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城市春天推广策略cityspringmarketingplan第一部分区域篇第二部分市场篇第三部分创作篇第四部分执行篇目录假日酒店乔治西顿希尔顿酒店迪卡侬、富森美家宜家家居深圳茂业集团高端商业及酒店中航时尚购物中心及酒店海洋乐园歌剧院1、区域优势：依据规划天府新城的城市建设定位：科技城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜居城南。依据规划高新区将通过10个国际化载体的打造，率先实现天府新城国际化。10个以上五星级酒店，修有人造沙滩的海洋馆，还有约1800座歌剧院、2万平米的现代艺术馆，未来的城南将充满时尚。新城将以总部商务园、金融后台园、企业总部园、创新孵化园、天府新城中央公园、天府软件园后备区等6个重要特色园区为载体，打造宜业宜居的24小时“不夜城”。2、区域气质：城南作为成都市传统的“富人区”和城南国际新城的大力发展，城南高新区已成为电梯豪宅最为集中的区域。从现有的电梯豪宅分布区域上看，50%的电梯豪宅项目集中在城南高新区内；城南新城城市建设的日益完善，大批实力企业纷纷入驻，为区域提供了大量高收入群体。进一步增强了城南“富人区”的城市地位。随着地价升高和市场细分需求，区域内电梯豪宅房产项目开发得到释放，并有了有利的市场基础。3、区域繁华：与城南建筑符号繁华都会坐标新益州广场为邻，桐梓林片区，成熟欧洲风情商业街，外籍人士常聚地。欧尚、宜家购物，享受生活方便快捷，地铁1号线2010年即将开通，出入自由，将带动区域发展。位置优势建立第二部分：市场篇楼盘名称中海翠屏湾楼盘位置高新区城南神仙树建筑形态18层电梯占地面积96亩建筑面积29.3万平方米总户数2064户面积区间80--200平方米绿化率25%容积率3物管公司中海物业物管费用1.6元/平方米中海翠屏湾项目以大围合组团规划、奢尺园林景观、主流舒适居家户型、完善配置成就城南低密高尚社区。园林及规划特色户型:二室两厅一卫建筑面积:82.00米户型:二室两厅一卫(有两个赠送面积)建筑面积:82.00米畅销户型项目名称面积区间推出量销售量占比均价推广卖点中海翠屏湾82-120㎡1746154488.43%7800元/平米地段+品牌年龄结构分析32%47%16%5%20-30岁30-40岁40-50岁其他客户区域分析8%42%19%5%26%城东城南城西城北内环30-40有经济实力的城南为其主力客群。内环改善居住环境的也占较大部分；业主多为其项目的品牌、环境、规模、产品本身所打动；客户来源现场包装项目名称推广媒体版面推广主题推广内容中海翠屏湾公交站牌√南三环内,神仙树现享城市繁华形象户外广告√南三环内,神仙树现享城市繁华形象楼盘名称叠翠峰楼盘位置高新区桐梓林南，站华路北（法国欧尚斜对面）建筑形态酒店式精装公寓占地面积占地20.8亩，建筑面积总建筑面积约6.3万㎡总户数753套精装公寓面积区间户型：45-150平绿化率25%容积率2、5物管公司广州宁骏物管费用3.8元/平方米面积区间推出量占比均价推广卖点45-150㎡75357.24%9500元/平米地段+精装叠翠峰推广表现推广表现楼盘名称和记黄埔南城都汇楼盘位置南城都汇位于高新区站华路至南三环路外侧建筑形态16层高层占地面积1980亩建筑面积面积约250万平方米总户数15000户面积区间80--200平米绿化率45%容积率1.89物管公司家利物业物管费用2.0元/平方米和记黄埔南城都汇推广表现项目名称项目基础数据项目卖点诉求定位推广语中海翠屏湾高新区神仙树片区，占地96亩，建筑面积29.3万平方米，2064户，18层电梯，容积率3.住，主力户型80-120平米，均价7800元/平米。1、中海品牌、老城南地段、据守紫荆、神仙树、国际城南三大顶级商圈资源交汇中心。2、国际：新会展中心形成国际交流强力磁场、五国领事区同时规划布局3、科技：天府软件园、高新孵化园领衔西南科技革新，世500强企业早已纷沓展位。交通：五纵三横的立体交通网、2010年地铁1号线全面竣工使用，赋予城南经济生活双收益。4、生活：商业、农贸、教育医疗一并规划，区域统筹日益完善成熟。5、生态：城南第一配套市政公园的新益州公园即将开园、众多市政规划生态绿化带。南三环内，神仙树现享城市繁华叠翠峰高新区桐梓林南站华北路，735套酒店式精装公寓，占地20.8亩，建筑面积6.3万平米，户型区间45-150平米，均价9500元/平米1、铂金价值体系:国际城南，海阔世界级租客（世界500强汇集，外商企业500余家，国际会展，7、8坐五星级酒店，5、6个市政公园，近10个国际商业中心，歌剧院、海洋公园已印证了国际城南的地位。2、国际独立式公寓六大创新，引航成都：首创国际独立式公寓升级五星酒店，定制精装豪配，自然交互园林，双景公园优享自然，五星级翡翠精英会所，五星级服务私人保密机制。3、铂金价值体系：地铁上盖，未来5年将增值三成，衔接桐梓林与国际城南CBD，扼守地铁1号线新益州站口。合景泰富，成都，城南1号作品南城都汇南三环外侧高新区站华路，占地1980亩，占地面积约250万平方米，15000户，户型区间80-200平米，均价7600元/米1、世界500强，荣耀巨献，地铁1号线高新站配套完善2、精英教育圈，培育新生代：3所幼儿园，2所小学，1所中学.3、会所专家，4000平方米大型豪华会所。4、与新益州广场为邻，欧尚、宜家、仁和、美美九大世界级品牌汇聚购物提升生活便捷。5、桐梓林生活圈配套成熟，提升生活品味。中轴之上，大城崛起项目周边竞争楼盘卖点分析第三部分：创作篇优势S劣势W发挥优势抢占机会1、黄金地段：衔接桐梓林片区扼守国际城南CBD地段，地铁1号线、5纵三横立体交通。2、国际城南：区域认同感高，国际城南海阔世界级租客世界500强汇集，外商企业500余家，国际会展，10来个五星级酒店，5、6个市政公园，近10个国际商业中心，益州公园生态自然悠然自享，歌剧院、黄金地段投资客首选之地。2、生活配套完善：欧尚、宜家、迪卡侬、富森美家、仁和、美美等10来个商场近在咫尺、学校、银行、医疗、统一规划，配套完善。3、多元化复合型产品：面积90-120+SOHO酒店+办公=居家+投资的产品满足各种人群的需求。4、围合式规划、户户观景、小区游泳池，享受浓厚居住氛围1、本项目临三环路较近的产品，比较嘈杂，灰尘较多。2、项目建筑密度较高3、菜市场、幼儿园基本生活配套暂时缺乏1、强调项目的区域内的独特性2、强调城市繁华的生活方式；3、强调项目的产品创新特色，打动目标消4、费客群强调地铁1号线的便利性，升值地铁物业机会O威胁T1、国际城南的发展机遇2、随着区域的成熟，500强企业的进驻，周边商场的云集，潜在市场需求。3、周边中海、和记黄埔、合景泰富、蓝光等知名开发商共同开发市场4、中海翠屏湾、叠翠峰均接近尾盘，区域供应量逐渐递减。5、地铁1号线2010年11月开通。将带动区域发展。宏观调控政策影响区域内同内产品的竞争1、发挥优势转化威胁；2、强调项目的内在品质拽住地铁开通时机；3、快速推进填补市场空白4、充足的周边商业资源；5、国际城南500强企业资源占据区域先发优势。项目SWOT分析解读通过项目地块的swot分析，与国际城南城市核心的稀缺价值地段，一方面要强调未来的国际商圈居住价值，另一方面强调产品规划与繁华地段的组合优势，城市繁华深处，在城市与繁华之上，出世与入世之间、自由切换；1、城南板块的投资+改善居住需求人群2、成都市区投资+改善居住需求人群3、高新区中高层管理人员、国际商圈生意人4、二、三级城市高收入人群核心利益：更新换代的升级性购房核心利益：针对住宅投资是潜在需求，居住还是最重要（看重区域价值及国际商圈生活氛围），但关键是看怎么引导。核心利益：项目价值（区域价值及国际生活氛围带来的高附加值）本案的地段价值及产品实质（90-120平米住宅户型，SOHO酒店及写字楼）决定客群是以投资型+自住的人群，主要源自于为：核心利益：投资居住两相宜客户群简析但我们不建议将“投资”作为推广的主要调性，而是强调居住氛围和居住品质，在住宅推出的阶段，对项目投资价值加以引导。卖点的再梳理1、国际城南：会展中心，五星级酒店，市政公园，益州公园、歌剧院、投资客首选之地。2、双核地段：衔接桐梓林片区扼守国际城南CBD地段，地铁1号线、5纵三横立体交通。3、国际生活场：法国欧尚、迪卡侬、瑞典宜家、荷兰GTC、富森美家、仁和、美美百货4、多元空间：90-120㎡SOHO酒店+办公+纯住宅。学校、银行、医疗配套满足投资和居住。5、下一站春天：2010年地铁开通/开往春天的地铁/生活找到幸福方向关键词解读站在城市的高度，去论证一种稀缺。如王家卫电影华丽背后的深邃，位于三环内核心区域的这片稀缺领域，印证了一个城市不可复制的发展历史。3分钟桐梓林2分钟宜家望桐梓林踞宜家领衔城南国际商圈世界生活场正如我们从项目中感悟到的那样：繁华普通平常，城市弥足珍贵。我们以城市的名义将它好好收藏。地产价值定律：地段、地段、地段、还是地段；几乎新城南的房子全是在卖地段，我们的地段又有何独特性？我们的地段是现在，而非未来，对城南发展价值的透支！我们的地段是可见的繁华，当下即能享受！城南国际都会.桐梓林.地铁物业项目定位国际给生活带来了什么？国际的包容、时尚、魅力、璀璨、动感、休闲、品质等等特质，吸引着关注他的人，国际化区域就是一个特别的区域，居住在这个领域的人都享有特权，是一切利好的表率我们也就沿着城市的方向，融入世界，融入那别有一番风情的国际生活。城市春天毗邻国际城南中心都会，衔接桐梓林经典成熟住区，宜家、欧尚、新加坡凯德、荷兰GTC、苏宁、深圳茂业、中航购物、铂仕紫荆、伊藤建立在此，国际的，才是生活的，在国际区域里的人们享受到的不仅是生活圈外的各项特权。城市春天，只为享受生活和繁华而生。更有桐梓林的繁华生活富人聚焦群，商业街来自米兰的时尚风潮等等我们将城南国际的精华浓缩在此，我们将城市生活的精彩还原于此。城南国际商圈.生活春天广告语城南国际商圈诠释国际商圈：宜家、欧尚、新加坡凯德、荷兰GTC、苏宁、深圳茂业、中航购物、铂仕紫荆、伊藤建立在此，精彩国际生活由此展开。国际商务：世界500强汇集，外商企业500余家，国际会展，10来坐五星级酒店，国际化载体的打造，率先实现天府新城国际化。国际开发商：来自于新加坡的实力开发商。生活春天诠释春天标志着百草新生大地如茵，繁花似锦，鸟语花香天，是向上的，是动态的，是诗意，是色彩斑斓的，春天对于城市、区域、品牌、消费者都折射出宏大的意义，已经超越于一个单纯的季节，成为一种精神标志。是城市春天的核心人文主张！第四部分：执行篇第一阶段：导入期（2010.3月初—2010.5）策略核心：借国际城南区域价值，拔高项目营销高度，项目形象高调入市第一阶段整合推广优势建立现场氛围包装及导示（销售中心、样板间）建立项目周边导视系统，截流高新区、站华路、南延线电梯豪宅消费群及部分高端物业消费群1、高新区、站华路灯杆旗广告2、欧尚、宜家户外导视立牌3、交通指示牌4、根据营销节点（售楼部、园林示范区、样板间开放、开盘），可在宜家、欧尚设置阶段性落地户外行架，加强导视。5、借时代晶科、叠翠峰、翠屏湾、誉峰、城南1号、南城都汇的宣传攻势，建立项目有效导视系统，有效截流客户话题方向：全成都，向春天出发！城市春天，城南国际商圈核心，大势启市1、提升产品知名度：通过产品推介会的形式，将城市春天产品信息，更多更广泛的传递至目标受众中，吸引更多公众的“眼球”。从而达到开盘前销售的目的。2、提升品牌知名度：通过本次活动的媒介报道，提升社会公众对城市春天产品的关注度，扩大品牌知名度，使更多目标客户和潜在客户从此次活动增加对城市春天项目的关注，为项目销售打下良好的公关影响力。3、为销售打下基础：通过本次活动，使目标受众进一步感受城市春天的产品内涵，影响目标客户，增加潜在客户及品牌美誉度。最终为销售打下基础。4、凡在城市春天买房的客户均可享受在富森美家、宜家、欧尚等商场VIP打折卡（开盘前与周边各大商家进行联动）开盘前媒介组合：报纸、户外、杂