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联东U谷研究2014年7月1企业简介2集团概况：组织架构从扁平化向事业部制转变3•北京联东投资(集团)有限公司,以下简称联东,创办于1991年，注册资金6.2亿元，下辖二十多家子公司•产业园运营方面，创立独特的产业聚合U模式，进驻北京、天津、上海、广州、南京、沈阳、苏州、无锡、宁波、青岛、烟台、漳州等城市，入园企业超过2300家，现已成为国内规模最大、产品系列最全、入驻客户最多的产业园区领军企业之一北京联东投资（集团）有限公司营销策划中心投资发展中心研发设计中心投资拓展中心战略客户部工程管理中心运营管理部成本管理中心北京永乐产业园北京金桥产业园北京顺义国际企业港平谷国际企业港天津北方耀谷天津总部大观天津总部大观天津临港国际企业港沈阳沈北产业园铁西产业综合体济南长清国际企业港济南临港国际企业港重庆两江国际企业港郑州经开国际企业港大连金州国际企业港湖州国际企业港长沙国际企业港烟台国际企业创新港合肥包河国际企业港广州国际企业港漳州国际企业港上海嘉定产业中心南上海国际企业港无锡总部商务园宁波国际企业港无锡锡山国际企业港南京国际企业港上海区域平台发展历程：多年积累后进入全国快速复制扩张的上升阶段4•1992年，联东集团前身“联东建材厂”在唐山市丰润县成立•1997年，唐山联东实业有限公司成立•1998年，天津联东物资有限公司成立创业起步期集团转型期快速扩张期•2003年，北京联东投资（集团）有限公司成立•2005年，北京金桥产业园项目启动•2008年，沈阳工业城项目启动•2008年，联东在模板钢业务方面成立天津百兴钢结构有限公司，并签约“水立方”、利比亚铁路等大型项目•2010年，无锡总部商务园项目启动•2011年，共有4个产业园项目启动，签约1个项目，布局天津、上海、沈阳等3个城市•2012年，共有4个产业园项目启动，签约11个项目，布局北京（2个）、广州、重庆、长沙、漳州、宁波等13个城市•2013年，共启动2个产业园项目，签约9个项目，布局沈阳、湖州、天津、上海、济南等9个城市1992-19982003-20082010-至今2007——“中国十大影响力品牌·企业·人物评选”百强企业2009——“中国地产最具投资潜力园区”2010——最佳产业园区大奖”2012——2010最具投资价值产业园区2011——2011年度最具竞争力产业园项目2012——“2012年度社会贡献企业大奖”2013——“中国产业园区品牌价值排行榜”榜首，品牌价值达到32.53亿元“一体两翼”业务格局：产业园区运营为主体，辅以模板钢结构业务及投资业务5投资格局初步形成（参股）“发家之本”—模板钢结构房建模板体系路桥模板体系路桥施工机械钢结构脚手架超高层产品联东U谷品牌产业综合体总部综合体园区运营服务物业服务增值服务产业园区运营投资业务方面：•产品覆盖二十多个城市，营销网络遍及全国，产销规模连续10年行业内排名第一，并成功进军海外市场，产品远销意大利、法国、挪威、新加坡、马来西亚、巴林、科威特、伊朗等地•累计服务工程项目上万个，拥有40多项专利，是行业内首家“高新技术企业“、“企业技术中心”，并连续11年被评为行业优秀品牌致力于为企业和政府两个客户提供高价值服务：•为入驻企业打造高效运营平台，帮助企业提升品牌形象，降低综合运营成本，实现高效率、低成本发展•为政府打造产业平台，节约利用土地资源，创造税收和就业，协助地区产业集聚和升级，提升区域综合价值投资业务方面：•成功参股北京银行、上海东方证券、北银消费金融公司等金融机构，投资格局初步形成12东北工业基地环渤海经济圈中部经济圈长三角经济圈珠三角经济圈西部经济圈沈阳大连烟台青岛北京天津济南唐山无锡苏州上海宁波杭州湖州南京郑州合肥武汉长沙成都重庆福州厦门漳州深圳广州已签约城市即将签约城市园区布局：一二线城市布局，自东往西逐步拓展6目前，联东U谷已在北京、上海、广州、天津、重庆等24多座城市，规划建设42个产业园，规划面积约3000多万平方米，是国内开发规模最大、入驻企业最多的产业园运营商已建成园区永乐产业园金桥产业园总部大观北方耀谷嘉定产业中心南上海国际企业港总部商务园沈北产业园北京天津上海无锡沈阳平谷国际企业港滨海新区国际企业港北虹桥总部经济园铁西产业综合体国际企业港临港国际企业港经开国际企业港国际企业港国际企业港北京天津上海沈阳长沙济南郑州唐山湖州顺义国际企业港锡山国际企业港国际企业创新港漳州国际企业港广州国际企业港包河国际企业港国际企业港两江国际企业港国际企业港长清国际企业港北京无锡烟台漳州广州合肥宁波重庆南京济南发展愿景：提供双重价值，成为行业领军者7政府企业提升区域价值Enhancetheregionalvalve实现经济社会的持续和谐发展•促进产业集聚和省级•拉升发展区域经济•节约土地资源•提高区域税收和就业•履行社会责任助力企业成长Helpbusinessgrowth构建企业高效率、低成本聚合平台•完善产品功能•打造优美环境•提升入驻企业品牌形象•优化园区服务•降低企业综合运营成本2开发模式分析8项目选址：多方面考量城市力、区位力、产品力、服务力9城市力区位力服务力产品力城市力：大区域以一二线城市与工业发达城市为主城市等级城市名称数量占比一线城市北京、天津、上海、广州428.6%二线城市无锡、沈阳、合肥、宁波、重庆、南京、长沙、济南857.1%三线城市烟台、漳州214.3%项目名称所在区域产业基础天津北方耀谷地处天津医药产业园内生物医药上海嘉定产业中心地处上海嘉定汽城·新能源汽车级关键零部件产业基地中汽车零部件、新能源南上海国际企业港地处上海金山工业区内仪器制造、电子信息区位力：小区位要有较好的产业基础产品力：要符合当地产业的需求服务力：要满足当地企业的需要联东集团副总裁梁环宇我们目前初步筛选了42个城市进行重点考虑，首先是京津冀、长三角、珠三角、海西地区，其次是部分省会城市联东集团副总裁梁环宇一定要选主要城市的主要区位，周边产业企业集聚情况、大学、人才市场，流通市场、交易市场、周围住宅商业配套等情况，都是选址过程中需要了解清楚的产品线：产业综合体+总部综合体，配以多种产品形态10产业综合体总部综合体联动U谷产品线产品形态：标准厂房户型：1000-3000平米层高：首层6m，其它层4.5-4.8m产品形态：中试研发户型：600-2000平米层高：首层4.5m，其它层3.5-3.8m产品形态：总部办公户型：600-3000平米层高：首层4.5m，其它层3.5-3.8m产品类型：产业配套产品形态：宿舍、食堂、超市产品形态：写字楼户型：每套40-200平米层高：3.6m/4.5m产品形态：独栋办公户型：1000-3000平米层高：首层4.5m，其它层3.5m产品类型：住宅产品类型：商业产业综合体产品形态：主要有标准厂房、中试研发、总部办公11标准厂房（独栋）双拼结构，可自由组合。单套1200平方米，大规模企业可整套购买中间打通，满足日常生产需求。建筑面积：2400平方米层数：3层层高：一层5.1米，二层4.2米，三层3.6米柱网：8m×8m标准厂房（独栋）总面积在1500-3000平方米不等。8m以上柱距，满足大多数客户的生产要求建筑面积：1556平方米层数：3层层高：一层6米，二层4.5米，三层4.5米柱网：8.1m×8m生产型中试研发面积：1000-1300平方米层高：首层4.5m，2-3层3.6m外立面：朴实、简单售价：与标准厂房差别不大，单价高于厂房10%目标客群：对于层高要求不高，需求较小面积的顾客办公型中试研发面积：600-1000平方米层高：首层4.5m，2-3层3.6m外立面：豪华、现代售价：接近总部办公售价，单价高于厂房50%目标客群：对面积要求较小，又因厂房面积大总价高，而选择此类产品总部办公（双拼）双拼结构，可自由组合。单套1200平方米，大规模企业可整套购买中间打通，满足日常生产需求。建筑面积：2400平方米层数：3层层高：一层5.1米，二层4.2米，三层3.6米柱网：8m×8m总部办公（独栋）总面积较小，适合刚刚起步的微小企业办公使用。拥有独栋空间，私密性强，并可冠名企业LOGO建筑面积：1556平方米层数：3层层高：一层6米，二层4.5米，三层4.5米柱网：8.1m×8m标准厂房中试研发总部办公产品线项目名称标准厂房中试研发总部办公面积范围（平方米）主力户型（平方米）面积范围（平方米）主力户型（平方米）面积范围（平方米）主力户型（平方米）产业综合体北京永乐产业园1500-56001500-1800----北京金桥产业园500-30001000-1800--1200-30001200-1500天津北方耀谷300-100001000-1500----上海嘉定产业中心1300-30001300-1600600-20001000-1500600-1500600-1200南上海国际企业港1000-16001000-13001000-30001000-1500500-550500-550沈阳沈北产业园580-48001000-1500750-28001000-1500170-650100-2000无锡锡山国际企业港1200-26001200-1300----产业综合体配套建设：一般包括员工宿舍、食堂、超市等构成12每个产业综合体园区中一般会配有2-3座员工宿舍楼、1个员工食堂、1间生活超市。在产品形态方面，有些园区会将某几栋厂房直接进行改建，作为园区配套；有些会专门建设配套用房，供园区企业使用厂房改建类，标明宿舍、食堂位置标准厂房中试研发总部办公定制厂房营销展示员工宿舍，共2栋，每栋3层超市及食堂，1栋，3层厂房改建配套单独建设配套食堂员工宿舍产业综合体业态配比：标准厂房：中试研发：总部办公=5：2：313案例标准厂房中试研发总部办公规划布局联东U谷·沈阳工业园57%14%29%联东U谷·南上海国际企业港57%17%26%联东U谷·嘉定产业中心60%10%30%标准厂房中试研发总部办公定制厂房营销展示标准厂房中试研发总部办公定制厂房未开发区标准厂房总部办公中试研发标准厂房中试研发总部办公标准厂房中试研发总部办公标准厂房中试研发总部办公总部综合体：产品线还未实现完全标准化14案例1联东U谷·无锡总部商务园案例2联东U谷·天津总部大观办公70%住宅20%商业10%1200-3000平米独栋办公25层写字楼单层1500平米15层loft结构45-90平米盈利模式：前期租售收益为主，后期逐步转向运营收益15租售收益65%税收收益20%运营收益15%以售为主转为租售结合租的方式：税收层面：保证招商企业质量，确保税收稳定引入门槛：对企业来说，资金需求量小，比较容易引进产业退出机制：若企业自身效益不好，可实现厂房再次流转租的方式：现金流层面：通过销售实现快速回现，维持项目运营成本及资金滚动扩张需求：联东正在进行全国大规模扩张，扩张过程中需要现金流予以支撑个别园区会与政府合作，共同招商，税收分成联东U谷·南上海国际企业港—电子商务区：由联东U谷·南上海国际企业港与金山工业区政府利用各自资源优势，联合招商，税收分成。其中，四成归联东，六成归政府前期来源于物业服务费用，后期的话，园区广告运营收益、企业服务收益、投资园区企业受益将是主要盈利点产业平台：企业入驻之时做“保姆”，发展之中做“助手”，成熟之后做“保安”16服务分类具体内容物业服务提供园区统一的绿化、安全、卫生、设备维护等基础服务，营造良好的园区环境增值服务打造手续代办、政策扶持、人力资源、统采、统购四个增值平台与国内外资深认证、外贸、咨询、法律、会计、设计、广告、信息、物流、金融、教育培训、租赁、会展等专业化机构形成良好的合作关系，形成发展联盟优化产业发展环境个性服务针对重点客户的需求，提供有针对性的保姆式服务产品付款：多方式结合，延迟产证发放控制入园企业质量17•北京付款方式要求严格，首付5成，一年内必须全部付清，半年内免息•其他城市产业综合体大多首付3成，一年之内免息分期，最长两年内付清全款•产业