花园城中心

本报告是严格保密的。项目位于离当时市中心45分钟车程的蛇口片区，项目周边以港口工业为主，商业配套缺乏开发商：招商局地产区位：位于南海大道和东滨路交汇处规模：占地面积：298000平方米建筑面积：590000平方米容积率：1.97其中集中商业面积90000平方米住宅面积253703平方米定位：在同一区域、同一品牌下，大型商业、步态商业、高尚住宅、公寓、写字楼为综合的社区城市。教育地产：桃源居配套驱动：花园城2000年，南山区以南头关和交通便利的后海片区发展较为领先和发达。2000年，蛇口片区发展刚起步，以蛇口港工业区为发展核心，项目片区有部分工业区企业职工宿舍和学校，生活基本配套具备，但商业配套缺乏，处于“住在南山，购物在罗湖”的情况。从区位来看，福田区客户优先选择离市中心较近的后海片区置业，而蛇口片区客户优先选择离其工作地点较近的蛇口港片区置业，因此项目处于需求空档区。福田区南山区后海片区蛇口港前海片区大南山南海大道滨海大道工业区员工家属楼南油小学蛇口港商业空白本报告是严格保密的。项目于2000年4月成功引进国际品牌沃尔玛购物广场，为6月住宅开盘奠定了坚实的基础教育地产：桃源居配套驱动：花园城沃尔玛作为沃尔玛亚洲最大样板店，它吸引了众多消费者到此进行周期性生活消费，其客户群不仅仅局限在南山，福田、宝安甚至香港都有其稳定的客户群体。沃尔玛日均客流量达三万以上，单店利润长期居于全国前列。该店设有43个收款台，营业面积为19,600平方米，分为上下两层。该店停车场拥有420个车位。税务小区花园城一期VS配套先行，解决了社区居民的购物问题，吸引了客户在整个蛇口片区产生了强烈的积聚作用国际化超市的引进，提升了项目的整体形象对项目产生明显的溢价作用产品的差异化，释放了该区域的中高端需求沃尔玛购物广场2000年2004年2006年2010年蛇口片区均价（元）47005500870025000花园城住宅价格（元）600062009300260002000年2004年2006年2010年1300元700元500元700元蛇口均价花园城价格本报告是严格保密的。项目共分5期开发，历经10年，由商业启动，住宅和商业交错进行花园城一期，主要是以中小型户型为主，第二期是围绕蛇口的商圈为主，第三期花园城主要是120、170的平米的面积，四期主要是以写字楼为主，五期以90㎡的小户型为主，并带一个创新的空中庭院。一期：品位理想生活，三期：理想街区，生活之美；五期：山居名品整个社区的连接并不是原有意义上的社区物业，是通过整个社区道路把整个社区紧密联系在一起花园城是当时全国唯一拥有两家世界前五的跨国零售企业的项目（亚洲最大的沃尔玛、深圳第一家德国欧倍德），同时，也是全国唯一的配套有SHOPPINGMALL的小区。教育地产：桃源居配套驱动：花园城综合性商场住宅+超市住宅+公寓2000.42000.62004.6•沃尔玛超市4月30日开业，建面19500平方米，亚洲最大样板店•住宅6月30日开盘，建面66000平方米，14栋9-15层住宅•2000年动工，05年招商完成，06年4月开业。•建面70500平方米，共5层，为一站式体验型休闲消费，并以时尚、生活为主题的大型购物中心。•一区：2004年6月开盘，建面40000平方米。•二区：2006年3月开盘，建面12000平方米。•一整栋公寓整体出售给诗阁国际写字楼2009.2•花园城数码大厦，建面49000平米，总投资3.02亿元。•以高科技研发中心的标准打造，面向高科技、金融服务等企业招租。住宅2010.1•建面36200平方米，一栋小高层和一栋32层的高层•70%的房间都可以看到山景。每个户型都配备了一个大约10平方米的内庭院，为赠送面积五期一期数码大厦（四期）沃尔玛花园城中心（二期）三期一区三期二区交错开发相互促进本报告是严格保密的。花园城中心总建面9万平米，于2006年4月开业，当时是南山区最大的集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合商业中心规模：占地面积：39322平方米商业面积：70500平方米（加上前期开业的沃尔玛，总商业面积90000平方米）开业时间：2006年4月底定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合商业中心，以时尚、生活为主题，致力于满足南山中高收入居民对高质量、高品位生活的需求消费人群：以主区居民为主，具有较强的消费水平，因此该购物中心的功能比例在业内黄金比例：55%：25%：20%的基础上微调，侧重于购物功能，休闲娱乐功能由于缺少商务消费人群支撑，所以所占比例较低。教育地产：桃源居配套驱动：花园城花园城商业功能比例70%20%10%花园城中心60万人160万人以花园城为核心，人行15分钟内辐射人口60万。车行15分钟内辐射人口为160万。购物餐饮休闲娱乐70%20%10%本报告是严格保密的。花园城中心：六大主力店（一）教育地产：桃源居配套驱动：花园城沃尔玛亚洲最大样板店，吸引了整个南山乃至深圳其他地区的购物者。沃尔玛日均客流量达三万以上，单店利润长期居于全国前列。百安居中国第一家百安居时尚生活店.GOD住好佳、迪斯尼家居用品、百丽彩店中店紫荆城定位：是深圳首家以时尚女性为主要客户群、VIP会员服务为主体经营方式的精品主题百货店特色：在品牌结构上更加丰富，致力于满足年轻消费者及新型家庭的购物需求迪卡侬（一楼）在深圳的第一家体育用品超市迪卡侬花园城店以其宽敞的店面、欢乐的购物氛围、专业的导购、齐全的货品渐渐为深圳市民所熟悉和喜爱。迪卡侬每年推出4000款新产品，涵盖63种运动项目洲立影城（五楼）五星级标准打造的多厅影院MCL洲立影城，影院的所有投映、音响及座位设备均属一流的国际标准，影城设有五个放映厅，包括一个配备独立会客室的多功能豪华贵宾厅，总共提供629个空间宽敞、视野无阻的阶梯式座位。胜记云顶花园酒家（四楼）营业面积3000余平方米，装璜设计风格独特露台花园突出空气清新的园林气氛。宴会厅筵开28席，并拥有风格各异的豪华包房18间，花园露台休闲卡座60余个，酒家能同时容纳1000人用餐。经营新派粤菜，适合各种口味需求。本报告是严格保密的。花园城中心楼层分布教育地产：桃源居配套驱动：花园城L5：洲立影城L4：餐饮、服饰、家饰曼古银、Newclublifefitness&spa、斗室、凤凰饰品、多样屋、金宝贝早教中心、亚马逊巴西烤肉、竹田涮、六千馆、宝明轩、芊手美甲、古风尚婚纱摄影、胜记云顶花园酒家L3：服饰、餐饮谭木匠、饰典、bossini、宏梦童趣生活馆、学而优书店、安奈儿、拉比、NICE公仔、雅士、元绿回转寿司、钰花溪、OSIM、康维他、东洋化妆品、领跑体育、NIKEGOLF、班尼路、bodumL2：数码、服饰、金融酷动数码、玉松源、贝诗、澳西奴、A/E连奴、BESTSON、眼镜88、SKAPWOMEN、蜜丝罗妮、D&S、面点王、仙踪林、宝琪兰、千色店、贝格珠宝、富翔、珂莱蒂尔、哥伦比亚、ONLY、JACK&JONES、NIKE、汇丰银行、法兰瓷L1：餐饮、金融、服饰、休闲周大福、BIJOLI、VVA、麦当劳、love&love、三叶草、奥柔拉、招商银行、路易至尊、SWATCH、时间廊、谷阳·科技宽频、MC.CHOICE、棒约翰、自然派、美珍香、水果捞、味千拉面、面包新语、星巴克、FALOUINA、Samele、VEROMODA、卡尔丹顿、ESPRIT、迪文渡、紫荆城、沃尔玛、百安居、迪卡侬运动专业超市本报告是严格保密的。花园城案例总结教育地产：桃源居配套驱动：花园城花园城成功的原因深圳商业呈现多核发展格局。蛇口距离核心城区较远，形成了相对独立的居住和商业环境；商业配套先行，沃尔玛在整个蛇口片区产生了强烈的积聚作用；商业开发聚集人气，提升项目形象；住宅开发提供商业客户支撑，住宅商业交错进行，互相融合，互相支持；商业规模较大，功能搭配合理，能满足消费者“一站式”购物需要。