求•创造客户价值－－消除设计缺陷、提供高质量标准的产品•公司内部沟通与协调•外部沟通与协调房地产工程师的职责和关注重点职责关注重点技术管理1.统一技术标准和做法2.图纸审查：错漏碰缺/功能性缺陷/经济性检查/交付标准检查1.将营销理念转化为工程技术参数2.将客户要求转化为构造、技术标准3.通过采购和过程管理保证技术参数的实现计划管理1.总包工程节点进度控制2.分包工程施工与甲供材料进场施工协调3.分包工程与甲供材料的出图-定板-招标-进场计划协调与落实4.配合销售对外展示工程的实施5.入伙验收与交付从宏观的层面对项目设计、施工、采购、营销、入伙进行全面布置，甲方计划是施工单位计划安排的基础和依据质量与安全管理1.检查承包商的管理体系2.有效引导监理/利用监理3.技术梳理/沟通/交底与引导4.系统地发现问题-整改1.客户对产品质量的标准与要求；2.施工单位、监理是否具有健全的质量保证与管理体系。成本管理预防控制设计变更/控制现场签证1.项目的投资回报；2.工程造价控制。信息管理流程规范化总结与案例库建设1.流程的规范化2.沟通顺畅3.经验的沉淀与积累工程技术部的主要工作内容如何从工程技术角度支持营销工作？一、工程进度满足营销要求二、树立良好的企业形象三、靠质量赢口碑四、新材料、新技术为营销加分五、保障农民工工资利益避免负面影响六、快速优质的售后服务一、工程进度满足营销各阶段要求工程进度与开发节奏同步，快了引起财务压力，慢了影响蓄客、开放、开盘、交房等重要节点。如何确保工程进度与营销同步？1、首先是选择一个好的承包商和合作商，这对整个项目来说是最重要的，其次是合同约定，如设定目标，采取经济措施等。2、计划管理是重点，做到事事有计划有准备，包括总进度计划、专业分包进场时间计划、甲供材料及大型设备进场计划、分项工程验收计划等等；实行月度和大节点考核制度，分解目标到月和周计划，对重要的节点实行专项考核，制定奖罚措施。3、根据实际情况开展各标段之间的劳动竞赛，将比赛结果向总包的上一级单位发函、约见上一级领导、入住工作组、扣除履约保证金等措施。4、协调是个非常重要的工作，协调总包、分包、物资设备供应、工序交接界面划分等之间的冲突与矛盾。5、工程技术部进度关注点：⑴主要区域和主要样板施工进度；⑵承包商管理人员和劳务队伍：总包、主要专业分包关键岗位变化，劳务队伍数量、质量以及工薪是否正常；⑶工期核对：主要任务工期核对及纠偏措施制定，并对可能出现的问题预警；⑷质量、安全评估：可能发生的重大质量问题、安全隐患影响工期的问题；⑸重要关联项：关注与要施工任务相关的合约、招采、设计、甲供材进度；⑹协调问题：重点解决因自身问题导致的施工进度延后；6、督促承包商关注进度重点：⑴总包自有分包商工程进度；⑵指定分包商工程进度；⑶图纸深化和施工方案报审进度；⑷图纸延误、设计变更造成的工期影响应及时调整月、周计划或工序，保证进度；⑸总包材料和甲供材料进场、报验进度的跟踪；⑹对质量、安全问题及时处理，减小对进度的影响；(7)对劳务队伍和自有设备进行监控，防止劳务纠纷、设备损坏对工期的影响。二、树立良好的企业形象规划布局合理、提供良好的企业形象和两点一线环境，简单来说就是在开盘前完成必要的绿化景观、施工围挡、看房通道等两点一线建设，有了必要地绿环景观，客户一进入工地就能有种好的感觉，同时，施工围挡和看房通道，在保证客户安全看房的同时还能给客户营造一个安全文明施工的概念，给客户以信心，如何树立良好的企业形象呢？1、严格按照青岛市建设委员会下发的《青岛市建筑施工现场管理标准图解》进行安全文明施工的要求，特别是围墙、围挡、永久道路、临时道路、施工用水及排水、施工用电、绿化、环境卫生、扬尘、建筑垃圾的及时清运、建筑物的安全维护、主要出入口等重点关注。2、实行随时、不定期、定期相结合的安全文明卫生环境检查，并进行评比，奖优罚劣。3、安全文明施工费用单独计取，避免施工单位只计费用不投入，从根本上保障安全文明施工费用的按需使用。4、合同约定需要达到省级文明工地标准。5、设立工地开放日活动。主要关注点为：（1）做好总平面图布置工作，按照“动静分离”的原则安排划分场地、围蔽及临时设施的规划，布局要合理，开放区、两点一线地方控制好施工顺序，避免产生较大的杂音，减少对开放区和展示区的干扰，安全文明卫生提前计划和规划，业主在两点一线区域能看到的脚手架、安全网、施工围护和防护等重点把控和打造，必须高于正常标准，并且要高于地方上同类竞品的标准。（2）合理规划施工用电和给水、排水系统：根据首期开发面积并结合后续开发节奏，同时考虑售楼部、会所、样板房、园林等的用电需求，计算施工用电和用水总容量，合理规划并预留管线禁止在售房期间两点一线上存在挖沟等施工现象。（3）施工道路系统：满足施工与永久规划路和两点一线的关系等，施工道路应优先利用小区永久道路的水稳层部分，面层在交楼前铺设，施工道路的布置原则上不能与销售通道混用，严格分开。主要关注点为：（4）小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。（5）样板区、售楼部绿化用大乔木植物在条件允许的情况下提前种植，确保开放开盘时生机勃勃、效果良好。三、靠质量赢口碑质量是产品的核心竞争力之一，产品质量的好坏将直接决定一个楼盘的成败，这一点在万科城阳项目、中信森林湖项目上已有所体现，在房地产形势下行期间，这一点尤为明显，通过精品工程的打造，使得质量过硬，赢得口碑相传，达到“在胶州买房、必买中洲安心房”的概念。如何靠质量赢得市场？首先从业主的角度看哪些是最关注的、反响比较大的的质量现象（质量通病）→从设计的阶段进行避免和优化，制定标准工法→从施工工艺和材料的选用控制，材料和成品封样→建立健全项目质量保证体系→实行样板带路→重点工序实行监理工程师旁站→敏感部位落实甲方工程师停检点的检查→严格落实分项工程质量检查要点→严格隐蔽验收管理→建立工序交接制度→落实分项工程质量检查要点→分户验收→整改→合格产品同时通过样板展示区的展示，将施工工艺、材料品牌、工法标准等向业主进行承诺，接受业主的监督。1、首先从业主的角度看有哪些不好的质量现象（质量通病）（一）安全性质量问题1、桩基工程质量问题2、钢筋、混凝土工程质量问题3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题4、基坑、边坡支护工程质量问题5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题6、……（二）功能性质量问题1、铝合金门窗渗漏工程问题2、外墙渗漏工程质量问题3、屋面渗漏工程质量问题4、卫生间渗漏工程质量问题5、……从业主的角度看待工程质量管理问题（三）观感性质量问题1、内墙空鼓、开裂工程质量问题2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题5、……如何消灭质量通病？---制定企业自己的建造标准！1）、钢筋混凝土结构2）、砌体结构3）、楼地面4）、墙面抹灰、饰面5）、天棚抹灰、饰面6）、踢脚做法7）、门窗8）、防水9）、屋面10）、露台做法11）、雨棚、挑板做法12）、小区消防、道路做法13）、强电系统14）、弱电部分15）、室外管网16）、器具安装建筑工程质量通病和客户敏感质量问题的控制施工前的准备工作:(1)在设计阶段，从质量通病防治的角度要求设计单位完善设计措施，从设计构造上提高质量通病防治的效果。(2)在采购时，针对质量通病的易发部位，在招标文件中要求投标单位于投标函中明确质量通病防治方案和施工措施。(3)在项目开工前，组织设计单位、施工单位及监理单位就工程质量通病防治工作召开专题会议，研讨防治质量通病的质量标准及施工工艺的可行性，针对工程特点制定预防措施，并与施工单位签订《单位工程质量通病防治任务书》。(4)组织施工单位针对工程的特点制定质量通病防治计划。质量通病防治计划应包括确定工程易发生质量通病的部位、计划采用的施工工艺标准、人员分工、需达到的质量目标、实施检验计划等方面内容。施工过程控制：（1）在易发生质量通病部位施工前，组织施工单位和监理单位进行技术交底。（2）每天检查施工单位是否按照认可的技术交底进行了落实，若发现质量问题应及时要求施工单位进行整改，并详细记录检查结果，填写《单位工程质量通病防治信息记录表》。此记录应交施工单位及监理单位进行确认。（3）施工单位与监理单位根据其日常巡查记录对工程部提供的检查记录进行分析，对质量问题进行汇总，并及时进行整改。（4）每周组织施工单位、监理单位有关人员召开质量通病防治会议，总结施工中出现的质量问题，分析原因并制定措施。（5）定期对项目进行检查，并对发现的质量问题进行汇总，对较为突出或集中的质量问题进行专题研究，形成解决措施。（6）单位工程易发生质量通病部位阶段性任务完成后，及时组织监理单位、施工单位进行验收，填写《质量通病防治验收记录表》。2、确定项目质量目标、工程质量标准、建立健全项目质量保证体系建立事前预防、事中控制、事后验收三级质量保障机制事前预防：土建工程师在每个分部分项工程开工一个星期以前（个别牵涉到材料需特殊试验或复试的要提前），要做出一个该分享工程的实施手册。该手册含相关图纸、图集、规范要求、验收和质量评定标准等要素。即要明确如何干，干到什么标准算优良，有什么要求及注意事项。事中控制：土建主管工程师就该手册向总包、监理进行交底确认，并带领监理、土建工程师和技术员在分项工程样板验收合格后，大面积施工中的全过程控制，确保质量工作随时受控。事后验收：土建主管工程师负责该分项工程整体完工后的质量评定，以决定是否进入下道工序施工，如抹灰结束后发现有空鼓，那就要敲掉修补完后才能进入下道工序。3、样板引路施工样板工程是项目工程技术质量管理中的一个重要环节，在工程产品的形成中起到重要的作用。以下施工环节和工艺操作必须做到样板引路：（1）标准层的结构施工的第一层（或第二层）以一个标准层为一个样板单位，包括柱梁板的模板和支撑系统搭设工艺，钢筋绑扎工艺，预埋管线和铁件的敷设位置，预留洞孔位置，混凝土浇灌程序，拆模程序，各工种交叉搭接的作业计划。（2）砌墙施工：以一层中的一个单元为样板单位。重点在外墙块体材料砌筑时的工艺流程，以保证灰浆饱满，不留渗漏隐患。使用新型墙体材料的，必须以完整的一层标准层楼面作为样板层。（3）室内装修：以一个毛坯单元为一个样板单位，包括内门窗安装工艺，内墙面粉刷或装潢效果，楼地面、天花铺装效果，强弱电插座开关位置，上下水管安装工艺，商场、办公大楼的天花内管线组织和安装工艺，天花的洞孔布置效果。（4）外墙装修：以一个标准层为一个样板单位，包括铺装材料排列、分隔、分仓、间隙和嵌缝材料，外门窗安装工艺，门窗套和线脚的施工工艺，保温材料的铺装工艺。（5）室外埋地管井：以连续的两个井和之间的管道为一个样板单位，各种用途和各种口径的管井须分别进行样板施工，包括用料、构造、接口密封、坡度。4、材料和成品封样、严把质量关（1）、在签订成品采购合同的同时，必须向供方索取封样的样品和书面的质量指标，作为合同附件。封样的样