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0工程项目管理小组课程设计项目可行性研究报告班级：0918331组长：陈琳玉组员：敖雪芹陈超陈波1目录一．项目名称…………………………………………………1二．孝感市房地产市场分析……………………………….1（一）2011年上半年房地产市场的基本情况（二）2011年上半年房地产市场运行特点及情况分析（三）孝感2012年房地产市场走势预测三．项目的客源分析………………………………………….四．项目所处环境分析和特点分析…………………………（一）项目所处位置的环境状况（二）项目建设环境特点分析2一．项目名称二．孝感市房地产市场分析2011年上半年孝感市房地产市场运行情况：2011年上半年，我市房地产开发投资、施工面积、销售面积等指标继续保持持续增长的良好势头，全市和孝感城区商品房销售面积分别达158.4万m2和63.68万m2，同比分别增长了30.7%和7.9%，全市商品房施工面积和孝感城区商品房施工面积分别为313.2万m2和111.3万m2，同比分别增长了47.5%和4.5%（一）2011年上半年房地产市场的基本情况1、全市房地产开发项目数量稳中有升全市共有房地产开发项目178个，同比增加36.9%。其中，今年新开工项目56个，上年结转项目122个；在建项目137个，已竣工项目41个。孝感城区共有房地产开发项目87个，同比增加17.6%。其中，今年新开工项目14个，上年结转项目73个（包括未竣工项目52个和上年已竣工但尚处于销售期的项目21个）；在建项目66个，已竣工项目21个。2、全市房地产开发投资大幅增长全市共完成房地产开发投资41.97亿元，同比增长112%，其中，孝感城区共完成房地产开发投资16.5亿元，同比增长44.7%。3、全市商品房施工面积继续增长，竣工面积同比增长较快全市商品房施工面积313.1万m2，同比增长47.5%；孝感城区商品房施工面积111.3万m2,同比增长4.5%。6月份当月全市商品房施工面积247.4万3m2,同比增长50.2%，环比增长5.5%；6月份当月孝感城区商品房施工面积77.8万m2,同比增长0.4%，环比增长9.6%。全市商品房竣工面积92.9万m2，同比增长94.8%；孝感城区商品房竣工面积44.9万m2，同比增长54.8%。4、全市商品房销售面积同比继续保持增长，当月销售面积环比下降较多全市商品房销售面积158.4万m2，同比增长30.7%，其中商品住房的销售面积为148.4万m2，同比增长26.8%；孝感城区商品房销售面积63.68万m2，同比增长7.9%，其中商品住房的销售面积为60.47万m2，同比增长5.4%。2011年6月份当月，全市商品房销售面积26万m2，同比增长19.8%，环比减少15.2%，其中商品住房的销售面积为23.7万m2，同比增长17.3%，环比减少17.5%；6月份当月孝感城区商品房销售面积6.73万m2，同比减少41.4%，环比减少36.8%，其中商品住房的销售面积为6.55万m2，同比减少41.5%，环比减少34.4%。5、全市商品房销售额同比大幅增长全市商品房销售额48.3亿元，同比增长75.8%；孝感城区商品房销售额22.7亿元，同比增长46.3%。全市商品住房销售额43.1亿元，同比增长69%；孝感城区商品住房销售额20.6亿元，同比增长41.3%。6、全市商品房销售价格同比上涨，环比有升有降全市商品房销售的平均价格为3048元/m2，同比上涨34.5%。其中，孝感城区商品房销售的平均价格为3564元/m2，同比上涨35.7%。全市商品住房销售的平均价格为2906元/m2，同比上涨33.3%。其中，孝感城区商品住房销售的平均价格为3403元/m2，同比上涨34%。全市2011年6月份商品房销售当月均价为2772元/m2，同比上涨27%，环比下降10.8%；其中住房当月均价为2820元/m2，同比上涨38.8%，环比下降0.6%，孝感城区2011年6月份商品房销售当月均价为3708元/m2，同比上涨34.6%，环比上涨6%；其中住房当月均价为3554元/m2，同比上涨31.3%，环比上涨7.1%。7、房地产行业税收同比大幅增长据市地税部门提供的数据：2011年上半年，孝感市共完成房地产行业税收46801万元（其中契税收入16743万元，营业税17950万元，企业所得税2037万元，房地产其他税10071万元），比上年同期增长了72.17%。孝感城区共完成房地产行业税收20960万元（其中契税收入8514万元，营业税6931万元，企业所得税607万元，房地产其他税4908万元），比上年同期增长了107.46%。4(二)2011年上半年房地产市场运行特点及情况分析1、房地产业继续保持着良好的发展势头，人们看好和投资房地产业发展的热情和信心依然不减从房地产市场主要指标来看，我市房地产业继续保持着较快发展势头，特别是房地产业投资较去年同期增长一倍以上，其他各项指标均保持着大幅增长，均提前超额完成上半年工作任务，具体见下表：2011年1-6月份孝感市房地产市场主要市场指标完成情况表全年目标任务1-6月完成情况同比增长完成时间进度完成全年任务数投资额44.3亿元41.97112%189.48%94.74%施工面积385万㎡313.147.5%162.65%81.32%销售面积253万㎡158.430.7%125.22%62.61%销售额55亿元48.375.8%175.64%87.82%完成税收4.5亿元4.6872.17208%104%在全市房地产业各项指标继续保持增长的同时，2011年上半年，全市新增房地产开发企业26家，新增注册资本3.95亿元，反映出社会资本对房地产业发展的青睐和对居民住房消费的信心。特别是孝感城区，一方面是城际铁路建设和行政中心东迁所带来的市场预期，使房地产业发展区位优势在东城区集中体现。另一方面是城市化进程的加快所带来房地产业的发展。2010年，我市城镇化率为41.5%。至2015年，按照“十二五发展纲要”全市城镇化率达到52%以上，孝感城区面积达到75平方公里，人口达到65万以上。城市外延的不断扩张和城市人口的不断增加，都为人们看好和投资房地产业发展带来了信心、动力和机遇。2、上半年全市及孝感城区商品房销售形势良好，调控政策影响逐渐显现2011上半年，全市及城区的商品房销售一直保持在较高的水平上，全市共销售商品房158.4万m2，月均销售26.4万m2，孝感城区共销售商品房5465套，63.68万m2，月均销售911套，10.61万m2。虽然全市及孝感城区商品5房销售面积同比均保持着较快的发展速度，但是受宏观调控政策影响，商品房销售面积环比波动较大，特别是孝感城区商品房销售面积整体呈下降趋势：1-6月份商品房销售面积走势以孝感城区为例，商品房销售面积波动的原因，一是个别楼盘集中签约影响整个交易量。从批准预售情况来看，2011年上半年，孝感城区共批准预售28宗，其中1月份占12宗，3月份批准预售6宗，4、5月份共批准预售8宗，2月份和6月份各批准预售1宗。而每个月所批准预售项目的数量基本上与城区销售面积走势保持一致，这是因为城市规模较小，个别楼盘的集中签约影响当月交易量走势，造成短期内商品房销售面积出现波动。二是受宏观调控政策影响，部分开发企业在短期内对房地产业发展形势持谨慎态度，放缓施工速度，导致项目上市销售节奏放慢，直接影响到了商品房的销售面积。这从商品房施工面积同比增长速度可以直接反应出来：2010年1月份，全市及孝感城区商品房施工面积增长速度分别为111.5%和53.3%，至6月底商品房施工面积同比增长分别降至47.5%和4.5%。而从整体来看，2011年上半年孝感城区共批准预售面积49.31万㎡，而商品房销售面积为63.68万㎡，房地产市场仍然保持着需求旺盛的态势，这种供需两旺的发展势头对我们圆满完成房地产三年倍增计划2011年目标工作任务将起到有力的保证作用。3、商品住房价格分布日趋合理，价格走势平稳全市商品住房价格走势稳定，波动幅度不大，其中孝感城区商品住房价格在1-2月份价格暂时走高的情况下，在3-6月份有所回落，这主要是高低价位楼盘权重分布不同所引起的。全市及孝感城区商品住房价格走势：2011年上半年，孝感城区的商品住宅共实现网上签约5083套，其中，销售价格在4000元/m2以上的为1994套，占39%；3500元/m2—4000元/m2的为672套，占11%，3000元/m2—3500元/m2的为547套，占11%；2500元/m2—3000元/m2的为545套，占11%；2000元/m2—2500元/m2的为462套，占9%；2000元/m2以下的为863套，占17%。相比1-2月份，4000元以上楼盘销售套数所占比例下降幅度较大，由2月份的52%下降至39%，而销售价格在2500元/m2楼盘销售套数所占比例由2月份的20%上升至26%。孝感城区商品住宅销售价格由2月份的3630元/m2回落至3403元/m2，由此可见，高低价位楼盘权重分布的变化是影响我市城区新建住房价格波动的主要因素，全市商品房价格总体平稳。6孝感城区商品住房在各价格区间成交套数分布（单位：元/㎡，套）价格区间2000元以内2000-25002500-30003000-35003500-40004000元以上1-2月份售套数277120165214161977占比例14%6%9%11%8%52%1-6月份售套数8634625455476721994占比例17%9%11%11%13%39%(三)孝感2012年房地产市场走势预测1）、孝感市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是，由于近年孝感国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。3）、2012年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定小幅下降。孝感市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。由于国家进行强有力的调控房价的一系列措施出台势必会影响房价，呈现小幅的降价趋势。2012年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。7孝感2011年地产市场走势预测开发东城区宏观影响2011年孝感开发东区的开发力度继续加大，随着新市政府大楼的建设施工进程的进行，随着武汉-孝感城际铁路的开工建设，相关道路市政道路如仙女大道的建设成功，系列大型楼盘乾坤豪府等的热销和配套的成熟，孝感市向东大转移的动向已经不可逆转。整个东区板块无论是人气还是经济价值都将得到很大提升。区域市场特征土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高2011年开发东区将领跑孝感市场房价，究其原因在于市政规划已经将孝感市未来发展重点向东转移，楼盘价格将会一路领先。航天首府、铜雀台、乾坤豪府、福星城等大体量、高规格的楼盘一直在引领孝感楼市动向，销售价格和销售量也会一路稳中有升。孝南城区宏观影响2011年孝南城区不断进行旧城改造和商圈升级，在孝南城区这个人气和经济模式都非常成熟的板块，几个大型的商业广场如保利国际广场，荣生广场等的成功营业和招商，整个筑城区板块仍然是人气和经济主导板块。区域市场特征2011年孝南城区继续稳步发展，作为孝感市的主城区，孝南城区楼盘价格不会有太大的波动，受到集并改造、城中村改造等因素的影响，主城区的土地供应量和开发体量会供应充足，同时也会带来一部分的潜在消费群，这一区域楼盘的销售价格和销售量也会一路稳中有升。三．项目消费者来源分析1孝感市目前的住房需求状况孝感市201