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对于极致成就的最好献礼，无疑只能是与之相符的事物，换言之，以极致来向极致献礼是对生命中辉煌的最好回报——ROYALSALUTE2012年7月30日中海扬州拿地，全国布局第36城中海拿地消息不胫而走，引来各方各种声音“离老城近，什么都方便，地段很好”“在东区，政府正在发展，未来有潜力”“中海的盘，产品啊品质一定不错的”“那个区域有需求没楼盘，到时候销售肯定不愁”中海·玺园，一切看起来都很美如果我们没有太大企图心的话中海的企图心中海·玺园是中海进入扬州的第一站，“名利双收”是项目此行的终极使命，不仅要以品牌树立城市标杆，更要以项目荣耀品牌标签。【两大目标】项目目标一炮而红，成为扬州最具知名度的高端楼盘，产品两年之内去化完毕品牌目标迅速扩大品牌知名度，三年扬州市场占有率，口碑第一目标很宏大，对比目标，首先必须明确我们目前所处？市场大势竞争格局品牌现状板块认知我们将透过这些现象确定我们目前的位置以及未来之路的方向01/市场大势城市规划板块格局政策扫描宏观市场区域市场确立“东联西优南拓”的城市发展方向东联，强化交通对接和提升综合服务功能，推动扬州、江都城市空间与功能整合；西优，就是优化土地使用功能，完善公共服务配套设施，促进居住与就业相对均衡；南拓，就是优化完善产业功能，提高土地开发强度，强化产城互动发展；扬州老城区城市CLD中心沿江工业区文化风景区广陵新城城市规划整体形成“产业向南、行政文教向西、商贸商务向东”的发展格局老城区板块成熟商圈配套，发展空间受到老城限制，空间已趋饱和，未来新增项目极少。东区板块随着政府迁入的消息传开，区域房地产发展开始加速。西区板块在京华城中城的带动下，高档品质楼盘聚集，高价格支撑。北区板块北区原本大部分是农田，近两年崛起，石油山庄、海阁公园、碧水栖庭等项目引起了购房者关注，有一定的开发潜力。南区板块南区是扬州的工业区所在，处于房地产发展的初级水平。老城区北区东区南区西区本案扬州地产市场分为五个板块，老城区暂无可售项目，西区交易活跃、东区逐步加速、南区尚未起步、北区正在崛起。板块格局扬州房地产新政——限贷不限购扬州市政府根据国务院出台的“新国八条”规定，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定：贷款购买第一套住房的家庭，首付款比例不得低于30%；贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。对有能力一次性全额付款购房的家庭（无论是否本地户口）不做任何限制。7月举行的国务院常务会议明确：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。住建部已经开始草拟新一轮的限购城市的名单，“限购令”会向哪些二三线城市铺开？近日，由上海易居研究院发布的《限制性住宅市场专题研究》称，房价绝对值较高的城市，包括江苏的昆山、张家港、吴江、常熟、江阴、扬州等，有可能被列入限购名.政策扫描2012年５月７日，扬州市财政局、房管局联合发出通知，今年７月１日起的一年内，该市个人购买成品住房将获得房屋合同价款４‰—６‰的政府奖励。扬州市出台的《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》明确，对购买成品住宅的扬州个人，按购房面积进行奖励：９０平方米及以下的，给予所购房屋合同价款６‰的奖励；对９０平方米至１２０平方米的，奖励为５‰；对１２０平方米至１４４平方米的，奖励为４‰。年中出台新政，为“成品住宅”护航东区南区西区北区老城区西区、东区、北区依然为主力成交板块，其中西区市场份额有较大幅度上涨。2011年月至今扬州各板块商品房成交占比宏观市场/商品房供应格局在经历了短期回暖后，2012年供销再度呈平缓状态，楼市整体表现为量跌价稳，且多层市场供应较少，洋房市场供应趋于空白。目前扬州住宅市场整体表现出供大于求势态，且自2012年以来，市场供应呈现上升趋势，市场供应进一步加大。价格整体保持平稳，目前住宅整体均价约在9000元/㎡左右，西区住宅均价高于全市平均水平。2012年1-8月，扬州住宅市场去化约81万㎡。2011-至今各类商品房市场份额宏观市场/住宅供销走势从相对值来看，各面积段供应占比变化明显，以120-144㎡面积段供应占比份额最大，供应占比为45.28%。宏观市场/商品房供销面积段截至8月末，市区商品房月末累计可售面积299.11万㎡，同比增长25%，环比下降3.04%；其中商品住宅159.74万㎡，同比增长34.91%，环比下降4.77%。截至8月末商品住宅可售房源总计11809套，其中90㎡以下1979套，占17.85%；90-120㎡2539套，占22.9%；120-144㎡4129套，占37.24%；144㎡以上3162套，占28.51%。商品房、住宅市场存量高位且同比双向增长，大面积房源市场供应旺盛，同时存量较大。按照2012年月均住宅去化速度（10万㎡），剩余住宅存量至少需要15个月宏观市场/商品房存量10%58%32%城东板块供应产品类型多层小高层高层区域住宅：主要以小高层和高层供应为主，多层只限于部分尾房。区域定位：改善型客群和刚需并存产品特征：80-90平米两房、110平米经济三房和130平米的舒适三房市场供应以小高层为主，区域月均商品住宅去化量在2.5万方左右，约占市区住宅月均去化总量的25%。区域市场/东区市场分析政府目前重点打造区域，未来城市CBD中心，区域既享有老城区现有配套，又得利于规划利好，板块发展价值较高，区域客以中高端客群为主。扬州的发展规划是东联西进，随着文昌路连接江都，东部（城东板块）会有更好的发展前景及商业价值区域内主要以小高层与多层为主，面积较大，但价格有一定竞争优势附近县市的投资客及东区及周边县市市民为主，部分外地投资客均价在6500-10000元/㎡区域特征产品形式客户特征价格平台区域市场/东区区域特征市场大势总结政策背景：宏观房地产政策方面，限贷不限购，但地方出台新政，欲振兴楼市。整体市场：市场价稳量跌，商品房存量高位盘旋，2012年月均去化约10万平米；市场供应集中，东西区为商品房主要供应区域，且大面积房源市场供应量大，与此同时存量也大。板块市场：2010年开始扬州商品住宅板块成交格局发生明显变化：东区及南区市场份额明显上升，西区有所下滑，北区受供应影响同比下滑，老城区同比持平。未来市场：万科、金地、明发、苏宁、华利、华润置地，绿地等企业逐步入市，扬州房地产市场品牌竞争激烈。万科城和昌·运河东郡君悦运河橡树湾金地艺境02/竞争格局竞争个案界定标准：同区/同质/同品牌地位万科城楼盘位置：扬州市蜀岗瘦西湖风景区内占地面积：360000平方米总建筑面积：400000平方米容积率：1.10绿化率：40%建筑形态：以多层精装修住宅为主，少量联排别墅推盘情况：2011年10月一期推出95㎡、125㎡及144㎡三种户型，9099元/平起售；2012年5月二期开盘在售，面积95-98平米，均价10000元/平米左右。整体销售情况：一期售罄，情景花园洋房120-160平米样板间已公开，预计10月开推广主题：一座城改变一座城市关键词：规模庞大、瘦西湖风景区项目现场售楼处洗手间内的微博稿和昌·运河东郡楼盘位置：广陵新城占地面积：147495平方米总建筑面积：340480平方米容积率：2.00绿化率：35%建筑形态：板楼小高层高层推盘情况：2011年4月22日开盘，一期推出1#、2#和3#3栋楼，面积在89平米-168平米左右，房价9000-10000元/平米；二期2011年12月3日开盘在售，推出89㎡两房、119㎡-142㎡温馨三房、168㎡阔景四房。整体销售情况：一期、二期在售推广主题：再一次让世界心动关键词：科技附加值售楼处联发·君悦运河楼盘位置：广陵区五台山路与江都路交汇处占地面积：183036平方米总建筑面积：385000平方米容积率：1.80绿化率：35%建筑形态：高层、小高层、多层、联排别墅推盘情况：12年8月25日开盘，推出3栋高层住宅，分别为3#、5#、6#楼，面积为86-133平米，均价10000元/平米，总价75万起售，一次性付款可优惠80元/平米，按揭可优惠50元/平米。整体销售情况：一期在售推广主题：咫尺繁华驾驭精英未来关键词：产品过硬细节出众售楼处橡树湾楼盘位置：兴城西路与真州中路交汇处占地面积：117848平方米总建筑面积：270000平方米容积率：1.70绿化率：35%建筑形态：板楼小高层推盘情况：预计9月底推二期小高层27#、36#、37#、38#楼房源，面积78-142平米，均价8500元/平，总价58万起；阔庭美墅（花园洋房）在售，面积为150-223平米，房价10000-12000元/平。整体销售情况：一期在售，二期预计10月份加推推广主题：出于墅而胜于墅关键词：样板震撼包装高调售楼处金地艺境楼盘位置：开发区古运河与吴洲东路交汇处占地面积：132731平方米总建筑面积：210000平方米容积率：1.60绿化率：35%建筑形态：板楼多层小高层高层推盘情况：9月月16日开盘，推出小高层15#楼，面积82-99平米，6300元/平米起售；花园洋房7#、9#楼，面积99-133平米，均价9000元/平米。整体销售情况：2012年9月份开盘关键词：美式风情体验营销项目现场竞品总结价格扁平化。各区域楼盘没有太大跨度，较为平均。高附加值产品受热捧。在产品上，科技住宅更受欢迎；同样的价格，附加值高的产品更有市场。注重形象包装。扬州市场楼盘普遍形象高端，奢华大气同时注重细节，售楼处内外，细至地垫、烟灰缸，均给予了统一且高调的包装。主打体验式营销。在现场体验上，样板示范区的好坏是客户检验一个项目实力的最好途径，震撼的实景样板区，更能促使成交。市场品牌现况中海品牌认知03/品牌现状1扬州市场品牌解读认识自己前，先看看别人万科进入扬州之前，10个人只有3个人知道，华润进入扬州之前，10个人只有1个人知道，…………所谓大牌，在扬州市场知名度都不过尔尔。但是，终究占得先机，经过一段时间的扎根，万科、华润、金地已初步占位，而新能源、虎豹等本地品牌由于深耕已久，更是积累了众多口碑。大牌云集2中海品牌认知现状关于中海品牌，在我们对扬州当地人的询问中了解到，近10人中，几乎所有人都表示“不知道”，而他们则涉及医护、媒体、设计等新贵职业，其中只有一个扬州地产业内人士表示“知道”中海地产。赫赫有名的中海地产，进入扬州，也难逃万科、华润老路，所有名声只在外。名声在外扬州，有多少人识中海？本地品牌：新能源、虎豹等本地品牌扎根本土积淀已久、家喻户晓外地品牌：万科、华润等开发商品牌虽然先入为主、但在在品牌推广力度上，没有一家做到持续立体，为扬州真正带来前所未有的大牌体验。品牌现状总结板块规划客户认知04/板块认知板块规划东区——政府东进的桥头堡，未来新城市中心江扬大桥东接线以北的以教育、居住、行政功能为主的中部片区，江扬大桥东接线以北的以休闲度假居住为主的湾头片区；江扬大桥东接线以南、运河东路以北的以教育、居住、行政功能为主的中部片区；运河东路以南的广陵产业园区。客户认知曹先生27岁职业：3D设计师居住地：扬州江都对东区的看法：政策对东区开发有利好，十年内，相信东区将会有比较好的发展。羌小姐28岁职业：报社文字工作者居住地：扬州西区对东区的看法：东区还未进入真正大开发阶段，但房价普遍虚高，且出现过房屋质量问题，没有保证。宋先生30岁职业：房地产策划居住地：扬州西区对东区的看法：东区政策已明朗，且新开楼盘较少，市场需求大。中海这块地刚好填补市场空白，而在新老城交汇之处，地段优势明显。陈小姐29岁职业：医护居住地：广陵区对东区的看法：东区是这两年的发展重点，而且离老城近，生活配套齐全，适合居住